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2010.3.25海航集团｜世邦魏理仕CBRichardEllis|Page2第一章：现有写字楼分析CBRichardEllis|Page3天津优质写字楼市场存量02000004000006000008000001000000120000014000002003200420052006200720082009平方米天津目前写字楼总量综述：天津写字楼以1990年国际大厦的投入市场为代表，开始发展起步。经过二十年的开发，主要形成南京路，小白楼，友谊路，海河沿线，及开发区五个区域相对聚集的布局。总面积：到目前为止，天津市场已经投入使用的写字楼总量超过100万平方米。CBRichardEllis|Page4写字楼主要区域分布12345内环线中环线1212市政府天津站海河沿岸商务区南京路商务区小白楼商务区友谊路商务区TEDA商务区区域分布：主要包括：1.南京路沿线2.小白楼CBD3.友谊路区域4.海河区域。5.滨海区域CBRichardEllis|Page5南京路沿线—区域分析综述综述：–1990年以来，天津最早发展也是最为成熟的商务区，目前地铁1号线贯穿此区域。–主要分布在南京路两翼，其中南侧发展速度较快。–主要以综合体项目为主，写字楼物业比重约占60%，其它业态比重的增加促进了商务和商业、酒店等业态的互动，保证了该区域写字楼的品质。–未来项目的品质将继续提升。租金情况：–天津市租金最高，在4.0－6.0元/平米/天、出租率达85％-90%以上。主要客户：–金融企业,跨国公司多在此区域租用写字楼，世界500强企业占一定比例。主要楼盘：–甲级：天津中心，国际大厦，津汇广场，君隆广场–乙级：华侨大厦，平安大厦，ICTC，亚太大厦，环球置地广场，金厦中恺，富顿广场，嘉利中心，天津深圳发展大厦，清新大厦等等。图例：–见下图CBRichardEllis|Page6南京路沿线—代表写字楼图例南京路环球置地君隆广场国际大厦天津中心津汇广场1/2座CBRichardEllis|Page7南京路沿线—代表楼盘介绍环球置地•开发商：天津海顺置业•地址:天津市南京路309号•完工时间：2008•写字楼面积：53，000平方米•价格(人民币/天/平米）：4.5•标准层面积：1538平米•主要客户：太平人寿天津中心•业主：海航集团•地址:南京路与贵阳路交口219号•完工时间：2009.11•写字楼面积：30018平方米•总层数：45层•价格(人民币/天/平米）：4.5•标准层：1284.34平米国际大厦•开发商：泰升集团•地址:南京路75号•完工时间：1991年•写字楼面积：25,200平方米•总层数：39层•价格(人民币/天/平米）：5.5•标准层面积：1200平米•主要客户：ABN,Panasonic,NYK,APL津汇广场1期•地址:南京路189号•完工时间：2002年•写字楼面积：39，000平方米•总层数：38层•价格(人民币/天/平米）：4.0•开发商：GIC•标准层面积：1,344平米•主要客户Mearsk,CITI,ABB,BP君隆广场•开发商：御道津旅（天津）发展有限公司•地址:南京路与河北路交口•完工时间：2008.10•写字楼面积：42，000平方米•价格(人民币/天/平米）18000•标准层面积：1,200平方米•主要客户：中宏保险津汇广场2期地址:天津市南京路189号完工时间：2007年写字楼面积：39,449平方米总层数：36层价格(人民币/天/平米）：5.0开发商：天津澳中发展有限公司标准层面积：1,408平米CBRichardEllis|Page8小白楼区域—区域综述综述：–该区域为天津历史上的商业旺地，且目前被规划为天津的CBD。–目前此区域高层写字楼密集，已经形成较好的商务氛围。–此区域是天津唯一一个不沿着主要道路形成与发展的商务区域。租金情况:–租金报价在3.0-5.0元/平米/天之间.主要客户：–货运代理集中的区域，广告、地产租户相对较多，租户租用面积相对较小主要楼盘：–信达大厦，泰达大厦，金皇大厦，滨江万丽，凯旋门大厦，恒华大厦，欧嘉华大厦，恒华帝豪，文华国际商务中心，澳景大厦，四方大厦，汇通大厦，国华大厦等等。图例：–见下页CBRichardEllis|Page9小白楼区域—代表楼盘图列平安大厦亚太大厦金皇大厦泰达大厦信达广场滨江国际大厦凯旋门大厦ICTC大厦CBRichardEllis|Page10小白楼区域－代表楼盘介绍泰达大厦•完工时间：1997•写字楼面积：60,000平方米•总层数：29层•租金(人民币/天/平米）：3.5-4.8•开发商：天津泰达地产•标准层面积：2,117平方米•主要客户：霍尼韦尔，三菱，普利司通亚太大厦•完工时间：2001•写字楼面积：30,000平方米•总层数：32层•租金(人民币/天/平米）：2.5•开发商：天津港亚太地产•标准层面积：1,000平方米•入驻率：75%金皇大厦•完工时间：2000•写字楼面积：25,000平方米•总层数：47层•租金(人民币/天/平米）：3.8•开发商：天津金皇房地产有限公司•标准层面积：1,570平方米•入驻率：60%信达广场•地址:解放路188号•完工时间：2005•写字楼面积：43,000平方米•总层数：53层•租金(人民币/天/平米）：5.00•开发商：天津华信集团•标准层面积：1,600平米•主要客户：金度、UT斯达康•、平安大厦•地址:马场道59号•完工时间：2004•写字楼面积：28,000平方米•总层数：29层•租金(人民币/天/平米）：4•开发商：平安保险•标准层面积：991平方米•主要客户：壳牌，K-line，佳能滨江国际大厦•地址:天津市和平区建设路105号•完工时间：2001•总层数：48层•租金(人民币/天/平米）：4.5•开发商：天津滨江集团•标准层面积：1,453平方米•出房率：67％CBRichardEllis|Page11友谊路区域—区域综述综述：–形成原因是由于众多银行在此聚集办公，并且金融场所集中作为该区域的最主要优势。–发展目标定位为国际金融区及经贸展示区–此区域沿围堤道、宾水道、友谊路、黑牛城等重要交通道路呈“丰”字形发展。–目前以乙级写字楼及商住项目为主，缺乏高品质的甲级写字楼。租金情况:–租金在2.5-4.5元/平米/天.主要客户：–银行天津分行，实业公司、办事处、服务型公司、货运代理均有。主要楼盘：–鑫银大厦，城市大厦，丽晶国际大厦，天信大厦，北方金融，华盛广场，峰汇广场，大安大厦，友谊大厦，广银大厦，银河大厦等等。图例：见下页CBRichardEllis|Page12友谊路区域—代表楼盘图例友谊路鑫银大厦城市大厦北方金融大厦天信大厦丽晶大厦CBRichardEllis|Page13友谊路区域－代表楼盘介绍北方金融大厦•完工时间：1997年•写字楼面积：36,000平方米•价格(人民币/天/平米）3-3.8•开发商：泰达集团•标准层面积：1300平方米•出房率：70%丽晶大厦•完工时间：2008年•写字楼面积：50，000平方米•总层数：38层•价格(人民币/天/平米）：5•开发商：天津国能投资•标准层面积：1318平方米•出房率：70%峰汇广场•完工时间：2004年•写字楼面积：38,000平方米•总层数：23层•价格(人民币/天/平米）4•标准层面积：843平方米•出房率：71.5%--65.5%•开发商：天津隆迪立川房•地产开发有限公司天信大厦•完工时间：2000年•写字楼面积：40,000平方米•总层数：28层•价格(人民币/天/平米）3.8•标准层面积：1300平方米•出房率：65%鑫银大厦•完工时间：2009年•写字楼面积：48,600平方米•价格(人民币/天/平米）4.5•开发商：天津金丰兆业房地产开发有限公司•标准层面积：1500平方米•出房率：60%城市大厦•完工时间：2009年5月•写字楼面积：36,000平方米•价格(人民币/天/平米）：3-5•投资商：新加坡城市发展公司•标准层面积：1,044平方米•出房率：70%CBRichardEllis|Page14海河沿线—区域综述综述：–临近天津火车站，交通便利。–临近天津商业中心。新成立的津湾广场商业区。–目前甲、乙级的写字楼数量较少，商务氛围一般，未来市场发展潜力大。租金情况:–租金在2.5-3.5元/平米/天之间.主要客户：–主要以房地产、物流、航运为主。主要楼盘：–远洋大厦，万科中心，和平创新大厦，天星河畔，万隆太平洋大厦，港湾中心，青年宫等等。图例：见下页CBRichardEllis|Page15海河沿线—代表楼盘图例天星河畔远洋大厦CBRichardEllis|Page16海河沿线—代表楼盘介绍远洋大厦§开发商：天津远洋置业有限公司§位置：河北区远洋广场1号§总建筑面积：12万平方米§写字楼面积：7万平方米§写字楼租金：3.5元/平方米§入住率：95%万科大厦§开发商：万科集团§位置：河北区中山路290号§总面积：6万平米§写字楼面积：1.4万平米§写字楼租金：2.6元/平方米§入住率：93%天星河畔§开发商：天星置地发展有限公司§位置：天津市河东区十一经路81号§总建筑面积：万平方米§写字楼面积：万平方米§写字楼租金：3.0元/平方米§入住率：%CBRichardEllis|Page17第二章未来新供应楼盘CBRichardEllis|Page18写字楼市场：未来总体供应数据来源:CBREResearchDataasofQ12009写字楼市场供应02000004000006000008000002009201020112012平方米191,000A2012津湾广场二期1815,000B2011海河皇冠15156,000A2012合生创展大厦1755,000B2011美银大厦14140,000A2012嘉里中心16项目完工时间等级建筑面积（平方米）1财源大厦2009A48,6002君隆广场2009B42,0003城市大厦2009B36,0004麦购国际大厦2009B70,0005天津中心2009A37,0006世纪都会2011A110,0007津塔2011A203,9008大悦城2010A60,0009富力大厦2011A70,00010仁恒海河广场2011A33,60011远洋大厦二期2011A55,60012天津世贸广场2011B42,00013金谷大厦2011B100,000合计1,465.700CBRichardEllis|Page19未来天津写字楼市场综述供应总量：–随着天津城市地位的不断提升，主流开发商大量投资天津商业地产–未来两年内，写字楼市场是巨量上升，两年的新增数量将超过前20年市场存量的总和。–总的市场供应量将达到约150万平方米。（此数字不包括开发区的新供应量）区域分布:未来供应主要集中在：-南京路沿线，代表楼盘包括铁狮门项目，世纪都会，东方海外项目等。-海河沿线，代表楼盘包括环球金融中心，嘉里集团项目，津湾广场写字楼，金谷大厦，中信地产项目等。项目特点：-南京路沿线，主要是外资开发商投资，写字楼设计合理，专业的团队合作。-海河沿线，主要是内资实力雄厚的开发商，写字楼体量庞大，外观气派。未来市场预期：-未来市场竞争激烈，租金竞争将不可避免。各楼盘将通过提高自身的服务，专业市场操作等方式整体提高项目竞争力。CBRichardEllis|Page20未来主要楼盘介绍金谷大厦§开发商：天津新天投资有限公司§地理位置：和平区滨江道1号§写字楼面积：10万平方米§完工时间：2011年天津环球金融中心§开发商：金融街（天津）置业有限公司§地理位置：和平区兴安路北侧§建筑面积：42万平方米§写字楼面积：21万平方米§完工时间：2010年天津嘉里中心§开发商：香港嘉里集团§地理位置：河东区南站附近§总建筑面积：72万平方米§建筑包括：二幢办公大楼一幢酒店一大型购物商场§写字楼面积：130,000平米世纪都会轩§开发商：和记黄埔地产有限公司§地理位置：和平区§写字楼面积：10.3万平方米§完工时间：201