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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。孔雀大湖项目--市场及竞争分析世联地产孔雀大湖项目组2013.05.10本报告是严格保密的。大纲本报告是严格保密的。前提一产品注：数据来源文件《孔雀海项目一二期汇报130107-完成版s》联排：主力产品；独栋：标杆产品；平墅：创新产品；联排产品销售面积占总货量的79%，是绝度主力产品楼号数量地上建筑面积地下建筑面积地上总建筑面积面积比别墅A1#，3#,6#，7#4441.513014196.2810.84%别墅B2#，5#2415.12348别墅C8#，9#，10#,11#4400218联排4拼（缩小面宽）16#，32#21028.830584.679.00%联排4拼12#，13#，15#，17#，18#，19#，20#，21#，24#，25#，29#，30#，31#，33#，34#，35#，36#，37#，38#，39#201042.6联排6拼22#，23#，26#，27#，28#51535平墅40#.41#21966502.4393210.16%合计3938712.88100%计容建筑面积38712.88地下建筑面积32378.18总建筑面积71091.06本报告是严格保密的。前提一户型配比总套数144套，其中联排产品118套，占比约82%产品类型户型面积楼栋数每栋户数总套数套数比地上地下总面积独栋A441.51301742.51414B415.12348763.12212C400218618414小计106.94%联排A小边268.20268.2224B中246.20246.2224A大边275.10275.120240B中246.20246.220240A大边275.10275.15210B中246.20246.25420小计11881.94%平墅A226？？224B230？？224C230？？224D297？？224小计251.21611.11%合计144100%联排产品面积地上地下总面积总套数A小边268.20268.24A大边275.10275.150B中246.20246.264合计118本报告是严格保密的。前提二目标产品类型销售面积元（平米）单价（元/平米）总价（万元）套数（套）总面积（平米）总金额（万元）金额比联排（4拼）中间户：2462500061511830584.67646462.3%端户：27525000687.5独栋400-440300001200104196.2835248.528.7%平墅（4+1）245.75（均面积）20000（估）344（估）16393211009.69%合计14439459122722.1100%品牌目标：大湖项目承载着华夏地产的企业梦想，成功打造华夏地产高端产品线，成为华夏地产的品牌标杆，成为北京乃至全国市场的标杆项目。销售目标：今年销售金额约5亿（约80套联排），联排单价不能低于25000元/平米，独栋单价不能低于30000元/平米。不仅是形象上的标杆，同时也是绝对的价格标杆；其中联排产品600-700万，独栋：1200万起。因最终价格未定，本价格仅供参考！本报告是严格保密的。前提二这个目标意味着什么2012年4季度成交金额排名(别墅)名次项目名称行政区套数面积(㎡)均价(元/㎡)金额↓1誉天下顺义区13453045.682403412.75亿元2温哥华森林北郡昌平区9124062.62244215.88亿元3润泽庄园·墅郡朝阳区3012416.82446315.54亿元4远洋·天著大兴区5117414.73292065.09亿元5融科·千章墅通州区3111625.95345944.02亿元6中海九号公馆·御龙府丰台区2510574.95365613.87亿元7领秀·观山悦昌平区4416222.27183382.97亿元8远洋傲北(巴摩梭罗)昌平区3011487.15196712.26亿元9御汤山昌平区208090.47263342.13亿元10亿城燕西华府丰台区218094.89222201.8亿元11远洋·LAVIE朝阳区33433.69505701.74亿元12首开璞瑅墅大兴区3010602.6151421.61亿元13丽来花园(丽宫别墅)顺义区22291.67693821.59亿元14万通龙山逸墅怀柔区3511092.49136661.52亿元15京基·鹭府昌平区104539.72321601.46亿元16金科王府（金科西府）昌平区204733.75299121.42亿元17中建·红杉溪谷通州区316204.18226381.4亿元18富力童话时光大兴区5010025.38134901.35亿元19天恒·别墅山（半山世家）怀柔区206263.76211601.33亿元20中海尚湖世家昌平区176948.29180351.25亿元按2012年4季度北京别墅市场销售金额排行，5亿的销售额相当于北京别墅市场top5本报告是严格保密的。前提二这个目标意味着什么按2013年1-4月北京别墅市场销售金额排行，5亿的销售额相当于北京别墅市场top3名次项目名称行政区套数面积(㎡)均价(元/㎡)金额↓1富力童话时光大兴区17336060.21139425.03亿元2中海九号公馆·御龙府丰台区3113081.32369654.84亿元3远洋·LAVIE朝阳区77189.97472413.4亿元4金科王府（金科西府）昌平区278609.48391503.37亿元5远洋·天著大兴区3010333.85304803.15亿元6润泽庄园·墅郡朝阳区145781.36467442.7亿元7亿城燕西华府丰台区188464.29257092.18亿元8康城朝阳区135427.7397872.16亿元9首开璞瑅墅大兴区3513080.3162982.13亿元10京基·鹭府昌平区146389.67321592.05亿元11御汤山昌平区165830.37331891.94亿元12丽来花园(丽宫别墅)顺义区22602.08716331.86亿元13龙湖西苑好山居（颐和原著）海淀区22403.55764491.84亿元14誉天下顺义区187393.68247621.83亿元15中建·红杉溪谷通州区367201.84240081.73亿元16中海尚湖世家昌平区229488.79175611.67亿元17龙湖·香醍溪岸顺义区278451.33193491.64亿元18天鹅堡通州区327789.83187851.46亿元19君山密云县187909.27166851.32亿元20融科·千章墅通州区134347.18282821.23亿元2013年1-4月成交金额排名(别墅)本报告是严格保密的。前提三原则不论是从销售金额，还是销售套数，或者是销售均价，孔雀大湖项目都已经处于北京主流高端别墅的市场竞争范围内，因此，大湖项目的市场和竞争分析，必须基于以下几点：1、着眼于全北京别墅市场及成交排行榜；2、关注虽未进入销售排行，但市场地位和影响力较强的项目；3、重点关注北京南部板块的低密项目及土地成交情况；本报告是严格保密的。大纲本报告是严格保密的。北京别墅市场整体情况2012年全年北京全市别墅产品供应量118.7万平米，成交102.5万平米。2013年1-4月，北京全市别墅产品供应量14.9万平米，成交量28.2万平米。2013年3月出现成交小高峰。2012年1月至2013年4月，月度供需走势本报告是严格保密的。北京别墅市场整体情况2012年以来，北京别墅市场整体成交均价比较平稳，价格的波动与上市项目有关，与整体成交量没有直接关系。2012年全年北京全市别墅产品成交均价24657元/平米；2013年1-4月，北京全市别墅产品成交均价24813元/平米；2012年1月至2013年4月，月度成交走势本报告是严格保密的。北京别墅市场整体情况2012年1月至2013年4月，全市供应别墅133万平米，其中大兴区18.3万平米，占比13.7%；全市共销售别墅130万平米，其中大兴区18.9万平米，占比14.5%。大兴区别墅市场是热点板块之一，供需基本平衡，成交均价19362元/平米，价格平台较低。2012年1月至2013年4月，各行政区供需及价格平台本报告是严格保密的。北京别墅市场整体情况2012年1月-2013年4月，北京别墅市场各面积段供需情况中，300-400平米供需两旺，200-300平米供小于需。本项目属于北京市场主流产品面积区间段。2012年1月至2013年4月，各面积段供需情况本报告是严格保密的。北京别墅市场整体情况2012年1月-2013年4月，北京别墅市场整体销售3838套，其中总价在400-600万区间的最为主力，共销售912套，本项目所在的600-800万区间，共销售617套；2012年1月-2013年4月，北京别墅市场整体销售3838套，其中单价在10000-2000元/平米区间最为主力，共销售1862套；其次为20000-30000元/平米区间段，共销售1250套。本项目本项目2012年1月至2013年4月，各价格段供需情况本报告是严格保密的。北京别墅市场整体情况2011年、2012年、2013年至四月，全年北京全市别墅产品存量189.18万平米、206.28万平米、189.97万平米。2011年、2012年、2013年至四月，月均销售套数分别为178套、248套、227套。供应量逐年变少，销售量有增无减，存量得到释放。别墅市场2011年2012年2013年至4月供应量（套）33623193532销售量（套）21352974910存量（套）5088530747722011年至2013年4月，供需及存量情况本报告是严格保密的。北京别墅市场整体情况2011年至2013年四月份，以联排为主、叠拼、独栋一直为市场接受主流产品，联排去化速度快，去化量大。2011年别墅市场特征套型供应量（套）销售量（套）存量（套）独栋别墅8787542102双拼别墅10669199联排别墅13949181824叠拼别墅984394963合计3362213550882012年别墅市场特征套型供应量（套）销售量（套）存量（套）独栋别墅9797632318双拼别墅105101203联排别墅112712701681叠拼别墅9828401105合计3193297453072013年至四月别墅市场特征套型供应量（套）销售量（套）存量（套）独栋别墅852292130双拼别墅26194联排别墅1402861482叠拼别墅307369900合计53291047062011年至2013年4月，存量特征本报告是严格保密的。北京别墅市场整体情况小结1、北京别墅市场整体供需：供应量逐年变少，销售量有增无减，存量得到释放。2012年北京别墅市场整体供应118.7万平米，3193套，成交102.5万平米，2974套，月均去化248套；截止今年4月，存量约190万平米，4772套，按2012年月均去化248套的速度计算，约一年7个月的时间消化完毕。2、北京别墅市场整体价格走势：基本平稳，受整体供应向外围扩展影响，提升不显著。2011年、2012年、2013年1-4月，别墅市场成交均价分别为，26285元/平米，24657元/平米，24813元/平米，与供应结构相关，核心区供应减少，外围供应增加。3、北京别墅市场结构：南部为热点之一，最主流产品为200-400平米，总价200-800万，单价10000-30000元/平米。除昌平、顺义外，南部大兴区为第三热点，供需两旺；本项目所在的300-400平米，200-300平米产品，为北京别墅市场最主流面积区间，且供小于需；本项目所在的总价600-800万，单价20000-30000元/平米主力产品，为主流需求之一。本报告是严格保密的。大纲本报告是严格保密的。市场扫描竞品项目选择名次项目名