中原地产宝山区淞滨路商住项目市场调研分析

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料中原地产宝山区淞滨路商住项目市场调研分析第一部分对两项目的评价及比选一、市场评价分析1.项目投资环境分析宝山地处上海北大门，是上海“钢”、“港”基地及农副产品生产基地。九十年代以来，宝山作为上海产业和人口主要导入区，吸纳了大量市区人口入住宝山，形成了具有宝山特征的产业和带动了一些新兴行业的发展。“十五”期间宝山又提出了“一业特强、多业并存”的产业发展思路，一业即冶金延伸业；多业即交通运输仓储业、生活游览服务业、房地产业和特色农业。（1）宝山区经济状况近年宝山区的经济保持高速增长，到2002年全区GDP已达到530.74亿元，同时，宝山区在上海的经济地位不断提高，宝山区GDP占全市的比重已由上年的7.7%提高到9%。工业一直是宝山经济的支柱，但近期第三产业发展速度尤为显著，对区域经济的贡献率已由2001年的25%提高到2002年的32%。未来宝山经济将继续向好，第三产业尤其是房地产业对宝山经济所作的贡献将会进一步提高。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料表1-1宝山区产业构成情况单位：亿元宝山GDP第一产业第二产业#工业第三产业GDP占全市比重2001年380.23.4278.5253.398.47.7%2002年530.746.76353.8314.67170.29%同比增长39.6%98.8%27.0%24.2%73.0%1.2%资料来源：宝山区人民政府图1-12001-2002年宝山区产业构成情况0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2001年2002年第一产业第二产业第三产业资料来源：宝山区人民政府（2）宝山区居民收入水平2002年宝山城区居民年人均收入过万元，同上海全市城市居民人均收入略有差距，但这一差距正在不断拉近，从近两年的数据来看，宝精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料山城区居民人居收入的增长速度远高于上海全市。未来宝山城区居民人均收入水平有望超过上海全市水平。表1-2宝山区居民收入情况单位：元上海城市居民人均收入宝山城区居民人均收入2001年11,7188,5762002年12,88310,368同比增长9.9%20.9%资料来源：宝山区人民政府，上海统计年鉴（3）市政道路建设绿地建设近年宝山区一直在推进大型公共绿地500米服务半径工程，将做好外环线400米绿带、道路两侧绿带建设，建设水产路下沉式广场绿地和同济路立交桥等大型景观绿地等工作作为2003年政府工作目标，实现全区新建公共绿地500公顷，人均公共绿地面积达到16平方米，绿化覆盖率达到38%，提高城乡绿化管理水平，以成为国家园林城区。宝山区加快绿地的建设推进不但进一步提高城区居民的生活质量，同时对区域房地产业的发展也将起到促进的作用。道路交通精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料外环线A20公路、逸仙路高架通车，地铁一号线宝山延伸段、轻轨明珠线至宝钢延伸段的建设，将市中心、宝山、内环、外环连成一线通，宝山区的交通拥堵将得到切实的缓解，城市基础设施的建设水平也将整体提升，跨上一个新台阶。畅达、快捷的交通降低了居民和企业的出行、发展成本，宝山区楼市升温、土地升值自然会随之而来。表1-3近期宝山重要交通线路建设情况道路名称建设情况大动脉外环线(A20公路)西北段（沪嘉高速路-同济路）2002年12月20日全面建成通车共和新路高架2002年12月4日已通车地铁一号线北延伸线（上海火车站－泰和路外环线）2003年通车轻轨明珠线（江湾镇至宝钢）已动工，预计2005年竣工北段同济路高架2001年12月竣工通车吴淞越江隧道工程，2003年6月竣工通车沪太路道路拓宽工程（新沪路至外环线）已于2002年年底通车蕴川路道路拓宽工程前期工程已于2002年底展开吴淞工业区整治范围内的道路工程（水产路、铁山路）2002年9月竣工通车宝杨路、铁力路已开工，预计2004年6月竣工精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料友谊路工程今年6月底完成资料来源：上海中原市场研究部（4）近期区域政策藻浜沿线桥梁全部取消收费2002年7月1日起，吴淞大桥、江杨路大桥、蕴川路大桥、沪太路塘桥等藻浜沿线桥梁全部取消收费。这一举措将使逸仙路高架、共和新路、沪太路及周边地区交通更加畅通，并将降低企业和居民的出行成本，有利推动宝山区域经济的发展，特别是对宝山楼市的发展，无疑是个很大的利好消息。宝山加快一般投资建设项目审批速度2003年宝山区政府出台新的审批办法，一般性内外资建设项目的审批速度有望得到进一步加快。凡符合条件的一般建设项目（通常指不需市有关部门审批的项目），宝山区将采取合并办理、同步办理、交叉办理、超前办理、上门直接办理等操作方式，简化项目审批、登记、发证的程序。现在一个项目的办理时间一般都压缩在60个工作日内，办理速度比以前又提高了1倍多。（5）小结精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料国民经济尤其是第三产业的快速发展、居民收入水平的提高、市政道路等基础设施建设步伐的加快以及藻浜沿线桥梁全部取消收费和加快项目审批速度等系列措施的出台为宝山区楼市的繁荣和发展创造了良好的外部环境。2.区域商品住宅市场分析2.1宝山区商品住宅市场发展状况分析从1997~2002年间，宝山区房地产市场处于迅速发展中。（1）供应与需求状况看市场发展供需是市场的两个最基本的方面，能客观地反映市场状况。下面将从两个角度来分析宝山商品房市场情况。从历年供需走势看宝山商品房市场发展1997年到2002年的六年间，宝山商品房的供应与需求均保持了良好的上涨趋势，特别是2002年，供应与需求均表现了强劲的上涨势头。历年宝山区商品房供应和需求值及其比例如图1-2所示。供应与需求的比例在近三年间较为稳定，2000到2002年供需比保持在1：1.16的水平，相当稳定。说明宝山的供应与需求在完全同步的快速增长，宝山商品住宅市场呈现稳定而快速的发展趋势。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料图1-2宝山区商品房供应量涨势明显，比例稳定单位：万M2050100150200250商品房批准预售面积81.9186.47114.74128.28147.34212.32商品房预售登记面积30.7777.5874.22110.58127.23183.66供应/需求2.6621.1151.5461.161.1581.156199719981999200020012002资料来源：上海市房地产交易中心从与全市各区域供求比的比较，看宝山商品房市场发展2002年，上海房地产市场空前高速发展，供应和需求均急剧上升。在这样的背景下，我们来比较宝山的商品房市场和上海其它主要区域的商品房市场的供求比例。2002年上海各区域商品房批准预售与预售登记的比例见图1-2所示。从图中可见，市中心区（包括9个区）和闵行区2002年商品房的需求大于供给；宝山和浦东的供给大于需求。从绝对值上看，宝山的供求比处于中间，略大于1，即有足够的需求增长，又保持了正常的空置水平，让消费者有一定的选择空间。上面的数据说明，宝山商品房市场顺应了上海的整体发展趋势，并且供求增长尺度保持的较为适精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料当，市场整体发展健康。图1-3宝山商品房供求比适当，市场发展健康0.950.991.251.1601市中心区闵行浦东宝山资料来源：上海市房地产交易中心（2）从竣工与施工面积看未来供给宝山区近两年竣工面积与施工面积的比值略低于1/2，较接近国际标准。考虑新开工及竣工面积的周转速度，宝山未来两三年内宝山商品房的竣工规模压力不大。另外，2002年底位于西城区的超大型项目“万科四季花城”和“康桥水都”均开工，因此地块所在的东城区未来两三年的竣工压力更小，即地块所在区域未来两三年市场供应压力不会太大。表1-4近两年宝山商品房施竣工比接近国际标准类别2001年2002年国际标准施工面积（万平方米）396.20368.56/竣工面积（万平方米）154.50174.18/精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料竣工面积/施工面积1/2.561/2.121/2资料来源：宝山区人民政府（3）销售价格走势分析自2000年第一季度以来，宝山商品住宅成交均价一路走高，虽在2001年一季度和2002年一季度有小幅下降，但不影响总体趋势。2002年的上扬趋势特别明显，第四季度较第一季度上涨325元/M2，升幅达到10.8%，其上涨的绝对值较大，但相比其他区域亦不算太大。说明宝山商品住宅市场在供需两旺的情况下，价格快速平稳上升。图1-4宝山商品住宅成交均价一路走高单位：元/M23324322231512999304329672832288128372859263530312400260028003000320034002000/Q12000/Q32001/Q12001/Q32002/Q12002/Q3资料来源：上海市房地产交易中心（4）各板块市场简析根据地理位置、交通条件和客户来源我们把宝山区分为四个板块——大华板块、大场和祁连板块、共康和吴淞板块、宝山新城板块。其中，精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料最后一个板块为本地块的竞争区域，将在下一部分进行重点分析。大华板块本板块范围包括汶水路以南、沪太路以西地区，区域东临闸北、西临普陀，为宝山距市中心最近的板块，交通较为便利。该板块在经过大华集团、复地集团近几年的苦心经营后，已成为宝山区最具规模的住宅区域。该板块的客户以外区域消费者为主，由于较低的价格和较便利的交通吸引了上海市中心区域的低端消费者。2002年第四季度该区域的平均价格为3826元/M2，为各板块中较高的。目前该区域的重点楼盘有“大华公园世家”、“多摩远景”等。大场和祁连板块本板块范围包括汶水路以北、沪太路以西至外环线区域。近年来由于上海大学大场校区的兴建，使该区域得到了相应的发展。目前该区域已背列为“十五”期间宝山规划重点发展的“三块、三点、一线”中的一块。该板块的客户以本区域客户为主。2002年第四季度该区域的平均价格为3059元/M2，为各板块中最低的。目前该区域的重点楼盘有“上大聚丰园”、“当代高邸”等。共康和吴淞板块精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料本板块范围东至逸仙路高架，南临沪太支路、共康路、安汾路与闸北、虹口两区接壤，西接沪太路，北靠外环线环北大道。区域内通河新村、共富新村创建较早，形成了一定居住