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[键入文字]世联市场研究部大型城市综合体市场分析和定位2008-11-24[键入文字]目的：本项目规划调整建议困难：咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短工作已进入概念设计阶段、转述董事会目标根本解决问题系统的方法立即解决问题努力追求2[键入文字]3产品组合体量的布局优化？布局优化产品组合体量比例与经济测算吻合？体量比例产品组合合适体量比例？客户目标界定产品组合的各物业发展可行性？核心问题产品组合限制条件产品组合与区域发展阶段的吻合？物业形态目标下的物业形态与产品组合？写字楼、酒店、公寓、商业综合体研究研究界定项目属性地铁研究区域研究城市研究[键入文字]4产品组合体量的布局优化？布局优化产品组合体量比例与经济测算吻合？体量比例产品组合合适体量比例？客户目标界定产品组合的各物业发展可行性？核心问题产品组合限制条件产品组合与区域发展阶段的吻合？物业形态目标下的物业形态与产品组合？写字楼、酒店、公寓、商业综合体研究研究界定项目属性地铁研究区域研究城市研究[键入文字]高环城市核心速武侯祠8km本项目机场13.2km火车南站本项目天府广场川藏高速至龙泉洛带8km本项目火车南站市政府14km机场本项目武侯祠/锦里城南CBD4km天府大道本项目市政府航空港华阳镇5项目分析项目所属区域地处成都城南CBD，通达性强�区域交通优越。通过天府大道、绕城成绵高速至新都大丰高速、城市一环、二环、三环等与城区九里堤路地铁1号线各方位直接相连。火车北站域辐射能力。二城环同市中心和火车南北站的距离，增强区江三绕�规划中的地铁1号线将拉近项目区域至郫县、温�项目邻城市主干道天府大道，是周边郊县华阳进入成都城区的主要连接道路之一。[键入文字]新希望新希望待出让在建三线大源务区，圣达、中信、通威均已地块A地块B中冶天府软件园一期大源四线紫罗兰�北面：临规划中的总部商软件园待出让中石化西藏天府地，未来将与川大科技园相邻6天府大道中兴新希望商务大厦大源三线天府软件园伦能天府大道规划道路捷鼎中兴通讯安新一期中石油软件园天合天合天府项目分析项目地块位紧临天府大道，位于规划中的商务总部基地区域，商务价值高�东面：与天府软件园一期隔天府大道相望，东北面临世纪城�南面：临大源三线道路，圣达中信紫罗兰新希望商务大厦、安捷伦均在世纪城建，中兴大厦即将开售世纪城规划道路大源�西面：临未开发商服用四线圣达中信通威[键入文字]期工程终点站地块B地块A大源三线站华路天府软件园元华路中和镇新希望新希望商务大厦商务大厦天府软件园一期地铁站地铁科技园站中兴通讯隔离带站华路车道天府软件园元华路交通动线美视国际学校天府软件园二期7华阳镇项目分析地块临城市主干道人民南路南延线天府大道，位于交通十字，通达性较好道路情况：市区世纪城�天府大道：城市主干道，双地铁会展中心站向八车道，大源四线世纪城�大源三线：双向四车道，站华路天府软件园�大源四线：双向六车道，元华路�规划道路：双向二车道圣达中信天府大道�地铁：距离科技园站约450规划道路米，距离会展中心站约630米，规划道路其中会展中心站是地铁1号线一天府软件园一期[键入文字]�建筑密度：30%~40%�绿地率：≧10%规规�道路级别：天府大道为城划划市主干道，双向八车道，大源道道32.5米三线为双向四车道，规划道路路路为双向二车道117米100米大源三线天府大道123米十字�附注：地块周边长度为依照地块内部图纸比例估算值图片8项目分析项目属性：16万平米的综合体项目（不兼容住宅）�净用地面积：31375.35平方米（约47亩）规划道路100m106米�商业金融业用地（不兼容16米住宅17米17�容积率：5.2米天�限高：A地块不超过134府米，B地块不超过128米，主体大地块B地块A道建筑不小于40米[键入文字]9公寓住宅产品分析酒店商业写字楼区域房地产市场研究KPI体系区域分析区域发展规律研究规划及人口研究城市分析陆上交通及地铁研究房地产市场研究本次研究综合体分析的关键因素研究研究界定[键入文字]10产品组合体量的布局优化？布局优化产品组合体量比例与经济测算吻合？体量比例产品组合合适体量比例？客户目标界定产品组合的各物业发展可行性？核心问题产品组合限制条件产品组合与区域发展阶段的吻合？物业形态目标下的物业形态与产品组合？写字楼、酒店、公寓、商业综合体研究研究界定项目属性地铁研究区域研究城市研究[键入文字]面发展、带动区域协调发展，把成6滇中城市群13标、率先实现现代化，带动四川全11411在全省实现建设全面小康社会目哈大齐城市群12省委对成都提出要求：成都要率先10长江中游城市群11710关中城市群4确立了我市奋斗的“新三最”目标湘中城市群注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群11环鄱城市群1716北部湾城市群162大都市的要求规划和建设。13域思考发展定位，按照现代化国际黔中城市群15158成都要站在更高的层次、更高的领淮南城市群149都建设成为四川的“首善之区”。17京津冀城市群3文化教育�重庆覆盖区域：主城九区以及潼融、商贸、珠三角城市群2自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山业、交通枢纽科技、金州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、长三角城市群1�四川覆盖区域：成都、广安、达制造业、工经济群排名川渝经济圈城市位，2007年末省政府提出“成都要向现代化国际大都市迈进”的战略目标城市研究----城市地位成都是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地9——成都市委十届五次全会35争力最强的现代特大中心城市。”海峡西岸城市群8环境最优、人居环境最佳、综合竞中原城市群7“把成都建设成为中西部地区创业川渝城市群65辽中南城市群12川、涪陵、长寿山东半岛城市群4双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、[键入文字]第三梯队昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵2000阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉贵阳安、海口1500红色为东部城市第四梯队兰色为西部城市1000第五梯队绿色为中部城市500GDP0020004000600080001000012城市研究----城市坐标在全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体系中，成都处于第三梯队领先地位�第一梯队：上海、北京�第二梯队：广州、深圳各城市GDP和社零位置分布�第三梯队：苏州、天津、重北京第一梯队庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南社零京、成都、大连、沈阳、武汉3500�第四梯队：东莞、唐山、济广州南、石家庄、哈尔滨、郑州、长3000成都沙、福州、淄博、常州、西安�第五梯队：昆明、厦门、南2500福州第二梯队昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜[键入文字]40.00%1030250.00%46.72%15000.0048.84%50.55%60.00%148251476257.73%154451662870.00%20000.0070.01%80.00%(元/人)2006年成都与一线城市第三产业占GDP比重的比较2006年成都与一线城市人均消费性支出的比较2006年成都人均社会消费品零售总额增长率12.8%资料来源：成都及各地统计年鉴、统计信息网132006年成都第三产业占GDP比重增长率14.9%2006年成都人均消费性支出增长率6.8%成都广州深圳北京上海成都广州深圳北京上海0.00%0.0010.00%20.00%5000.0030.00%10000.0040000.0050000.001.852.00485051.972.0760000.002.27597102.506310070000.006945080000.00（万元/人）2006年成都与一线城市人均社会消费品零售总额比较2006年成都与一线城市人均GDP比较(元/人)北京现在的水平，2013年达到上海现在的水平，2014年达到广州和深圳现在的水平。城市研究----城市经济如成都经济保持2006年的增长态势，预计2012年达到2006年成都人均GDP增长率13.7%成都广州深圳北京上海成都广州深圳北京上海0.000.0010000.000.5020000.001.002517130000.001.061.50[键入文字]�理性开发商降价米，新政出台后，价格下降，�开发商跟随降价11月份，全市商品房成交均价3752元/㎡�进入2008年，住宅降价加速复危发展阶萧条阶苏机段段阶阶段段14城市研究----城市房地产受宏观调控影响，成都房地产市场观望情绪渐浓，将步入市场调整期�走价不走量�市场出现观望情绪�2007年9月末，9.27新政推出后，市场观望情绪浓厚，销售成都受到一定影响，9月后交易量呈�短线投资客出现下滑趋势。主城区商品房成交�价格上升速度增快量从8月份的140万平方米下降�地价上升速度比楼价上升到12月的80万平方米。速度快�从价格来看，1—8月，全市�投资者及开始抛售商品房成交均价为4071元/平方[键入文字]90%，其中四次开盘，前三次开盘，推出700中海·兰庭付款。927新政对我们影响很大的，客户信心不足，左小姐套，销售98%；07.10第四次开盘，推出300观望氛围浓厚；套，至今还剩85套；927新政对我们楼盘影响很大，08.01.28-08.01.31这一期07.09.01开盘，推出400套，当日售馨；华润·凤凰城曹先生近一周只售出了4套，压力很大。09.10推出200套，至今还剩10余套。目前927政策对我们的销售还是有很大影响的，很多06.12一期开盘，推出130套，到07.03售完；盛南领地方小姐客户的按揭一直办不下来。在成都成为新特区后，很07.04二期开盘，到现在仅剩5%，约20套；总多深圳、上海的投资者过来投资；体销售率95%；一期07.11.10开盘，推出255套，主力户型为大城际王先生新政对销售有很大影响，很多人都在观望；80-120平米，1号楼售70%，7号楼售90%；新政对销售有很大影响，很多人都在观望。二期共城南赵小姐城市研究----房产政策927政策出台后，多数投资者退出，购房者观望氛围浓厚，成交量大幅下滑项目访谈者政策对投资者的影响政策对销售情况的影响我在开盘前认筹客户40个，但实际购买客户只有2008.01.08开盘，推出450套，至今销售140套，金林俊景王先生个，其中大部分都是投资者，因为宏观政策被挤出；销售率仅为30%；07.12.01开盘，推出320套，当日售出180套，弘邦·领邸许小姐927政策出台后，很多购房都在观望；之后近两个月仅售出20套，合计200套；我们项目80%的客户是投资者，基本上都是外地在成07.10开盘，受927政策影响，销售状况不佳，锦西国际张小姐都做生意的。但由于我们在07年10月开盘，受927政销售率接近30%；策影响，很多投资者被挤出，销售一直很不理想；07.07开盘，共推出1000套，至今销售率达到现在投资者更为理性，买中海兰庭的客户大多一次性张小姐、[键入文字]270套，本来预计1月份开盘，但现在市场行情不好，一期07.10.01开盘，推出177套，销售90Downtown%。加上万科降价15-30%，我们现在根本开不了盘。[键入文字]34.70%台湾信息传输、计算机服6%21.30%务和软件业新加坡12%5.30%15.70%批发和零售业英属维尔京群岛6%10%13%科学研究、技术服务日本和地质勘察业8%其他其他呈现出由传统产业为主逐步向高新技术制造业并重发展转随着CEPA和入世承诺的进一步兑现，港资进入成都市变的态势。从事研发、设计、生产、封装、测试等国际水场加快了步伐，香港成都经济来往将进一步密切平的微电子、集成电路等先进制造业的外资企业日渐增多16资料来源：成都商务局从2007年新增外资企业状况来看，外商直接独立投资的城市研究----外资企业信心大大增强，制造业仍是外资进入的重要领域，港资企业发展速度快2007年全市新登记外商投资企业类型�2007年全市新登记外商30.33%投资企业300户，平均每1.21天诞生一户�截至2007年11月25日，2.67%67%本市共有外商投资企业2554户，比2006年同期中外合