上半年北京市房地产市场分析

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料上半年北京市房地产市场分析(一)北京房地产不详1998.09本文介绍了北京房地产市场总体运行状况以及当前北京房地产市场各物业租售价格现状.一、北京房地产市场总体运行状况自１９７８年改革开放以来，北京市房屋建设在总量上呈明显上升趋势，年竣工面积由１９７８年的４０７万平方米，上升到１９９７年的１４２１．５万平方米，增长了３．４５倍。房地产的综合投资增长显著，由１９７８年的１７．５亿元增加到１９９７年的３２３．４亿元。１９９８年上半年，北京市房地产投资完成１２１．８亿元，增速由去年同期下降７．１％转为增长３０％，呈现快速增长态势。在经历三次房地产建设的高潮后（分别是１９８０－１９８３年；１９８７－１９８９年；１９９２－１９９４年），北京房地产发展趋于理性发展，特别是在经过１９９５年末至１９９７年初的调整期后，１９９７年北京房地产市场销售形势明显回升，全年商品房销售面积比１９９６年上升了２０％。其中住宅销售面积上升了２８．６％，但写字楼和商场的销售面积大幅度下降。普通住宅市场在消费需求和政策支持方面，有较强的发展动力，北京住宅市场在越来越多的个人购房者的参与和推动下逐渐繁荣。受政府房改政策的影响和市场需求拉动，１９９８年上半年北京市商品房销售成倍增长，共销售建筑面积１１５．１万平方米，销售额达６１亿元，比去年同期分别增长１．９倍和２．３倍。资本经营、品牌经营等将在房地产市场内吸引力增强，营销策划在项目经营中的作用会越来越大。亚洲金融风暴直接影响到北京房地产市场，特别是对外销高档物业冲击较大。但若内资购买力能迅速发展，可对外销物业市场起到一定的支撑作用。各物业呈现的特点是１．住宅市场.全面上升住宅投资增长迅速，自１９９１年后，年投资增长率在６０％以上。其中１９９７年住宅投资占房地产总投资的６５％，房屋总竣工量的７２％，总销售面积的８１％。１９９７年住宅持续上升的趋势在新的一年中继续维持，１９９８年上半年住宅投资５０．１亿元，比去年增长２５．１％，住宅销售４８．４亿元，同比增长２．４倍，占总销售额的７９．６％，随着市场交易的活跃，房价继续呈现上升趋势。上半年北京市商品房综合平均售价为５２９６．８元牤平方米，比去年同期上升１６％。住宅市场销售价格上升情况下，住宅项目的销售量也在稳定上升。住房制度的改革进一步提高个人购房的精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料比例，成为普通住宅在销售上继续攀升的基础。购房贷款力度加大和规范市场价格、交易行为等政策的出台，以及政府对开发普通住宅项目的态度，都将促进住宅市场的进一步发展。取消福利房等房改政策的出台，短期对集团购买力产生较大的促进作用。但从长期来看，对北京住宅市场起重要支撑作用的集团购买力将会明显下降，个人购房将会逐步成为住宅市场的主要力量。东三环、西三环及东北四环一带是大规模住宅开发新的热点，城南是危房改造的热点，集中了较多的新住宅开发项目。１９９８年上半年新上市商品住宅量大，其中大部分是成片开发，付款方式灵活，新建住宅规划及建筑品质明显提高，具有适应当前需求的各种户型设计及手续齐备、配套设施齐全等特点。２．写字楼市场.竞争激烈写字楼的建设高峰期为１９９２年以后，当时由于写字楼需求急剧上升，开发利润高，开发商纷纷斥资开发写字楼，至１９９６年６月，北京利用外资有３０％左右在房地产投资领域，其中开发写字楼的占相当数量，导致１９９４、１９９５年写字楼竣工面积增幅较大，１９９６年后进入盘整期，供过于求。至１９９８年上半年，市场上供应的写字楼将达到３７０多万平方米，实际空置率会继续上升，１９９８年上半年写字楼投资２７．４亿元，比去年增长２．６％，销售额为１２．４亿元，同比增长３倍，主要为大宗购买，写字楼承租相对活跃，但租售价格在历经１９９７年末的支撑点后，继续下滑到新的低点水平。一方面是写字楼的集中上市，另一方面大买家将已购买物业委托物业公司对外招租，加大了市场的空置面积，而且不断有新的楼盘推出，加之小业主为了尽快出租所购物业纷纷压低价格，使得一些大发展商不得不降价租售。３．商业用房.市场平淡１９９８年后的商业用房建设将非常平稳。主要是由于１９９５年后许多大型综合性项目竣工，一万平方米以上的大型商场出现供应量过大，北京现有万平方米商场６５家，１９９８年新开业的商场有崇文门新世界百货、宣武崇光百货、十里堡华堂百货等超大型百货商场，上半年商业用房投资额为１２．９％，比去年同期增长７１．９％。商业用房呈现严重供求失衡，加上宏观经济严峻，需求乏力，商场经营不景气，大型商场的销售额明显下降。但利民便民的平价超市商业网点增长迅速。二、当前北京房地产市场各物业租售价格现状１．商品房销售价格１９９８年１月至６月，据对１２３家房地产商展销楼盘的价格资料进行统计，得出如下分析.１２３家房地产开发、代理企业中共发布商品房总建筑面积２８７．１９万平方米。其中，期房５５．５万平方米，现房２３１．２７万平方米，其销售价格情况是：按内销商品房七种出售型态划分。（１）住宅：６５起建筑面积１９９．４０万平方米，其中期房２６．４０万平方米，现房１７３万平方米；（２）公寓.２２起建筑面积３３万平方米，其中期房１１万平方米，现房２２万犿＋２；（３）综合楼.６起建筑面积８万平方米，其中期房３万平方米，现房５万平方米；（４）写字楼.１０起建筑面积３３万平方米，其中期房１０万平方米，现房２３万平方米；（５）别墅.４起建筑面积６万平方米，其中期房３万平方米，现房３万平方米；（６）办公用房.１０起建筑面积７．６２万平方精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料米，其中期房２．５２万平方米，现房５．１万平方米；（７）四合院.６起建筑面积０．１７万平方米，新建院０．０５万平方米，半新院０．０６万平方米，旧院０．０６万平方米。从内销商品房的地段看，住宅在二环路以内几乎没有，而个别地段只剩些零散房，大部分住宅分布在三环周边；二环周边其次。公寓式住宅、写字楼及办公用房多集中在二环路以内及二环路周边。综合楼则集中在二环路和三环周边上。别墅则在四环周边或近郊区居多，四合院在二环路以内市中心地段。从七种类型的房屋价格看，新建四合院平均价格最高，平均价１６２００元牤平方米，旧院平均价格２５００元牤平方米，新建院高于旧院５４８％（相当于６．５倍）。写字楼平均价格１２６００元牤平方米，其中现房均价１３４００元牤平方米，期房均价１０８８０元牤平方米，现房高于期房２３．２％。办公楼与写字楼在使用功能上大同小异，但由于写字楼内装修优于办公楼，因此在价格上也就有一定差异。办公用房平均价格９２４６元牤平方米，其中现房均价９７７０元牤平方米，期房８２００元牤平方米，现房高于期房１９．１５％。公寓平均价格７９９８元牤平方米，其中现房均价８４００元牤平方米，期房７１００元牤平方米，现房高于期房１８．３％。综合楼平均价格６２２５元牤平方米，其中现房均价６７００元牤平方米，期房５４００元牤平方米，现房高于期房２４％。住宅平均价格５９５０元牤平方米，其中现房均价６０９０元牤平方米，期房５０２０元牤平方米，现房高于期房２１．３％。此次收集资料别墅数量不多，仅从４起情况看，别墅平均价格４５７０元牤，平方米，其中现房均价５０９０元牤平方米，期房４０５０元牤平方米，现房高于期房２５．７％。从１９９８年１—６月对１２３家统计资料和１９９６年６月对１７９家统计资料看，房地产商销售的价格趋于平稳。部分商品房销售价格分析见表１。２．房屋出租价格１９９８年１月至３月，据对６８家房屋出租户标出的租金资料进行统计分析，按房屋六种出租型态划分。（１）写字楼３６起，平均租金每天每平方米５元，其中，二环路以内平均租金每天每平方米６．２５元，二环周边平均租金每天每平方米５．４４元，三环周边平均租金每天每平方米４．２９元，四环周边平均租金每天每平方米３．８６元；（２）公寓２起，平均租金每天每平方米３元；（３）商业用房６起，分布的面较广，二环路和二环外周边平均租金每天每平方米４．４元，四环周边每平方米０．９元；（４）门面房２起，租金水平不同，在二环周边位置虽离市区近，但装修条件较差，租金相对较低，平均租金每天每平方米４元，在三环路周边地区虽离闹市区稍远些，但也在较好的临街位置，加之装修了一些，租金价位相对较高，平均租金每天每平方米１０元；（５）平房７起，出租房一般在二环路以内，平均租金每天每平方米１．７２元；（６）住宅楼１５起，出租面比较广，一居室平均租金每套每月１３００元，二环周边有双气的平均租金每套每月１９００元，三环周边有双气或三气的平均租金每套每月１８４０元，四环周边有双气的平均租金每套每月１１８０元；二居室平均租金每套每月２４７０元，其中二环以内平均租金每套每月４１５０元，租金偏高的原因为，有些出租户将房屋装修后最高出租额每套每月达５０００元，二环周边平均租金每套每月２９００元，三环周边平均租金每套每月２２４０元，四环周边平均租金每套每月１８７０元，近郊区平均租金每套每月１２００元；三居室平均租金每套每月３２３０元，二环周边平均租金每套每月３５３０元。三环周边平均租金套每月２９３０元。部分房屋出租户租金分析见表２。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料