1宝安中心区市场调研总结一、市场供求分析1.片区供给分析2007年底到2008年初宝安新入市的楼盘较多,包括熙龙湾、凯旋MIMA、金海华府、星河丹堤以及泰华阳光海的阳光岛墅等,总供应量将近5000套。春节期间,宝安楼盘多有优惠促销,如泰华阳光海折扣优惠低至95折,还有一口价80万元一套的80平方米左右两房;富通城四期海HOUSE按揭购买95折,一次性付款享受92折等。在这些折扣的影响下,宝安中心区在售新楼主流价格回归到1.2-1.5万元/平方米,较去年高峰期的1.6-1.7万元/平方米普遍下跌了15%左右。今年上半年,宝安中心区预计将面市的新盘有海语西湾、金港华庭、深业新岸线、中熙香堤湾等,其中海语西湾有600多套60-140平方米的单位,金港华庭有1000多套面市,深业新岸线也有1378套出货量。从市场反馈回来的信息看到,今年上半年宝安将有8个左右新盘,可以预算到的推货量就有近5000套,片区楼价有望继续走稳。总体供给特征①楼盘总体分布比较集中,宝安大道、新安路、兴华路、新湖路和罗田路分布的较多一些。②以高尚住宅小区为主,规模都比较大,集中在10万平方米左右的建面。③高层、小高层为主:目前中心区在售的楼盘基本上都是高层及小高层;16—18层、24—32层这两个区间的占大多数,多层很少见。④销售户型以三房、四房为主,目前中心区在售楼盘的三房、四房整体供应比例占主导。22.市场需求分析0200400600800预售面积(万平米)07深圳商品房预售面积统计深圳宝安龙岗总体需求特征①中心区主要有两大需求市场:中心区本地居民——主要为个体老板、企业管理者、公务员和事业单位工作人员,他们的经济收入能力较强,但消费观念较为实在,也较为保守,且容易随大众而行;东莞及宝安中心区周边各镇的客户——主要是工厂高层管理人员,私人老板,他们生活富裕,有着强烈的欲望买商品房,但是当地没有商品房或者标准未达到其所需,从而进入中心区买房。另外,还有少量的市内客户。据国土房产局数据显示,2007年深圳全年批准商品房预售面积646.17万平方米,其中宝安177.41万平米,占全市的27.46%;龙岗226.4万平米,占全市的35.07%,宝安批准预售面积位于全市第二,龙岗第一。宝安楼市继续平稳地维持着供给大区的态势。3②三房、四房销售状况最好,复式有一定市场,二房及单房的销售状况一般。③购房者青睐规划好、产品有创新、性价比高的楼盘。④品牌开发公司、品牌代理公司和品牌物业管理公司成为客户选择物业考虑的3个重要因素。3.供求关系分析结合表2,2007年成交面积较2006年下滑了18.89%。这一点也可以通过2007年的市场形势得到验证。2007年上半年,市场火热,成交火爆,总图1显示,2007年宝安市场住宅每月销售面积曲线总体向右下方倾斜,市场需求总体处于下降通道。4体需求呈旺盛状态;但下半年,市场形势江河日下,特别是房贷新政的出台,严重打击了市场信心,成交放缓,交易量下滑严重,12月份的成交面积达到全年最低点,需求得到有效抑制。批准预售面积曲线由于受政府控制和开发商工程进度影响,波动较大,但12个月份中,有8个月的坐标点位于当月销售面积点之下,1~4月份、6~8月份、9~11月份之间的销售面积曲线位于预售面积曲线之上,需求大于供应,全年显现出供小于求的局面。表2显示,2007年全年宝安住宅市场批准预售面积177.41万平米,较上年下滑32.44%;全年市场住宅成交面积192.63平米,较上年下降18.89%,全年供需比为0.92:1,供需缺口15.22万平米。2007年宝安全年住宅市场供需略显不平衡,供略小于求,市场需求较强。这表明,自2006年以来的房地产调控政策和抑制投资过热政策发挥了作用,加上深圳连年实行的土地紧缩政策,一定程度上限制了土地供给、房地产项目的动工和投资性购房需求,造成了2007年供需双降的局面。同时,宝安现有住宅开发区域土地的有限性和未开发区域建设步伐的缓慢,在深圳常住人口的急剧增加,需求快速上升,5刚性需求依然存在的情况下,一定程度上造成了供小于求的局面。预计随着国家宏观调控和政策执行力度的继续深入,从紧从严的经济政策基调,深圳的住房供应会继续小幅萎缩,市场向理性供给和理性需求转变。2007年宝安楼市整体供略小于求,需求较为旺盛,市场向理性需求和供给转变。虽然供应和需求双双下滑,但宝安住宅供应依然在深圳名列前茅。由于宝安除宝安中心区、龙华等片区外,其余片区尚处于房地产的初级阶段,虽然有继续萎缩的迹象,但并不会削弱宝安作为深圳住宅供给的主要战场。二、价格走势分析据国土房产局交易数据显示,2007年深圳住宅均价为13369.62元/平米,其中罗湖16945.31元/平米、福田18442.15元/平米、南山18012.2元/平米、盐田14183.5元/平米、宝安12214.13元/平米、龙岗10477.11元/平米。在深圳六区中,宝安住宅均价仅高于龙岗,低于关内四区和全市水平。这表明宝安楼市较为理性,价格处于全市洼地,均价较为合理。62007年宝安房地产市场住宅均价达到历年最高。表3显示,2007年宝安房地产市场住宅均价为11669元/平米,较上年增长了50.51%。图2显示,2003~2007年,宝安房价曲线处于上升通道,且越靠近07年的坐标点,斜率越大,涨幅也就越大。表3的涨幅显示,房价涨幅由2004年的19.77%升级7到2007年的50.51%,房价涨幅大幅攀升,在2006、2007两年时间内,房价实现了翻一番。2007年宝安新房均价达到了历年均价的最高点。深圳房价的快速上涨,多为理性因素作用。从宏观上说,受益于经济的快速增长,深圳财富聚集效应强,以及国内经济流动性过剩、人民币升值等,加之人口数量大,青壮年人口多,住房需求激增,在供应有限的情况下,房价应声而涨;从微观上说,居民经济实力的增强和消费水平的提高,居民强烈的自住和改善居住水平的需求,投资意识的进一步加强,在快速的城市化进程中,促进了房价的进一步理性上涨。随着需求的继续增强,各项利好因素的释放,宝安房价有继续上升的空间。三、建筑规划分析1.规模分析2007年住宅推出项目一览表楼盘名称COLOR社区富通城四期富通城三期宏发领域尚都金港华庭建筑面积(㎡)10829782617148600168000210000207061容积率2.792.102.604.633.666.99推出时间2007200720072007200720072008年住宅推出/预计推出项目一览表8楼盘名称凤凰汇TATA公寓海语西湾凯旋MIMA阳光海金海华府熙龙湾深业新岸线建筑面积(㎡)362202270090575170000330650136129310000559788容积率3.203.181.803.802.457.213.22.64推出时间20082008200820082008200820082008近两年宝安新推楼盘的规模不断升级,大部分的项目都在10万平米左右的建面,从市政规划的方面看住宅、商务区功能的划分有利于提高中心区整体形象。2.建筑类型对中心区楼盘粗略统计发现,多层占5%,小高层占35%,高层占60%(统计标准:1—11层为多层,12—18层为小高层,19—32层为高层,33层及以上为超高层)。高层的比例近年有所提高,高层复式楼有一定市场,现在市场上主要还是以12—18层,19—32层为主。四、产品户型分析1.户型分析9表8显示,2007年住宅面积的统计标准有所改变:144平米以上的为大户型住宅,90~144的为中等户型住宅,90平米以下的为小户型住宅。2007年大户型住宅仅销售2103套,占到全年销售套数的11.82%。大户型本身具有的高端性造成单价高、总价大;2006年的90/70政策开始发威,造成大户型具有一定的稀缺性;盛传对大户型住宅征收物业保有税,限制大户型交易等因素,是影响大户型住宅成交套数少的原因。90~144平米的中等户型销售了8568套,占全年销售套数的48%,而小户型销售了7115套,占全年销售套数的40%,90/70政策作用显现,产品分化在即。中小户型的销售套数合占了88.18%。这表明目前市场需求的主力户型为中小户型,90平米以下户型占比较大,90/70政策作用显现。中小户型由于单价、总价低,适合主流购买人群,迎合了主流消费需求。随着90/70政策威力的渐显,在接下来的2008年,90平米以下的户型将占多数,90平米以下的住宅销售将增多。国家政策在引导消费者需求上的效果正逐渐显现。该住90平米以下房子的人群,购买90平米以下的住宅,能承受起大户型价格的富人可以按需要购置大户型房产。产品的分化导致的置业者分层将会显现出来。置业者的理性正发生着转折。2.户型创新分析中心区大多数楼盘的户型都有自身独特的优势,户型创新积极,赠送面积/入户花园/玄关/露台等设计要普遍运行。最大的创新应该属于阳光海的花10园洋房,赠送面积很大,空间感强,规划设计也非常合理,性价比在片区来说首屈一指。熙龙湾的复式大宅赠送的面积较多,部分户型带有超大回廊,双层挑高设计具有很好的舒适感。3.畅销户型分析熙龙湾5栋A2户型:4房2厅2卫3阳台,建筑面积139.80—144.65㎡。畅销原因:南北通透、通风采光,户户入户花园,凸窗设计,赠送双层挑高大露台,景观面好,小区园林景观尽收眼底。11阳光海A3户型:2房2厅3阳台,建筑面积78.46—84.07㎡。畅销原因:入户花园、双层露台、主卧270度转角凸窗三大景观台,300米楼间距,特价房性价比高。新岸线15#A/B座B户型:3房2厅2卫+入户花园建筑面积:118.98-128.84㎡;畅销原因:入户花园设计独特,餐厅与入户花园保持良好的通透性,既保证了餐厅的景观视野同时增加采光面积,主卧卫生间大凸窗设计。124.滞销户型分析阳光海G1户型:3房2厅2卫建筑面积:116.94—122.55㎡滞销原因:过道太长、面积浪费严重,主卧没设计卫生间,公共卫生间通风采光效果不佳,客厅过大、主卧过小。13五、楼盘诉求及卖点分析在卖点上,各楼盘各有侧重点,具体可分为如下几类:1.产品诉求中心城有几个楼盘是以自身建筑特色、户型特色作为卖点2.地段在中心城,置业者购房对地段考虑得比较多,因此楼盘把地段作为自身的一大卖点,例如:深业新岸线:世界的平行线3.规模近年来,中心城的平均建筑规模始终保持在4—6万平方米,大社区自然成了“稀有动物”——被当作一大卖点,也是展示开发商实力的证明4.配套在配套方面,中心城的楼盘显得有些落后,大多数楼盘是依靠周边政府公共配套,鲜有楼盘自建配套5.人文精神14中心区不少购房者是二次置业,他们比较追求生活的品位,所以开发商们都在尽力打造人文主题社区,试图营造和谐、温馨的生活环境,以此打动购房者的心。凯旋MIMA:城港上·国际生活大邸6.物业管理中心城的物业管理水平普遍不高,聘请名牌物管成了楼盘的又一大卖点15六、典型楼盘个案分析熙龙湾花园项目名称熙龙湾项目位置宝安区新湖路与兴华一路交汇处项目类型高层联系电话0755-29989999发展商深圳鸿荣源房地产开发有限公司投资商/代理商/广告商黑弧奥美工程进度开工期/竣工期/开盘期2008.2.23入伙期2009.5占地面积69783㎡总建筑面积310000㎡容积率3.19绿化率30%建筑密度及栋数一期2栋9层洋房,6栋31—32层住宅总套数256商铺总套数25车位数2867个,1期1954个层数32档次高尚住宅付款方式一次性、按揭售价13000—27000元/平方米建筑/园林风格欧式新古典主义风格主力户型户型面积范围(㎡)推出套数户型比例出售率备注4房140-19619878%30%复式220-2505822%16开发模式分多期开发项目本身配套居委会、幼儿园、泳池、儿童游乐池周边配套学校宝安实验中学、小学、项目自身幼儿园购物天虹、沃尔玛、华润万佳、苏宁、欧麦德医院宝安第二人民医院银行兴业银行、东亚银行、建设银行、上海浦东发展银行、工商银行、中国银行等娱乐餐饮/交通地铁一号线及