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1东南商业城市场分析报告目录第一篇、市场概况……………………………………………………2一、惠安县基本概况………………………………………………2二、惠安县商业状况………………………………………………4三、惠安县房地产发展概况及现状………………………………6第二篇、项目SWOT分析…………………………………………17一、城市概览：地理、经济与人文………………………………17二、本案的所在区域环境分析……………………………………18三、本案SWOT资源整合………………………………………18四、客源层分析……………………………………………………20第三篇、产品规划定位……………………………………………21一、本案一期问题突破性思考……………………………………21二、本案一期市场定位……………………………………………21三、本案一期产品修改建议………………………………………22四、本案一期产品价格建议………………………………………222第一篇、市场概况一、惠安县基本概况1、人口构成：惠安县总人口91万，方圆总覆盖面积670平方公里，2002年统计年鉴数据：其中城镇非农业人口75290人，乡村人口857174人，整个城区由16个镇组成，平均镇人口58000人，其中螺城镇、崇武镇、洛阳镇、涂塞镇人口居多。县政府所在镇——螺城镇，县城的核心。2、支柱产业：（1）、惠泉啤酒集团，2002年成为股票上市公司，员工2000多人。啤酒主要销往香港、台湾及厦门、江西等内陆城市。（2）、石材工业：石材加工厂主要分布在各个乡镇，其中以崇武镇为主。惠安县以石雕著名，“中国雕艺城”2002年建成并投入使用，批发到香港、上海等大城市并主要出口至日本、韩国。（3）、惠安县素有建筑之乡、石雕之乡的著称，其中石雕石材工业的发展是惠安人走上富裕道路主导产业。33、惠安县基本经济状况：基本参照指标（2002年统计年鉴）年平均工资：10700元年平均收入：11000元农民平均年收入：4300元人均国民生产总值：15000元人均存款：5080元居民总存款：50个亿（以上是对整个惠安县城的经济统计）4、各个镇经济状况及产业结构从经济情况，惠安城镇居民消费水平6490元/年，农村平均消费6037元/人，在全国县城总数中经济排列32位，人均国民生产总值17187元/年。由于个体工厂增多，产业结构明显由第一产业向第二产业发展，工业比例是全县各产业的主力，经2002年统计，全县三产业比例11.7：55.9：32.4，随着城镇及乡村小型工厂的增加，居民收入明显提升，生活水平已超越县城工薪阶层收入，故近两年到县城居住和投资比例较大。5、未来城市发展趋势：惠安县在泉州市几个县城中算是发展的比较早的城市，旧城改造从93年开始，城市经济产业，逐渐向工业及个体私营经营发展。随着县政府南移时间的到来及市政配套设施的兴建，如：体育馆、电4信大厦、活动中心、四星级酒店。二年后都将呈现于城区南部，南部区域将成为政治经济核心区，城市商业区域也将向南部延伸。二、惠安县商业状况：县城商业区主要集中在城区最核心区域，人流量主要集中在八二三、中山北街及中新步行街，也是县城居民主要消费场所。八二三街可称惠安县“百年老街”，是商业繁荣的最主要干道，尤其是中部与东部，这与整体行业布局也是息息相关。1、有三大超市——姐妹超市、富华超市、安盛超市，均分布在八二三街经营状况较好，比较有聚客作用。2、华友电器是目前惠安县规模最大，且是有多年品牌效应的电器超市，目前二层部分仍准备扩建。3、集中多家中西快餐店，如豪口福、新佳美、可乐基等。4、集中多种服装品牌专卖。5、中新花园是最聚客休闲场所，主入口设在八二三街、中山街6、中山南街，目前有刚刚开业不久店面，总94套。现经营日杂、修理钟表、电视、水果店等杂乱行业，由于南侧正在拆迁，交通不便故目前商机较弱。7、中山北街：附近有县政府实验小学、县医院、银行等市政配套，与中新街相连，人流量及经营状况较好。8、目前市场商业经营的各种行业中，餐饮业占有市场份额较小，故可考虑美食广场的发展空间。5各主要街路店面情况如下：街路量体规格面积租金自用/租用经营业种经营状况房产状况经营者购买意向八二三中路76间多数是3.3x10m举架4.2m20、35m240m2不等2000-3000元/月85%租用服装、鞋、眼镜、音响、电器、超市相对较好,目前利润2000元/月以上新建楼层是97-98年所建，店面有40%是安置，其他销售50%有购买意向要求是必须临街一类店面八二三西路130间3.6x11m3.3x9m举架5.5-6m35-40m2为主九龙城环岛500-700元延伸八二三中路方向1000-1350-1500元/月90%租用服装、水果、鞋类靠近中山路口相对好一些，整体上看较一般八二三街西街所有新房由九龙房产开发，环岛附近生意较差购买意愿较小，占总自营10%建设南路八二三以南162间3.3x12举架6m39-42m21800-2200元90%租用糖果、烟酒、文化用品、批发五金、卫浴、家装、建材、水暖月利润3000-8000元其中有部分是新建，底层店面被几个建筑商购买意向较强60-70%有自购意愿建设北路八二三以北82间3.3-4.2x10m举架6m3.3x8m35-40m21200-1500元/月租用摩托车、配件一般房屋尚未重建意向购买占20%惠兴路约70间3.3x6m3.0x8m20-30m21200--1500元租用服装、鲜花、百货店、杂店、酒店比较一般现正在招标改造意向较差中山南路86间3.3x10m举架5.2m33-37m2为主2100-2600元90%租用以服装为主、鲜花、礼品、银行、电信较好均是2002年回迁店面临街店面较有意向6三、惠安县房地产发展概况及现状：惠安县旧城改造是93年开始，比较大规模改造是在97、98年，多集中在县城中心区域几条主要街道的临街建筑，如八二三东路、中山北路，99、2000年改造了八二三西路，建设南路等主要干道，中新花园、九龙城亦在同一时间规划建设。目前惠安城区核心即是北起惠兴路南到南阳路，商业地段主要活跃在中山街、建设大街、八二三街三条主要干道，从人流量上比较，顺序八二三街、中山北街、建设街，而从整体经济效益上看，顺序建设街、八二三街、中山街，这是由街路的经营业种及是否规范化所决定。随着旧城改造的逐步发展，一些外地商的进驻、使房地产开发开始注入一些社区理念，加强人文性，如金石花园、泛东名仕家园等楼盘，但从整体城区规划上看，由于开发商要追求利润最大化，社区规划趋于一致，造成规划与经营脱节现状，也必将影响城市整体规划。市场上现有规划分两种：住宅与店面，住宅产品大部分是回迁安置，由于本案销售产品以店面为主，故在市场了解均是以店面为主要剖析目标。店面主要分布区域：营业中的城区临街店面，正在规划建设的独立社区的内外街门市。71、住宅市场基本状况：住宅现有楼盘位置总数层型价格金石花园南阳街与世纪大道交会300多户2R、3R、4R楼中楼900-1200元/㎡企塘花园惠华路县公安路大队旁二期600多户以3R、4R为主均价1100元/㎡泛东名仕佳园建设北路300多户以3R:145㎡、4R:157㎡楼中楼259㎡为主主力价格1400-1500元/㎡中新花园八二三中路302套可售3R:134㎡4R:162㎡为主主力价格1300-1500元/㎡绵绣花园中山北路县医院旁一期200多套3R、4R为主均价1100元/㎡文苑世家中山北路广电大厦旁121套可售3R:130㎡4R:160㎡968-1288元/㎡从以上几个住宅楼盘的销售状况上看，整体销售效果较好，基本都属于顺销状态，如中新花园、金石花园。从需求产品上看，三房二厅、四房二厅及楼中楼房品都很被市场接受，客源是惠安县本地经济条件较好的及其他镇有钱人要居住到县城的人群，住宅主力价位维持在1000-1200元/㎡，最高价1600元/㎡，最低900元/㎡，总价基本维持在14-16万，目前几家开发商规划的楼中楼比较热销，客层是政府官员及经济条件处于上层人士。2、惠安市场上正在销售个案状况如下表：8表一：案名中新花园开发商惠安六建占地240亩规划定位惠安市休闲中心整体规划所有一层部分全部是店面，二层环层部分做服装商场总店面数560个格局一层店面全部带夹层，1层高度2.8米，2层2.6米，骑楼算面积价格一层临层底层9000-12000元/m２夹层1000元/m２、骑楼1000元/m２工程状况2000年规划、2002年经营、2003年1月开始销售租金状况中新街：1200-1500元/月环岛内街：500-800元/月经营业种中新物业对店面经营没有严格控制，目前市场以服装为主工艺品、美容美发等是少部分。配套花园大酒店（县城内目前最高档）安盛超市（目前最大型超市，来自泉州）快餐类：引进德克士6000㎡休闲喷泉广场，社区环境由杭州设计大师做设计销售20%销售区域中新街临街店面是主力销售，内街店面销售困难客源投资客比例较大，仍以外镇村有钱人为主，自营客购买店面比例较小。分析优势：地段上属惠安县城内核心地段，现喷泉广场及安盛超市开业，已形成夜晚最聚客地方。劣势：整体社区规划动线使商业客源聚集比较困难，整体经营管理有所缺乏，市场规范性欠缺。9表二：案名金石花园开发商泉州市力丰房地产开发公司地址中山南路与南阳路交叉入口处建筑面积12万m２工程进度地面平整，未建规划住宅由6个组团组成，一层部分围合式店面户数店面共156户内街店面现代儿童用品商业街店面规格面宽4m、进深8m、13m、14m不等，高度5.2m价位内街店面4000-5000元/m２临街9000-10000元m２二层部分2000元/m２（表价）开盘时间2003年销售率10%（有部分工程回迁）分析1、地段上是比较有发展前景的区域，县政府将在斜对面2、由于在区规划比较是人文理念，住宅销售较快3、店面销售较为缓慢，有部分安置工程也委托售楼处销售但由于工程进度及内街商业前景的缺乏，故店面销售困难。10表三：案名五洲现代家居装饰广场开发商五洲房地产开发公司位置大红埔福厦路中国雕艺城对面建设面积一期7万已现房二期6万未建项目定位专业建材市场批发与水果批发店面总数400多个规划坪数49-55m２为主力，临街做单层，内部有带楼梯1带2门市100多m２价格临街9000-10800元/m２、内街4800元/m２一期建成时间2002年开盘时间2002年建成现房后店面结构面宽4-5m、深度9-12m、高度4.5m现经营状况市场去年开业,以租为主,租金700-800元/月,店面现出租率70%市场缺乏整体管理。销售率不到10%客源以周边镇为主力客源,占总客源80%,主要镇有黄塘、三霞崇武，现在泉州做市场宣传,总价30-40万为主力。公摊12%11表四：案名科山花园开发商泉州兴隆房地产开发公司位置中山南路18号占地面积200亩工程进度一期已现房、二期已拆迁规划一期共22栋住宅，大部分以回迁安置为主，一层部分规划店面二期内部规划两条商业步行街，一条小商品街店面总户数一期1#下规划农贸市场，14#、15#一层部分规划成超市，共约2000m２本土化超市独立店面总户数一期180套二期店面二期店面同是规划两条步行街直通世纪大道店面主题一期以精品服装、化妆品一条街定位，二期有部分即将做美食街坪数主力35㎡左右现有价格一类店面9000元/㎡，二类店面6000元/㎡，三类4000元/㎡（市场标价）销售率未正式公开销售，经调查，购买店面意向较差。原因分析中山南路店面基本是回迁安置，内街店面不受市场欢迎，由于社区内街店面目前商业气息缺乏，没有品牌商业做支撑1213表五：案名九龙城开发商九龙房地产开发公司位置八二三西路至科山公园规划2000年建设总户数120户店面销售状况从中山路交叉以西临八二三街店面基本售出，销售价格9000元/m２，现余4户，中间环岛及对应北侧几乎没有售出，共40多套，现销售价格6000-7000元/m２。店面规格面宽3.3m、进深9m、举架5.5m客源层投资者，建筑商居多分析八二三西街经营状况，明显较中山街差，尤其到环岛附近商机