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CentalineConsultants海南房地产市场调研报告Codeofthisreport|21项目宏观背景分析海口房地产市场分析23客户分析借鉴案例分析4项目竞争分析5Codeofthisreport|3Part1项目宏观背景分析Codeofthisreport|4海南省宏观发展背景：海南省属于“泛珠三角”重要组成部分，将增强海南省的城市辐射力；“泛珠三角”9+2合作：泛珠三角区域包括广东、广西、福建、江西、湖南、海南、四川、贵州、云南九个省区和香港、澳门两个特别行政区，简称“９＋２”；9省区面积占全国20.9%，人口占全国34.8%，GDP占全国的33.3%。泛珠三角合作区已成为国内最有影响的区域合作组织；Codeofthisreport|5概况—海口市地处热带滨海，富于海滨特色景观，全市土地面积2304平方公里；历史-起源于宋代，1988年设立海南经济特区，2007年被列为国家历史文化名城；地势—海口市略呈长心形，地势平缓。气候—地处低纬度热带北缘，属于热带海洋气候，年平均日照时数2000小时以上，年平均气温23.8℃；海滩资源—海域面积830平方公里，海岸线长131公里。海水平均水温25℃，透明度1米，最大达2米；其它：海南岛最长的河流--南渡江从海口市中部穿过；（一）海口城市概况：海口市位于海南省北端，占有丰富滨海自然景观资源，形成滨海特色，是全岛乃至全国未来滨海城市和核心发展城市Codeofthisreport|6（二）海口市区域划分和人口特征海口市按照行政划分为4个区，城市总长住人口住高出户籍人口总数约18%左右；城市交通相对完善，市区主干道、港口、航空等为一体的立体化交通网络；区域区域面积（公里）户籍人口（万人）美兰区552.847.71琼山区939.737.06龙华区300.641.25秀英区511.526.92汇总2304.6152.94海口市共分秀英、龙华琼山、美兰4个区，共辖23个镇(长流镇、城西镇等）；常住人口179.45万人，户籍人口152.94万人，常住人口高出本地户籍人口约18%左右，外地人口居住数量比例有逐年上涨趋势。。市区交通：构架了以东西、南北向主干道为骨架的贯穿主市区、南北向主干道主要有：龙昆路、白龙路和丘海路等；东西向主干道主要有：滨海大道、南海大道、海秀大道等等；公路：全市有四个长途客运站，开通至广东、湖南等地48条省际路线及70多条省内路线；港口：现有秀英港和海口新港两个主要港口，4个万吨泊位，18个千吨泊位；航空：美兰机场开通有国内国际航线180多条，日进出航班150多架次；Codeofthisreport|7（三）海口市最近几年GDP汇总：海口城市GDP总值占全省40%以上，且保持平稳增长态势，城市固定资产投资也呈现出大幅提升08年20.5%10%2008年海口GDP总值达443.2亿元，同比增长10.4%，已连续8年保持两位数增长；2008年，人均可支配收入达14150元，增长15.1%，保持快速稳定增长趋势，居民房屋购买力进一步增强；2008年，全市固定资产投资达219.1亿元，增长20.5%，近年增长平稳；海口其它经济指标占全省比重Codeofthisreport|8（四）海口的城市地位未来海南省发展的重点城市之一，海南省的“中心城市”兼“海南省省会城市”，影响力辐射全岛在省内首位度高达3.07，在省内城市中处于领军地位→GDP总量是处于第二位三亚市的3.07倍；海南省的经济、文化中心：各项主要经济指标在全省都占较大比例；海南省的交通、商贸中心：交通、商品物流辐射全岛；Codeofthisreport|9（五）海南省重大基础设施建设及规划西昌卫星基地和博鳌论坛会址的设立将极大带动海南旅游及相关产业发展，轨道交通和会展中心的建设使海口的核心城市地位进一步凸显；博鳌亚洲论坛永久会址，几年间带动了培兰生态停车场、中远游艇码头、控股游艇码头、旅游购物街等17个项目，投资2.37亿元；2000年以来，各种会议及“黄金周”期间，接待游客、与会人员约520万人次，平均每年有170万人次，全镇总产值已超过四亿；西昌卫星发射基地：2009年开始，西昌卫星发射中心将逐步搬迁至文昌，预计2004年将开始发射卫星，除了卫星发射基地，文昌卫星发射中心还将包括一个太空主题科学公园、一个火箭装配厂和一个指挥中心。（西昌卫星基地仅在嫦娥一号发射期间，每日游客就超过3万人，创造旅游收入达3000万元）海口基础设施建设：轻轨：计划于2010年底建成；北起海口市，途经文昌、琼海（含博鳌）、万宁、陵水，南至三亚市，贯穿海南省东海岸，穿越6市县，全长308公里；远期运量为每年2500万人，届时海口至三亚仅需90分钟;会展中心：2010年开拓国际会议，建成海口市标志性的商务会展、旅游度假集聚区；Codeofthisreport|10海口市产业发展概况：第三产业发展在城市产业结构比例中占比大，而其他产业和第相对其他城市比，处于中低水平相比其他类似二线城市，海口市第三产业（服务业）占比重最大，第二产业（工业）占比最小，第一产业（农业）与其他城市基本持平。工业仍是经济发展的“短板”→工业总产值113.28亿，在三产中仅占1.7%→主要工业产业产值大多有不同程度的下降；2008年海口主要工业产业情况汽车制造业化学原料及制造医学制造业食品制造业产值（亿元）69.3925.0134.7319.64同比增长/下降-35.60%-11.40%25.60%12.80%Codeofthisreport|11（一）旅游产业的城市发展贡献——近年来海口旅游市场持续发展，旅游总收入、过夜游客数等指标都持续上涨，旅游产业在第三产业中占有重要位置旅游总收入（亿元）过夜游客总数2005-2008年，海口旅游收入和过夜游客数持续增加，2008年旅游总收入达到60.02亿元，过夜游客数则超过了630万人；从游客组成来看，海口旅游市场还是以国内游客为主，近年国内游客比都超过了90%，国际游客数量增长缓慢；；Codeofthisreport|12（二）海口旅游产业发展阶段：海口旅游业目前尚处于观光旅游阶段，和全国其它滨海城市的旅游业比仍然缺少竞争力同典型滨海旅游城市相比，海口旅游市场在游客平均消费、平均逗留天数方面都处于较低水平，这说明目前海口旅游市场还属于观光阶段，距离政府的规划“国际旅游岛”还有相当的距离；Codeofthisreport|13（三）海口旅游产业发展趋势——除支柱产业外，旅游产业及其他第三服务业还有提升空间，且在居民收入比重占有很大比例，未来还有很大可提升发展空间同全国典型海滨城市相比，海口旅游收入偏低，在省内，海口旅游仅占全省旅游市场的31%，远低于三亚的48%；从占GDP的比重来看，海口旅游业占比不断下降，2008年仅为13.86%；Codeofthisreport|14（四）海口旅游规划：将海口规划为“国际旅游休闲岛”，把海口的旅游业打造成现代服务业的龙头，整体规划方向对投资产业呈现利好总体规划：总体旅游规划为三带（西海岸旅游带、东海岸旅游带、城市外围旅游带）、一轴（南渡江风光游览带为主的城市水系旅游轴）、一中心（都市旅游区和老城历史文化旅游区的结合中心）；重点建设项目：重点加快游艇码头建设，完善口岸、航道、水域、气象等服务，2010年建成600个游艇泊位;加快秀英港区国际旅游客运码头建设，吸引国际豪华邮轮停靠；重点建设旅游休闲服务集中区：沿海口湾—海甸溪—新埠岛，建设“第二时间”风情酒吧街、海甸溪北岸酒吧街、复兴城娱乐中心、海上灯塔酒店等，打造海口休闲娱乐不夜城；美源海口湾，300个游艇泊位；建设完工时间：2011年左右新埠岛，200个游艇泊位；建设完工时间：未定，预计2012年以后（因资金问题暂停开发）外滩中心，50个游艇泊位；建设完工时间：未定美丽沙，100个游艇泊位；建设完工时间：未定（因资金问题暂停开发）语录：游艇码头是海口由旅游观光业向现代服务业转变的重要设施，市政府也很重视，就目前大大小小的游艇码头建设来说，位置最好的、规模最大的、入市最早的，就属美源海口湾了；—海口规划局副局长Codeofthisreport|15（五）海口城市规划格局整体规划目标是打造热带海岛生态旅游度假胜地和宜居城市，规划战略中的“中强”和城市“3+1”布局都能有效凸显海口湾片区的区域和资源、配套优势；总体规划：热带海岛生态旅游度假胜地和宜居城市、国家南海海洋研发和综合产业开发基地、历史文化名城；城市发展战略：中强、西拓、东优、南控规划目标：近期（2010年）：主城区常住人口129万，建设用地123平方公里；远期（2020年）：主城区175万人，建设用地209平方公里；产业规划：建设海口汽车城、形成生物医药产业的集聚、打造好环北部湾旅游圈、建设南海海洋生态产业基地；城市特色：绿色环境特色、热带风光特色、滨海滨江特色、历史文化名城特色；城市发展轴线：采取“3+1”的布局结构。“3+1”是指沿海岸线的滨海旅游发展轴线、城市发展轴线和生态保护轴线以及沿南渡江的纵向发展轴线。Codeofthisreport|16（六）海口房地产区域规划竞争格局主要以沿海房地产板块竞争最为激烈如世贸片区（海口湾）、西海岸、海甸岛等为主，其他板块为辅海口湾海蓝椰风目前海口房地产热点强势板块主要有：西海岸、海口湾、海甸岛三大板块，其成交市场表现活跃，价格和楼盘档次都居于城市高端水平。其他板块如新埠岛、盈滨半岛、东海岸片区都处于新兴发展阶段.鲁能盈滨半岛美丽沙新埠岛Codeofthisreport|17（七）海口规划重点建设项目在城市空间呈东西带状发展的格局下，西海岸和海口湾（本项目）为政府建设重点市政府西迁长流组团，推动城市西拓发展；西海岸已成为海口重点发展的新区；海口湾：用海面积19.853公顷，项目建成后，游艇码头将有300个泊位以及游艇培训、维修基地。海口湾景观路工程项目，用海面积11.732公顷，项目建成后，将成为亲海、娱乐、游玩的场所。1、规划重点打造的美源、万绿园、世纪公园、歌剧院、渔人码头、美丽沙等重点滨海项目；2、高端配套云集将显著提升海口知名度，并使得海口湾城市核心地位得到进一步巩固；3、海口湾规划将填海区与海甸岛纳入其中；海口湾规划长流组团Codeofthisreport|18Part2海口房地产市场分析Codeofthisreport|19（一）海南省的房地产发展趋势旅游业的发展大大推动了海南地产的发展，其中北起海口，连接文昌、博鳌等沿东海岸线城市，南至三亚，逐步形成“大海口”、“大三亚”的主要竞争格局海南省房地产现正以海口和三亚为核心城市向东、西部沿海岸线延展，以核心城市的发展带动周边城市经济。目前如文昌、博鳌、琼海等都已经出现了大规模土地开发的项目，并形成各自的城市文化主题特色；随着整个岛内重点城市的发展和城市宣传推广力度加大，将可能吸引更多的岛外游可来岛置业，未来一定时期内整个房地产市场仍然有平稳缓步上涨的趋势。Codeofthisreport|20（二）海口ＶＳ三亚房地产市场区隔海南省是以海口和三亚为主导带动周边的城市格局，海口传统上是以热带滨海资源为卖点的、呈现不同于三亚的典型的二元制结构海南岛为全国热带海岛度假胜地，度假客户主要集中在海口与三亚两个城市；省会海口，城市功能齐全，生活配套完善，为海南游客的中转站，房产主要以海资源为主要卖点，吸引岛内外客游户，呈典型的二元制结构；三亚旅游资源较海口优，城市配套稍差，房产需求房产需求表现出明显的以岛外度假投资为主的单一客户结构；海口三亚3小时车程Cancun夏威夷巴拉德罗海南岛2008年海口客户构成2008年三亚客户构成Codeofthisreport|21（三）海口房地产历史发展背景海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正步入稳定发展期8889909192939495969798990001020304050607084000房价海南房地产市场已经过一个周期的发展：88年建省房地产开始发展，92年达到高峰期，出现泡沫93年