世邦魏理仕_北京北影厂商业项目市场分析汇报_192PPT

市场分析汇报北影项目CBRERetailServicesApr.2008世邦魏理仕商铺部二零零八年四月CBRichardEllis|Page2ExecutiveSummary报告摘要BeijingRetailMarket北京整体商业市场BaselineReview基础/地块分析MarketResearch市场研究CompetitionAnalysis竞争分析DemandAnalysis需求分析SWOTAnalysis项目SWOT分析MarketGapsAnalysis市场空白点分析OptimumPositioningandRetailTheming市场定位与商业主题DetermineOptimumMerchandiseMix商品组合建议CBRichardEllis|Page3ExecutiveSummary报告摘要MarketResearch&Analysis市场研究报告EconomicOverview经济分析RetailMarketAnalysis零售物业市场回顾与分析RetailerInterview零售商访谈ConsumerResearch消费者研究BaselineReview基础/地块分析CompetitionAnalysis竞争分析MarketPositioning市场定位建议AnalysisofMarketGapandOpportunties市场空白点分析CBRichardEllis|Page4ExecutiveSummary报告摘要BeijingRetailMarket北京整体商业市场BaselineReview基础/地块分析MarketResearch市场研究CompetitionAnalysis竞争分析DemandAnalysis需求分析SWOTAnalysis项目SWOT分析MarketGapsAnalysis市场空白点分析OptimumPositioningandRetailTheming市场定位与商业主题DetermineOptimumMerchandiseMix商品组合建议CBRichardEllis|Page5GreaterCBD中央商务区Wangjing望京商圈Wangfujing王府井商圈Xuanwumen/Qianmen/Chongwenmen宣武门-前门-崇文门商圈Xidan西单商圈AsiangameVillage-Olympic亚奥商圈Zhongguancun中关村商圈Sanlitun-Yansha三里屯-燕莎商圈Chaoyangmen-Dongzhimen朝阳门-东直门商圈Fuxingmenwai复兴门外商圈整体商业市场北京主要商圈分布：中央商务区王府井商圈西单商圈三里屯-燕莎商圈中关村商圈亚奥商圈宣武门-前门-崇文门商圈朝阳门-东直门商圈复兴门外商圈望京商圈主要零售物业区域CBRichardEllis|Page6整体商业市场中央商务区王府井西单现有存量（平方米）629,470287,500450,000特性成熟的商业区域，高档的购物中心集中与此，例如国贸商城，新光三越传统的商业区域，知名度很高传统的购物区域，是百货商店集中存在的区域，知名度很高整体定位和目标市场定位于中高端市场，目标客户面向中高收入的本地居民和外籍人士定位于中高端市场，目标客户包括国内和国际的旅游者以及城市白领定位于中端市场，目标客户面向城市白领，主要是中青年消费者、临时居住人口和学生、国内中档旅游人群品牌类型服饰、鞋、珠宝、电器、餐饮、娱乐等，以本地中档品牌和国际品牌为主服饰、鞋、珠宝、音像制品、运动产品、书店、电子产品、影院、娱乐、旅游产品和餐饮等，产品主要以中档的本地和亚洲品牌为主，国际品牌主要集中在新兴的商业项目中，例如东方广场和新东安百货、电讯、服饰、鞋、娱乐、音像制品、书店及餐饮，品牌主要以中低档的本地名牌和休闲品牌为主，缺乏国际品牌通达性长安街、二环路、三环路；地铁线路为地铁1号线、2号线和正在建设中的10号线；便利发达的公交线路；停车位比较紧张；临长安街和王府井大街；地铁线路为现有的地铁1号线和正在建设的5号地铁（2008年前将会完工）；便利发达的公交线路；规划合理和充足的停车位；主要从长安街和西单大街进入此商圈；地铁线路为地铁1号线和正在建设的4号线（2008年完工）；足够的公交路线；停车设施有待提高；(1)资料来源:世邦魏理仕CBRichardEllis|Page7整体商业市场三里屯-燕莎中关村亚奥地区宣武门－前门－崇文门现有存量（平方米）112,000375,330133,000264,000特性覆盖东北三环四环之间的商圈，以中高档商业为主，包括了档次很高的燕莎购物中心新兴的商业区域，目标客户集中于IT产业的高学历工作人员，此区域的电子产品卖场和超级市场知名度很高新兴的商业区域，区域内的购物中心和百货商店主要面向周边区域中高收入的居民宣武门商业主要面向的是中低收入的本地居民，崇文门商业设施则主要提供中低档本地品牌，前门则是传统的商业区域，主要面向国内游客，包括有许多百年老店，如同仁堂药店、瑞蚨祥绸布店、张一元茶馆、内联升鞋店整体定位和目标市场定位于中高端市场，目标消费者面向本区域内的中高收入商务人士和外籍人士定位于中端市场，目标客户面向中等收入周边居民、学生和中关村科技园雇员定位于中端市场，目标客户主要是中高收入的本地居民定位于中低端市场，目标客户涵盖了白领和低收入工薪阶层；前门则主要是吸引国内游客光顾的地区品牌类型服饰、鞋、珠宝、家用电器，电子产品和电脑、餐饮、娱乐等，品牌以中档本地品牌和中档的国际品牌为主服饰、鞋类、家用电器、餐饮、娱乐、电脑市场等，以一线二线的本地品牌为主，缺乏国际品牌服饰、鞋类、化妆品、家用电器、餐饮、娱乐设施等，以一线二线的本地品牌为主，缺乏国际品牌服饰、鞋、传统工艺品、餐饮，主要包括无品牌商品、中低档的本地品牌，国际品牌很少通达性东北三环和东北四环是城市的主入口之一；首都国际机场快速路的入口；地铁线路为地铁2号线、轻轨13号线以及正在建设的10号线；中关村大街和北三环西路；地铁线路为地铁13号线，未来的地铁4号线和10号线；便利的公交系统；停车位不足且交通拥堵；四环路和安立路；便利的公交线路；未来地铁5号线和8号线将其和市区更好地连接；主要是两广路和拥堵的前三门大街；没有快速路直接连通；地铁线路为地铁1号线，在建的4号线和5号线；停车不够便利；(1)资料来源:世邦魏理仕CBRichardEllis|Page8整体商业市场朝阳门-东直门复兴门外望京现有存量（平方米）171,000276,400242,800特性较成熟的商业区域，主要以购物中心和百货公司并举紧靠金融街，区域是各大金融机构汇集的区域，同时也是北京的传统商业区之一，该地区的商业以百货为主新兴的购物区域，是百货商店集中存在的区域，潜在消费需求很高整体定位和目标市场面向本区域的居住群体和白领阶层定位于中高端市场，目标客户包括中高档收入人群、商务人士和国内旅游人群；面向本区域内中高收入的居住人群和外籍人士品牌类型服饰、鞋类、珠宝、电子产品、餐饮、娱乐等为主，以国际品牌和中档本地品牌为主以百货、服饰、鞋、娱乐、音像制品、电子产品、书店、餐饮等为主，产品主要是以中档的国内品牌为主，国际品牌主要集中在新兴的商业项目中，例如四季商城百货、电子产品、服饰、鞋、娱乐、音像制品、书店及餐饮为主，以中高档的亚洲品牌和本地品牌为主通达性北二环路直接连通；轨道交通换乘枢纽，2号线和13号线的换乘站，未来5号线和10号线也将通过本区域；轨道交通的枢纽，人流量巨大；主要从长安街和西单大街进入此商圈；轨道交通枢纽，地铁1号线和2号线的换乘站；停车设施有待提高；停车位严重不足；北五环作为北京市的环城道路，车流量很大；距离首都国际机场很近；地铁13号线通过该区域；(1)资料来源:世邦魏理仕CBRichardEllis|Page9整体商业市场百货公司北京市区的大型百货从1990年开始迅速发展，1990年至2007年间平均年新供应量为10.7万平方米的建筑面积。截至2007年9月，北京市的大型百货供应量达建筑面积203.9万平方米。从2004年开始北京市新增商业供应增长很快，但是由于有很大的需求量作为支撑，外国零售商进入中国市场的意愿非常强烈代表性的百货公司主要有14家，包括：赛特购物中心、百盛购物中心、王府井百货大楼、美美时代百货、新世界百货、翠微大厦、SOGO崇光百貨、双安商场、当代商城、中友百货、久隆百货、新光天地百货、太平洋百货、君太太平洋百货本项目所在区域的代表性百货公司有双安商场、当代商场和华联商厦(1)资料来源:世邦魏理仕6.013.07.311.04.87.112.339.16.25.613.525.710.56.93.08.04.97.00.05.010.015.020.025.030.035.040.0199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007建筑面积(万平方米)CBRichardEllis|Page10整体商业市场购物中心从历史供应上看，1998年由于恒基中心和新东安的开业，是北京购物中心供应量的第一个峰值年份。2004年由于金源时代购物中心的开业，北京的购物中心供应达到第二个峰值，此后的近几年内，北京的购物中心一直保持着较快的发展速度。从今年陆续开业的购物中心数量上看，2007年无疑将会成为北京购物中心发展历史上的一个里程碑，世贸天阶、美罗城购物中心、金融街购物中心等的陆续开业，使北京零售物业的新增供应达到“井喷”代表性的购物中心主要有13家，包括：金源时代购物中心、中关村购物广场、丰联广场、新东安市场、东方新天地、恒基中心、国贸商城、双子座购物中心、中粮广场、嘉茂购物中心、新中关CityMall、世贸天阶购物中心、美罗城、金融街购物中心本项目所在区域的代表性购物中心有金源时代购物中心、中关村购物广场、新中关CityMall、嘉茂购物中心(1)资料来源:世邦魏理仕12.02.359.037.273.03.09.616.33.26.001020304050607080199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007建筑面积(万平方米)CBRichardEllis|Page11整体商业市场首层二层0.05.010.015.020.025.030.035.0Q298Q498Q299Q499Q200Q400Q201Q401Q202Q402Q203Q403Q204Q404Q205Q405Q206Q406Q2072010租金（元／天／平米）首层二层Q407受到奥运会的影响，以及高品质的商业物业为零售商提供的强有力的硬件支持。2007年第四季度北京优质购物中心首层和二层的商铺租金较上一季度分别上涨了1.2%和3.4%，分别达到人民币29元/平方米•天和人民币19.7元/平方米•天，较去年同期分别上涨了3.5%和12.3%。其中，王府井商圈的平均租金水平最高，，平均首层租金达每天每平方米51.3元人民币，较去年同期上涨10%。西单商圈作为时尚和流行的汇聚地，平均首层租金保持在每天每平方米31.7元人民币，受人民币升值影响，较去年同期微降1%。CBD商圈首层平均租金为每天每平方米26.2元人民币，较去年同期增长14%。相比于传统的购物区域，本项目所在区域的成熟商业较少，租金水平也远低于王府井、西单和CBD等传统区域。优质商铺租金走势CBRichardEllis|Page12整体商业市场020040060080010001200200020012002200320042005200620070%2%4%6%8%10%12%年新增供应量(千平米)吸纳量(千平米)空置率(%)供应/需求从2004年开始北京市新增商业供应增长很快，但是由于有很大的需求量作为支撑，