中原地产市场分析报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。MarketingResearch中原地产市场分析报告惠州中原策略中心Huizhou.01.2011Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010A.宏观市场B.惠州一级市场C.惠州二级市场D.惠城区市场细分（见附录）3254379报告内容页码Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010宏观市场PartACodeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010本月聚焦政策经济行业动态“国八条”出台，加码楼市调控房产税试点改革启动，上海重庆先行银行收紧信贷，首套房贷优惠取消淡季不淡催生三轮调控房企境外捞金，在港掀发债潮保障房倒逼，高端地产受追捧在经历了2010年两次以“限制”为主的政策失效后，岁末年初，全国楼市的逆市走高最终迫使中央政府掀起了新一轮的调控风暴，限购令、房产税、保障房将成为2011年楼市调控的关键词。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010政策经济PartA.1Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010“国八条”落地第三轮调控启动1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议制定了进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制、坚持和强化舆论引导等八条政策措施（国八条），进一步加强房地产调控。“国八条”的出台既体现了当前楼市调控所面临的严峻形势，也体现了中央政府坚决遏制房价过快上涨的决心，被认为是近几年来最严厉的楼市调控政策组合。如首次提及房价调控目标化，首次将责任落实到各地方政府，在楼市调控已经加强对投资及投机购房者的调控的同时，第二套房贷款首付比例再次提高一成。面对2010年楼市愈调愈涨的尴尬，年初中央再出重拳调控楼市，“八条政策，条条致命”，意在为节后楼市提前降温，未来势必加重市场的观望情绪，短期内有利于稳定市场预期，但长期来看仍难以扭转房价持续走高的大势。政策热点Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010政策热点政策目的：进一步巩固调控的成效，抑制短期内部分城市因交易量反弹而引发的新一轮房价上涨收紧二套房贷”限购“蔓延全国加强税收征管量化调控目标二套房首付款比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措施。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。“国八条”奠定了2011年房地产调控的基本方向，在延续并强化原有调控政策的同时，也出现了一些新的亮点。楼市调控——没有最严只有更严Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010政策热点国版“限购令”全面升级进入2011年，楼市“限购令”快速扩容，已从一线城市、热点二线城市迅速扩容至普通二线、三线城市。据统计，目前全国已有25个市县步入“限购”行列，而“国八条”更起到了推波助澜的作用。覆盖范围更广：与其他25个城市相比，国版限购令不仅力度加强，而且范围很可能从现在的20多个城市扩大到全国600多个城市。限购更加严格：本地2套、外地有证明1套、无证明这3种情况不允许新购，意味着已有“限购令”的20多个城市将重新调整限购口径。如果严格执行将有效的遏制需求，将明显影响2月份以后的市场交易。国八条本市户籍家庭（新购房套数）非本市户籍家庭（新购房套数）无房户有房无纳税、社保证明一定年限纳税、社保证明1套2套及以上无房户1套2套及以上可以购买一套一套禁购禁购一套禁购禁购Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010政策热点第三波第二波2011年开年，太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华、郑州、合肥八县市颁布“限购令”。浙江金华的永康县成为全国第一个直接干预房地产市场的县级政府。西安、南宁、青岛等城市也明确表态，近期将加入限购行列。“国八条”进一步扩大限购范围。9.29新政：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。在政策高压下，上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、舟山、大连、兰州16个城市出台“限购令”。第一波4.15新政：地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，4月30日，北京出台“国十条实施细则”，执行“本地人限购，外地人有条件禁贷”的“限购政策”，成为首个出台限购令的城市。“国十条”试点“国五条”扩容“国八条”蔓延第三波“限购”来袭三线城市上榜Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010二套房贷首付提至六成。政府收紧差别化信贷，利用银行杠杆扼杀炒房侥幸心态，不过也误伤了部分改善性需求。政策对以深圳客为主的惠阳、大亚湾市场影响较大，而对以刚需为主的惠城市场则影响有限。限购令蔓延，限价令启动。一方面限购以二线省会城市为重点，惠州为珠三角的三线城市；另一方面，惠州一直是珠三角地区的“价格洼地”，房价远远落后于珠三角兄弟城市，不具备限购、限价的条件。客户存在心里抗性。经历了2010年楼市愈调愈涨的教训，大众普遍对新一轮调控效果持怀疑态度通胀预期对冲调控效果。民间货币充足，且缺乏有效的投资渠道，而市场对未来通胀、流动性与资产价格在一季度持续走高的预期，加剧了资金进入楼市的冲动。需求转移，规避政策打击。限购城市扩大至直辖市、计划单列市、省会城市，尚未涉及三、四线城市，投资和投机需求可能将对于一、二线城市的购房需求转移至尚未限购的城市，惠州或迎来新的发展契机。政策热点“国八条”心理影响胜过实质表现总体而言，“新国八条”在短期内对楼市成交量会有较大冲击，但是其冲击时间有待观察。且对于房价的调控是个长期艰巨的系统性任务，此次“国八条”料难以对房价产生实质性影响。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010政策热点北京上海房产税：北京市2011年将严格落实房地产市场调控措施，继续增加住房有效供给，坚决遏制房价过快上涨，但暂不试点房产税，具体是否执行听从国务院整体安排。保障房：北京市计划在2011年全力做好住房保障工作，切实增加实物供给量，确保新建和收购20万套，力争竣工10万套。房产税：2011年上海市房地产市场坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主，加强房地产市场调控，按照国家部署做好房产税改革试点各项准备工作。保障房：2011年上海市新开工建设和筹措保障性住房1500万平米、22万套，供应1150万平米、17万套，并启动郊区城镇棚户简屋改造工程。地方两会释放从紧信号京沪定调调控思路近期各省市“两会”陆续召开，京沪在内的各一线城市局均释放明确信号：2011年房地产调控继续从紧，楼市“双轨”调控格局仍将延续。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010渝版房产税细则沪版房产税细则征税对象：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。适用税率：适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。税收减免：居民家庭在本市新购且属于其第二套及以上住房，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，新购住房暂免征收房产税；人均超过60平米的，对属新购住房超出部分面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。征税对象：（一）试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象包括个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、三无人员新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。（二）未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。适用税率：（一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在前两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房税率0.5%；3倍（含3倍）至4倍的税率1%；4倍（含4倍）以上的税率1.2%。（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作（三无人员）的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率0.5%。政策热点房产税试点启动沪渝方案渐次出炉Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010政策热点稳定房地产市场预期。增加房产持有成本、抑制投资和投机需求，引导居民合理住房消费，缓解供需矛盾。弥补地方政府财政不足。对存量房征收房产税，在不增加土地资源的情况下，形成地方政府稳定的财政收入来源。调节收入和财富分配。运用税收杠杆，调节贫富差距，使得社会财富分配更加合理。调控重堵轻疏。地方政府迫于土地财政的压力，垄断和限制土地供应，土地供应不足才是房价上涨的根本原因。难撼地方政府。相比土地出让金，房产税收入杯水车薪，“房产税让别人先试”的想法不乏拥护者。误伤中低收入家庭。我国70%以上为自有住房，房产升值不等于收入增加，反之带来的只是更重的赋税。房产税之“力不从心”房产税之“普度众生”房产税效果尚难定论待接受市场检验Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010房产税降房价需上下一心、政策先行地方政府“表里如一”1配套政策“保驾护航”2需求供给“双剑合璧”3楼市之“达摩克利斯之剑”地方政府要坚定调控信心，充分发挥房产税的市场调节作用，合理引导房价及房地产市场走势预期。房产税出台必须与货币、财政、扩大居民投资渠道等配套政策同步运行，尤其要改变目前的负利率局面。政策在合理调节需求的同时，更重要的是增加住房供应，双轮驱动以改善供求关系。政策热点Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010政策热点2011年央行首调存款准备金率1月14日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调之后，大型金融机构存款准备金率已达到19%，再创历史新高，而部分被实行差别存款准备金率的金融机构则要执行20%的标准。中小金融机构的存款准备金率上调后，也将高达15.5%。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010热钱汹涌流动性失控通胀压力美欧逐步走向“宽松”，以中国为首的新兴市场国家却在“收紧”。国际市场流动性充裕和人民币升值预期加剧国际热钱流入的压力。商业银行年后首周新增贷款规模直逼5000亿。1季度有近1.2万亿到期央票，而央票由于一、二级市场利率倒挂，公开市场操作回收流动性效果不佳。通货膨胀预期形成后，物价会形成一定的上涨惯性。节日需求将带动产品价格上涨。冬季灾害性天气频发，加剧农产品生产和运输困难。政策热点存款准备金率上调背景分析Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010中国人民银行行长近日在接受媒体采访时表示，货币政策带来的物价和资产价格上升等负面效果会慢慢显现，政策调整一定要及时，要把抬头的物价尽快打下去。虽然存款准备金