东营市改进和加强房地产市场调控政策与楼市表现分析

东营市改进和加强房地产市场调控政策与楼市表现分析为进一步改进和加强房地产市场调控,巩固和扩大调控效果,根据《山东省人民政府办公厅关于贯彻国办发〔2011〕1号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》(鲁政办发〔2011〕5号)精神,经市政府同意,现就有关问题通知如下：一、明确房地产市场调控的总体要求今后一段时期,我市房地产市场调控工作,要深入贯彻落实科学发展观,以解决城镇居民基本居住问题、不断改善居民住房条件为出发点,适应实施黄蓝两大国家战略需要,加快推进保障性安居工程建设,综合运用税收、信贷、土地、市场监管等手段,切实遏制房价过高、过快增长,促进房地产市场规范平稳健康发展。原则上,2011年新建住房价格同比涨幅低于当年当地城市人均可支配收入和经济增长涨幅。二、进一步加大保障性安居工程建设力度2011年,全市计划建设供应保障性住房9649套,其中经济适用住房430套,廉租住房374套,公共租赁住房1560套,限价商品住房2100套,棚户区改造4615户,新增租赁补贴570户。市住房城乡建设部门要加大对保障性安居工程建设的指导督查力度,实行旬报表、月调度、季总结制度,严格落实各项目标任务。严格执行有关规定,从住房公积金增值净收益、土地出让净收益中提取不低于10%的比例,专项用于廉租住房和公共租赁住房建设。市财政、审计部门要加大对保障性安居工程建设资金的监管、审计力度,并会同住房城乡建设、国土资源部门对各县区住房保障建设资金进行检查,重点检查各县区年度计划执行情况、建设资金提取及使用情况、土地和财税政策落实情况以及工程质量、进度等。要引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造,认真落实在普通商品住房建设项目中按一定比例配建保障性住房制度。三、严格落实相关税收、信贷政策认真落实调整后的个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。加强对土地增值税征管情况的监督检查,对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目,进行重点清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。强化个人住房贷款监管,严格执行差别化信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,督促建立风险控制机制,严肃处理违规贷款行为。公积金管理机构要严格落实调整后的住房公积金贷款政策,进一步规范住房公积金贷款行为。四、严格住房用地供应管理认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地年度计划中,要单列保障性住房用地,做到应保尽保。2011年的商品房用地供应计划总量,原则上不得低于前2年年均实际供应量。完善土地供应方式,加强住房建设管理,根据城市总体规划编制住房建设规划和年度计划,年度建设用地计划要与住房建设计划相衔接。实行房地产开发项目建设条件意见书制度,作为土地出让和开发建设的依据,对住房建设数量、套型面积等条件和保障性住房的配建比例、数量、套型面积等提出要求。大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品房用地,调整住房供应结构。房价过高的县区,要进一步增加限价商品住房用地计划供应量。加强对土地市场准入资格和资金来源的审查,未取得房地产开发资质和相应资质等级的单位和个人,不得参加土地竞买。单位和个人在参加土地竞买时,必须说明资金来源。依法查处违法违规用地行为,对擅自改变保障性住房用地性质的行为要坚决纠正和严肃查处;对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,必须及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上的罚款。依法查处非法转让土地使用权行为,对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。五、进一步加强房地产市场监管整顿规范房地产市场秩序,加强对房地产市场的全过程监管,重点查处未办理规划、施工、预售许可手续进行建设或预售的违法违规行为。实行商品房预售管理服务告知书制度,加强对商品房销售市场的监督检查,确保商品房销售市场规范、合法、有序。严格执行新建商品房买卖合同网上签约及备案管理制度,制定并落实网签商品房合同撤销和信息变更的管理办法,抑制房地产市场投机行为。加强商品房预售资金监管,年内制定出台预售资金监管办法,确保预售资金用于工程项目建设,维护购房人的合法权益。认真贯彻住房城乡建设部等三部委《房地产经纪管理办法》,加强对房地产经纪机构和人员的管理和培训,规范经纪服务行为。实施存量房交易和资金监管,保障房屋交易安全,维护房地产市场交易秩序。各县区、市属经济开发区要加快房地产市场信息系统建设,并于6月底前实现与市级平台联网,年内全面实现房产档案管理数字化。地税、住房公积金管理部门及各金融机构要与同级住房城乡建设部门,建立信息共享机制,加强个人住房信息查询利用,确保房地产税收、差别化信贷等有关政策的有效执行。认真落实《商品房屋租赁管理办法》,完善房屋租赁网上备案制度,规范住房租赁市场。六、认真落实各方责任和约谈问责机制各县区、市属经济开发区、市直有关部门单位、有关企业要认真落实房地产市场调控的各项政策措施,确保保障性住房土地供应、资金供应、保障性住房建设管理、年度新建商品住房价格控制以及个人住房信息系统建设、市县信息系统联网等目标任务的完成,确保有关税收、信贷政策和房地产市场监管的各项措施执行到位。市住房城乡建设等部门要加强对县区、市属经济开发区及有关部门的督促和检查。对未完成工作目标任务、工作落实不力、建设管理滞后的,市监察、住房城乡建设部门会同有关部门按照有关规定对相关负责人进行约谈,问题突出的市政府将进行问责。七、充分发挥新闻媒体的舆论引导作用住房城乡建设主管部门要建立完善房地产市场信息发布制度,定期向社会公布市场相关信息,提高商品住房交易透明度。新闻媒体要科学、准确、深入解读国家和省、市的政策措施,加大对稳定房价和住房保障工作的宣传力度,防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。政策影响下的“金三银四”触摸东营楼市的温度在年初的政策影响下，东营楼市带着诸多的期待与观望，昂首挺进四月，不经意间，2011年第一季度已同我们说拜拜。2011年的第一季度，调控风声紧，从年初开始便没有放松过。从新国八条到限购令，从房贷零优惠到明码标价，楼市调控一再上紧发条，整个楼市的闹钟响个不停。然而从各方表象来看，东营楼市仍然不时点燃几个热点。经过阳春三月，2011年已经过去了四分之一的时间，对于今年的楼市走向，许多人却依然是迷茫。不疾不徐推进的新政，似乎从一开始就不被看好，但刚需仍然在缓缓释放，购房的队伍也在逐渐加长。各开发商的营销招数层出不穷，更加专注于做价格与推销的文章，应对各项已落地或未落地的调控政策。随着限购令等楼市调控政策的深入，接下来的“银四”楼市将有怎样的表现？为了销量，开发商会不会有更多实际的动作？市场将会走向何方？各相关部门对于楼市的发展方向更加讳莫如深。记者尝试伸出几个触角，触摸东营楼市的温度。“金三”不仅仅是传说经过一、二月份不温不火的观望，三月份中下旬东营楼市终于迎来了2011年的第一轮活跃期。3月16日，在海通·港城花园多层洋房的认筹登记现场，共推出254套房源，登记购卡的客户排起了长队；3月19日，天业盛世龙城B区二批次房源选房当天，共推出200余套房源，当天成功选房120多套。齐龙世纪花园推出88套别墅，至当天中午成交40套。3月19日，东方明珠项目开盘推出的499套房源，当日售罄。3月22日，加推108套，再次被售罄。三月中下旬，东营楼市适时出手，项目开放、楼盘优惠促销。据东营网不完全统计，三月中下旬有600余套房源面世。比如：海通·港城花园的254套房源、天业盛世龙城B区258套二批次房源、齐龙世纪花园的88套别墅等等。其中海通·港城花园推出的房源为78平方米至108平方米的多层住宅，天业盛世龙城推出的为120平方米至150平方米的高层、小高层住宅，均为刚需主力户型。各商家努力激活“银四”市场“金三银四”作为东营楼市传统的销售旺季，大部分开发商都不会错过。推盘、促销、优惠等传统促销方式纷纷推开。不过有些优惠政策已经不那么透明。3月底前，各地产商多家项目开始集中行动。或是组织业主互动，如绿洲国际花园的陶艺DIY；或是推出新的优惠政策，如格林星城的新老客户牵手活动等等。各商家纷纷推出了各类优惠活动，令人不解的是，有些项目优惠却越来越不透明，很多项目在提到优惠时，或是“请咨询售楼处”或者只写明“超值优惠”。当下也有项目正在悄悄涨价。4月1日起，天昊梅园每平方米将上调了200元。而科达地产的个别项目，每平方米已达到了6400元。房价涨幅趋稳据东营市统计局数据显示，今年1月份东营市房屋销售价格指数同比上涨2.6%，2月份同比上涨2.3%，环比价格指数持平。从前两个月的房屋销售价格指数看，房屋销售价格涨幅趋稳。统计数据还显示，1—2月份，东营市分地段的房屋销售价格同比指数全部稳中有升。其中，一级地段同比上涨2.5%，二级地段同比上涨1.6%，三级地段同比上涨3.5%，四级地段同比上涨0.3%，销售价格环比指数平稳。业内普遍认为，因黄河三角洲的开发、东营各项经济快速发展的势头等种种因素决定东营楼市还将是上升发展的，不过在当前房地产调控政策的影响下，楼市可能会有一段平稳发展的过程。山东金辰建设集团董事长、总经理周北平表示：“国家调控的目的是抑制房价过快上涨，是使房地产市场可持续性、健康、稳定地发展。作为一个有责任的开发商，我们是欢迎的，是坚决拥护国家政策的，当房价真的出现大的泡沫时，开发商的后果是不堪设想的。”2010年下半年新开盘的楼盘房价已趋于理性，2011年在国家大政策背景下，肯定还会延续这种理性，相信不会有开发商不顾后果在逆势中迎头直上的，相信有购房需求的客户能够买到物有所值、称心如意的好房子。“新国八条”、“沪十二条”、“沪九条”等限制房地产交易的政策相继出台，很多购房人看得眼花缭乱。除了限购的规定外，上海还在税收政策方面作了调整，除开征房产税外，还规定：个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。为此，记者采访了市内几家房产网站，来听听他们为政策大环境下东营楼市把的脉。大环境下东营房价涨幅将放缓调控将成为常态东营网房产频道的相关人士表示，2011年，调控必将会变为常态，因为调控政策一旦松动将会招致房价的大幅反弹。因此，在这一年里刚性释放———调控———压抑———释放的循环还将继续东营房产调控限购令或许还缺乏时机，但山东半岛蓝色经济区跟黄河三角洲高效生态经济区的双重身份，必然引起业内的重视。从各方面来看，房价下行的空间相对较小，而在大环境调控政策的影响下，房地产经济将会平稳向上发展。房价处于理性阶段东营城乡网房产频道的相关分析人士表示，东营作为一个三线城市，2009年到2010年短短的两年时间里，新建商品房价格一路攀升，截止到2011年1月1日，中心城区新建商品房均价已经突破5000元大关，其房价堪比南方某些二线城市，2010年1—6月份是东营房价上涨幅度比较大的一个阶段。但是2010年下半年之后东营房价涨势开始放缓，特别是第四季度，东营房价上涨幅度大幅下降，截止到2010年11月份，东营房价与去年同期相比上涨了3.3%，涨幅比10月份回落0.5个百分点。在全省17城市中，东营房价涨幅位居第15位。虽然东营房价现在已经处于一个比较高的区位，但是相对于省内其他城市来说，房价还是处于一个比较理性的阶段。而济南、青岛属于全国房价重点监测城市，在全国限购的大背景下，两地“限购”似乎已成必然。而东营“限购”还缺乏时机。