中原茶园市场分析

单击此处编辑母版标题样式谨呈：渝信房地产开发有限公司FORYOU，IDOMYBEST重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司茶园项目深度沟通单击此处编辑母版标题样式东原+中原=国内知名开发企业东原重庆首个项目——中央美地与中原合作，致力于打造当时重庆高端洋房社区，该项目成功开发与销售，为东原积累了宝贵的经验，一举奠定了东原打造精品楼盘，进军全国市场的基础。单击此处编辑母版标题样式金阳+中原=重庆品牌开发企业重庆金阳地产首个项目——骑龙山庄通过与中原合作，打造了当时南岸区高品质住宅的标杆项目，这也为金阳地产之后在主城区成功开发罗马假日、易成国际、牛津街等项目奠定坚实基础。金阳单击此处编辑母版标题样式渝信+中原一次美丽的创想，值得期待……单击此处编辑母版标题样式目录一．项目属性与市场分析二．项目定位三．项目产品打造建议四．项目营销策略五．项目商业思考六．中原核心优势与服务构架七．优秀案例八．项目服务团队单击此处编辑母版标题样式一、项目属性与市场分析1.项目属性分析2.茶园新区现状分析3.茶园新区未来预测4.分析小结单击此处编辑母版标题样式1.项目属性分析单击此处编辑母版标题样式项目属性分析——基本指标项目指标地块面积61537㎡地块性质居住、公建、公共绿地容积率不大于2.0建筑密度不得大于35%绿地比例不得小于35%建筑高度100米具备发展宽景低密度物业基础单击此处编辑母版标题样式项目属性分析——地块特征地块北面有电线经过项目地块西面有山体地块南面为缓坡丘陵地块中部为低洼地形地块东部相对较为平整1.坡地特征，最大高差达17米左右，内部缺乏自然资源。2.因地制宜，巧借低洼地势形成车库或者形成水体景观。3.高压线必须做处理，否则将影响到项目的规划布局。4.轻轨车站位于项目旁，将对项目规划布局产生重要影响。单击此处编辑母版标题样式项目属性分析——周边外部环境分析本案规划设计需要考虑三个因素1.长途车站、轻轨与商业关系2.东临通江大道，如何规避噪音，如何借助干道做好展示性3.如何规避女子监狱的心理抗性第二女子监狱南馨景苑西郊医院通江大道规划的长途公交站单击此处编辑母版标题样式项目属性的界定区域属性：周边拥有良好配套预期（医院、长途车站、轻轨站）项目属性：•地块内部资源缺乏，直面周边大盘竞争，需依托于自身建筑、户型、园林的差异化设计•需要因地制宜规划，以规避邻主干道噪音和女子监狱的抗性，以利用轨道和长途车站的利好因素单击此处编辑母版标题样式2茶园新区现状认识•区域宏观市场•细分市场中高层单击此处编辑母版标题样式区域宏观：交通配套不成熟制约区域房地产发展1.城市副中心定位，交通与配套未协调发展。2.生活配套缺乏，心里距离较远，导致对区域的认知模糊。3.房地产旧盘新开居多，品牌企业拿地后开发尚未启动。本案单击此处编辑母版标题样式茶园新区供应市场现状：以低密度洋房和别墅为主，少量高层为辅庆隆南山高尔夫中铁山水天下同景国际银翔翡翠谷汇景苑坡岭顿小镇翔锦花园档次：洋房客群特征：社会中产阶级核心竞争力：营销宣传跨界别墅后续产品：洋房规模：550亩，18.7万方档次：别墅客群特征：社会高端群体，以企业高级管理阶层、精英人群为主，追求享受高品质的生活核心竞争力：纯独栋别墅后续产品：别墅档次：别墅客群特征：社会高端群体，以企业高级管理阶层、精英人群为主，追求享受高品质的生活核心竞争力：高尔夫、规模、品质后续产品：别墅鲁能领袖城规模：58848.39㎡（共9栋）档次：中低档客群特征：以本区域客户为主的情况，并有效对南岸区客户进行了一定的分流，以企业工人，教师等为主；核心竞争力：性价比后续项目：高层档次：中低档客群特征：本区客户为主核心竞争力：性价比已售罄本案规模：200万㎡档次：洋房客群特征：属于社会中产阶级，以白领、教师、私营主等行业人群为主，基本拥有代步车，对交通依赖度较低；核心竞争力：品牌、规模档次：别墅客群特征：社会中高人群核心竞争力：规模、品质等后续产品：洋房、别墅规模：43万㎡档次：洋房客群特征：属于社会中产阶级，以白领、教师、私营主等行业人群为主，基本拥有代步车，对交通依赖度较低；核心竞争力：品牌、规模后续产品：洋房、小高层单击此处编辑母版标题样式区域宏观—竞品成交去化分析1.别墅、多层小高层去化速度高于洋房别墅产品在南岸相对稀缺，多层小高层性价比较高，因而能够得到较好销售。而洋房面临全市竞争，加之配套不成熟，去化缓慢。单击此处编辑母版标题样式2、高端产品，以再改或多改为主；中端产品首改和再改为主；低端产品，首置客户为主，二次置业为辅。区域宏观—客户分类构成分析单击此处编辑母版标题样式面积集中在60-80㎡两房和90-110㎡三房，紧凑面积产品去化速度高于舒适性产品。细分市场-中高层面积与去化交叉分析单击此处编辑母版标题样式左图：面积控制紧凑，单价在4600—5800的产品其去化速度较快。右图：总价在12—49万的产品去化速度快，占90%以上；总价在55-60万的产品去化较快，占83%；而总价在75万以上则去化缓慢。细分市场-中高层面积与价格交叉分析单击此处编辑母版标题样式3.茶园新区未来判断•茶园未来规划•客户发展趋势茶园新区交通规划铜锣山明月山广阳岛长生桥解放碑江北城弹子石峡口广阳镇迎龙真武山隧道内环高速弹广路通江大道世大道纪渝黔高速外环高速至机场中环干道广阳岛大桥大佛寺大桥朝天门大桥轻轨6号线轻轨8号线唐家沱大桥郭家沱大桥鱼嘴大桥东水门大桥广东大桥慈母山隧道南山隧道1.交通巨变：缩短茶园与城市中心的距离，城市价值增大，成为弹子石CBD、渝中、江北的副中心，提供居家、配套的服务。2.配套的直接受益者：通江大道作为茶园的主干道，规划为创业中心区、市民居住区、休闲娱乐区、信息商务区。本案属于这一区域，区域价值高。3.客群方面的变化：茶园对外区的辐射能力增强、客户对茶园的价格承受能力增强、客群的质素提高，追求生活品质，对开发企业、产品、园林等方面的因素更为看重。单击此处编辑母版标题样式客户发展趋势区域经开板块新南湖板块南滨板块南坪中心板块南山板块弹子石板块茶园板块板块特征道路通达性好公交系统缺乏第二产业为主居住氛围缺乏新兴热点板块交通便利配套较成熟居住氛围浓厚强势自然资源是此板块高价值支撑，是南岸区辐射力最强板块核心地段交通便利配套齐全稀缺性自然资源缺乏生活、交通配套规划CBD“配套服务区”规划城市副中心交通及生活配套尚未完善客户特征首置型客户总价敏感中小户型接受度高，看重交通和生活便利性，喜好个性化产品自住首置客户为主，首改型为辅；单价总价敏感，中小户型接受度高；看重环境和品质改善型居住客户看重江景、品质投资客为主看重地段、配套、升值潜力多次置业者收入高，对品质、景观要求高居家和投资兼有投资客看中板块发展前景，居家客对价格敏感改善型居住客户原住居民和主城改善型居住江景资源城市核心地段自然资源此部分板块先天优势明显，本项目很难与该板块项目竞争，因此该板块属于次级竞争板块地理交通因素、销售产品特征能够看出该区域客户为本项目核心客户地理交通因素、销售产品特征能够看出该区域客户为本项目核心客户茶园新区配套与交通改善后能够吸引渝中、江北对单价、总价敏感的青年首置人群与拆迁换房人群等客户关注！可能成为我们的客户趋势一：南坪为主趋势二：江北五里店、新概板块、渝中区为辅单击此处编辑母版标题样式分析小结1.随着区域公共配套和交通的改善客户构成将出现巨大变化，辐射能力增强；2.产品形态以低密度洋房别墅产品为主，部分中低端产品为辅，低总价、紧凑产品接受度高；3.容积率偏低，多数不大于2.0，同质化竞争激烈。单击此处编辑母版标题样式二、项目定位单击此处编辑母版标题样式目标客群定位推导畅销项目客户竞争市场情况首置产品、首置客户为畅销关键。区域的发展变化交通改善后能够吸引渝中、江北对单价、总价敏感的青年首置人群与拆迁换房人群等客户关注！外区首置为主本区首改为辅单击此处编辑母版标题样式本项目客户定位核心客户重要争取客户游离客户A类客户B类客户C类客户D类客户在南岸区中心上班的年轻白领茶园新区、弹子石、四公里原住民渝中、江北青年与拆迁换房人群南岸区中产阶级23-32岁24-50岁29-50岁28-5080后一代正处于结婚或准备安家的阶段。钞票不多，多为首次贷款置业，年轻群体，有知识，有积极的价值观，勇于追求梦想和幸福，注重与人交流；看重物业整体形象，看重物业高性价比，而且注重精神层面的美感；该部分客户职业与年龄较为广泛，久居南岸区域，有较强的地域居住情节。该部分客户职业与年龄较为广泛，受低总价吸引前往本项目购房私企主、企事业单位中高管、泛公务员等，看重物业所处地段与升值潜力。自住自住自住兼投资投资单击此处编辑母版标题样式项目属性高端豪宅类产品中端洋房类产品中低端多层产品茶园新区以洋房和别墅为主其化速度低于别墅及中低端产品。茶园现状分析地块规模有限，容积率2.0，优势不明显产品需要独辟蹊径非本案方向项目产品定位的推导茶园未来趋势CBD拓展区域，使得客群结构显著变化，区域泛化，质素提高，追求品质，关注要素增多。单击此处编辑母版标题样式本项目产品定位主力客户需求茶园新区住宅产品目标客群区域变化，质素更高、追求品质、首置、对总价敏感紧凑型、高性价比中高层去化速度高于普通洋房低总价低端多层产品高品质低总价首置产品茶园新区未来区域辐射能力大大加强中高端产品更能够吸引外区客群关注or目标客户看重物业整体形象，而且注重精神层面的美感单击此处编辑母版标题样式德式风情洋房生活小镇阐释：集自然、人文、城市、景观于一体的风情生活小镇。让客户感受体验到项目的城市文明与自然景观的优居洋房生活。项目整体定位单击此处编辑母版标题样式29三、项目产品打造建议Part.1总体规划布局Part.2Part.3建筑风格与立面建议Part.4户型配比建议园林景观建议单击此处编辑母版标题样式产品规划打造原则1.项目基本指标的要求下，因地制宜，利用地块特征，合理规避地块自身缺陷；2.建筑布局，注重均衡性；3.景观与建筑的协调统一；4.借助不同的产品形态设计，让项目具有层次感，5.依托车站轻轨站点，考虑商业布局与外立面设计；6.结合客户需求与市场情况，合理控制总价，户型创新等。基于项目基本质素和打造原则，中原初步建议三种布局并从经济测算、自身优劣势、客户接受程度三方面进行对比，为开发商提供决策依据123单击此处编辑母版标题样式这样的产品售价？让我们来看看2011年的市场预估单击此处编辑母版标题样式本案住宅均价测算分类项目均价（元/平米）分项权重权重2011年增幅入市均价茶园新区同景国际城620040%60%8%~10%6955~7084中铁山水650040%汇景苑460020%南岸区康德国会山720050%40%和弘南山道700050%小高层均价测算:高层均价测算:分类项目均价（元/平米）分项权重权重2011年增幅入市均价茶园新区同景国际城620070%75%8%~10%6598~6721汇景苑460030%渝中区江枫雅居700050%15%天奇渝中世纪800050%江北区金科十年城740050%10%鹏润蓝海650050%注：根据自然增幅计算，2012年本高层预计均价达到7125~7393元/平米单击此处编辑母版标题样式茶园新区卖到这样价格有吸引力吗？让我们来看看其它新区的价格涨幅单击此处编辑母版标题样式新区发展案例2008年下半年南岸住宅市场：分类四公里南坪中心价差项目万有七季城康德国会山单价价差销售均价（元/平米）4000520012002008年，万有七季城2期以低于南坪核心区域1200元/平米价差，4000元/平米单价入市，获得开盘当天销售70%的销售率！分类本项目小高层南坪核心渝中区江北区销售均价（元/平米）7000以康德国会山现在均价7200*1.08（自然增长率）=77768000*1.08=86407500*1.08=8100价差值776164011002011年本项目均价价差：价格洼地，价值高地！单击此处编辑母版标题样式经济效益测算对比123指标方案一方案二方案三产品组合8+1产品为主全高层