东莞黄江市场分析

P-1市场分析P-2东莞住宅成交情况史上首现成交“四连阳”.在东莞楼市历史上所有上半年有监测数据以来，今年上半年的月度成交连续4个月环比及同比均同时增加，在历史上第一次出现。6月量价均创历史鼎峰。6月东莞住宅签约面积约99.5万平方米，这是东莞历史上第一次月度成交达“百万”，6月住宅均价约10088元/平方米，史上第一次月度“破万”。2015上半年成交首创连涨，成交均价破万元大关P-3政策刺激力度空前，供求双增，销售形势大好。相对别墅销售严峻的2014年同期，2015半年别墅市场供需双增，新增供应量回到2012年同期水平，供需同比增幅均劲超一倍，同时上半年累计销售量刷新历史同期最高峰值，且突破2013年33.4万平最高纪录基础上劲增45%。可见政策利好之下，当前别墅市场之火爆，购房者信心大力回归。供应略显偏紧。别墅价格平稳滞涨。近2年来无论年度，季度，月度，别墅均价牢牢稳定在15000元/平上下，价格多年滞涨。东莞别墅成交情况政策影响东莞别墅供求双增，成交价格平稳呈上涨趋势P-4区域楼盘名称供应面积套数常平镇东方银座兰乔公馆3.0101天林湖花园0.8100道滘镇金地城南艺境3.3168东坑镇皇家翡翠湾5.4122凤岗镇大运城邦1.060蓝山锦湾0.25三正瑞士半山1.541虎门镇南部湾虎门万科城2.1129黄江镇蜜糖0.210清溪镇汇景城市山谷1.259御景东方花园0.01沙田镇汇景御海蓝岸1.334石碣镇达鑫江滨新城0.24石排镇碧水云天1.734松山湖丰华悦园0.33锦绣山河5.9158紫檀山0.16塘厦镇万科棠樾0.836樟木头镇保利生态城1.373绿茵温莎堡0.12热销区域以山水森林资源集中、极具发展潜力区域。黄江镇为临深片区供应最低。东莞别墅地区供应情况P-5上半年热销主力面积段：151-200㎡以下、201-250㎡、301-340㎡、381-400㎡；小面积段别墅抢收市场：中小面积段保持热销。上半年新增入市的151-250㎡产品接近售罄。整体销售表现强劲：今年上半年新增供应产品销售率达7成，中小面积段保持热销。200平方米以下紧凑型经济别墅最畅销，以临深片区的资源盘为主2015年上半年东莞热销别墅面积段P-6价格分化明显，高端资源型项目价高品质好，中端项目性价比突出自然资源优越。楼盘排名前十名中，价格分化较大，均价过2.5万元/平方米占3席其中有2个项目拥有十分优越的自然资源（万科棠樾，龙湖居），且排名全市前三位。低价格。前十项目中均价低于2万元/平方米占7席。品牌房企。具有一定品牌房企占七席。畅销特征：2015年上半年东莞热销别墅P-7从东莞近7年商品住宅成交情况看，2013年市成交量达到最高峰，2014年明显下滑近30%。从各年走势看，2013年后东莞总体市场相对饱和，未来将保持较和缓平稳的发展速度，不会出现像2013年那样的跨越式的增长。2015年上半年对比2014年整年成交呈涨势，同时受930、330政策及央行连续降息利好，2015年东莞市场住宅成交有望超过2014年。2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015上半年成交面积34849855521973439311052425116047884766730359330673979972.67成交金额2093069354742234045344353888502741967563755442665376576401000000200000030000004000000500000060000007000000800000090000002015上半年住宅成交走势成交面积成交金额临深片区住宅成交情况P-82010年以前主要以万科棠樾、绿茵温莎堡、博登湖等项目为主。市场供不应求，价格因产品差异及销售集中度不同差异较大；2012年开始随着万科四季花城、碧桂园翡翠山、保利生态城等几个大型经济型项目的入市，供应量大幅上升，2014年消化量达24.5万㎡。受经济型别墅产品的集中入市影响，整体价格呈结构性下降。别墅发展较快，近年来呈现小型化、平价化的发展趋势经济型别墅走热，临深片区领导东莞别墅市场。临深片区别墅成交情况2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015上半年成交面积5935410995075961146261178856225793244989116683.02成交均较209041507219469180321370214614143891730320904150721946918032137021461414389173030500010000150002000025000050000100000150000200000250000300000临深片区2015上半年别墅成交走势成交面积成交均较P-9项目周边区域别墅成交情况区域项目成交套数成交面积成交总额成交均价凤岗镇大运城邦52900324502229627214蓝山锦湾291140919431050417031三正瑞士半山501793525666420014311三正卧龙山1号27948111306410811925凤岗镇汇总1584782980906110816916黄江镇碧桂园翡丽山2756028829350015762金地湖山大境3872909686570713288晓庐蜜糖2350076418443712818黄江镇汇总881789924934364313931塘厦镇万科朗润园45159521521189139536万科棠樾911953753959049227619珠江观澜御景2953159363799717619塘厦镇汇总1654080378534740119247樟木头镇保利生态城1393174043494644213703绿茵温莎堡1157649271720216085樟木头镇汇总15037505527663644140692015上半年，临深片区别墅塘厦、凤岗成交量高，以品牌开发商提升了区域别墅量价，上半年黄江成交量偏低，为临深片区成交均价最低，成交均价为13931元/㎡，价格优势凸显。P-10新政提振楼市预期，供需齐齐刷新历史同期最高纪录政策的“金融+财税”组合拳显效，供求齐齐刷新历史同期最高峰值：今年央行以市场化手段来推动房地产业发展，政策上多措并举，降准，降息，降供应等新政轮番上阵，强刺激经济增长之余，使楼市重焕活力，楼市供、求、价全线飘红；洋房价格平稳上涨，自2013年以来，价格企稳“8字头”，每年房价涨300-400元/平方米。东莞洋房成交情况P-11全市33个镇街29个区域销售面积同比增加，其中多个区域销量翻番，特别是企石镇，石龙镇，横沥镇，洪梅镇，中堂镇，东坑镇等三线区域今年上半年市场局面出现扭转，销量大幅上升。仅有4个区域销售同比微跌：高埗镇、道滘镇、万江区、塘厦镇。价格方面，北部片区、西部片区多个镇区景观资源紧缺，房地产发展缓慢，整体滞销，价格同比不同程度下跌。相反，东部片区，东南片区，西南片区供不应求，房价普遍涨幅在6%上下。2015上半年东莞洋房成交价呈格经济弱区域价格下跌，经济强区域量价齐升现象东莞洋房区域成交情况P-12上半年91-100、121-130平去化最好：2015年上半年新增供应产品的销售情况来看，91-100平保持供需两旺，整体销售率达53%，91-100、121-130平首置，首改户型最受热捧，去化6成以上；新政利好改善型买家，唯171-180平及181以上户型销售欠佳：上半年131-170平中大户型销售不俗，唯171-180平方米霍绰再改大户型比重仅13%，181以上户型销售率25%。因此可适当加大中小户型开发力度，减少171-180及以上大户型供货量。2015年上半年91-100,121-130平首置，首改户型销售率最高东莞洋房产品去化情况P-13洋房金额前十名楼盘；深圳客大举“侵入”东莞：在洋房签约金额排名前十名中，虎门镇南部湾万科城以12.4亿元签约金额排名全市洋房首位。深圳楼市供求矛盾被放大刺激房价大幅上涨，同时倒逼大量自住型需求客户外溢东莞置业，凤岗、长安等地理位置显著的区域楼盘销售异常火爆，交通优势如松山湖，黄江等区域也迎来深圳投资客大力支持。虎门，长安撤镇改市新政后，虎门、长安新盘入市特别是品牌口碑项目火爆热销，如南部湾万科城，长安万科金色悦府，热销态势可谓触目，开盘节奏频繁，1月1开，一开即售罄，震撼全城。东莞洋房成交呈现深圳客支撑区域大热、供应偏紧片区新盘热、知名房企品牌号召力强特征东莞洋房个盘成交情况P-14因深圳客户外溢临深片区成交量价增涨，2015上半年受多重政策利好临深片区洋房为东莞最热片区成交量：2012年开始受深圳外溢客户北上置业增多影响，成交量上开始大幅上升；到2013年达到顶峰，2014年由于供应的下降以及经济政策环境导致成交有所回落。2015上半年成交量达到2014年整年成交的62%，将有望超过014年整年成交量。成交价：近三年价格上涨明显，相比2013年，深圳北洋房年均价格增长近800元/㎡；主要受楼市持续看好及深圳客大幅北上置业的因素影响，在东莞各片区中仍然是价格增幅最大的区域。2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015上半年成交面积346819652738719434703152120878620031921286888742314成交均较511350176407709470847920872395215113501764077094708479208723952105000001000000150000020000002500000010002000300040005000600070008000900010000临深片区2015上半年洋房成交走势成交面积成交均较临深片区洋房成交情况P-15项目周边区域洋房成交情况区域项目成交套数成交面积成交总额成交单价区域项目成交套数成交面积成交总额成交单价凤岗镇保利百合花园563575654861839058446清溪镇汇景城市谷356395852682185926776碧湖湾328307702528415498217汇景玉泉香山496173410688046653大运城邦5605253665592571012485清溪镇汇总405457583092873966759翠湖湾664650036141019059447塘厦镇碧桂园天麓山405376892955097847841名流印象424404073813232939437万科棠樾921007315720599915607三正瑞士半山4704938361826016912520金地仟百汇286306432698995908808山正半山一号126116161151564029914怡景花园899004683293437589祥利上城126122981123160969133御湖半山5504970351444121910350凤岗镇汇总3261319577323610902910126塘厦镇汇总142213711213053859349521黄江镇碧桂园翡翠山10891016048288918358158樟木头镇保利生态城407475703947371338298金地湖山大境2953922840877432910420绿茵温莎堡709848587205662728491晓庐蜜糖371315272315380717344樟木头镇汇总111613242811153034068422黄江镇汇总1755172360146920423585242015上半年，临深片区洋房凤岗、黄江、塘厦成交量高，黄江比清溪、樟木头临深区域距离仍有优势，成交价格8500元/㎡仍然低洼区。P-16周边项目分析P-17金地·湖山大境——基本情况项目现状：一期联排和双拼约基本售罄，二期洋房约130套在售，面积段在103-120、130-150、190㎡产品。利用发展商品牌、