中国房地产市场泡沫问题的实证分析

中国房地产市场泡沫问题的实证分析作者：朱艳艳学位授予单位：东北师范大学相似文献(4条)1.学位论文宋晗人民币汇率与房地产价格关联效应研究20082007年是中国房地产市场和汇率市场同时成为焦点的一年，全年人民币上涨5010个基点，累计升值达到6.42％，为2006年的两倍，远远超出此前的市场预期。按照汇改时8.11的汇率计算，人民币累计升值幅度已达到9.94％。而同期的房地产市场，也再次在多空双方的胶着博弈中频频刷新历史数据。在上述背景下，一些研究开始试图揭示“双升值的内在机制和深刻原因，但这一命题由于涉及不同市场和因素之间的复杂机制，以及过于惹人注目而成为研究领域当中的“敏感地带”。目前研究多数对汇率与房地产价格的关系进行了定性的描述，其着眼点均是解释其背后的宏观机制，而依据主要来自于汇率决定及其风险理论、国际资产投资组合理论等等，结合中国的现实情况则反映为“外资威胁论的倾向。但笔者认为汇率与房地产价格关联效应的机制是一个复杂的过程，外资的作用只是一个桥梁，并非房价上涨的根源所在，把研究聚焦于外资和房地产价格的关联上在实证上可操作性不佳，在现实借鉴意义上更值得怀疑。因此，结合货币市场和资本市场的宏观背景，探究汇率和房地产价格之间的关联效应的内在机制和深刻原理，不仅具有理论价值和实证的操作性，并且具有重要的现实意义。鉴此，本文的主要研究内容如下：首先从微观机制入手，作为具有耐久性的一种特殊商品，房地产不仅可以用以消费，又可以用来投资，其本身兼具实体资本和虚拟资本的双重属性。因此，以虚拟资产的资本化定价方式作为基础，预期机制对房地产市场价格形成具有决定性的意义。而房地产市场供求双方预期的相互作用和不同环节的供求机制使得房地产资产虚拟性不但没有减弱，反而不断加强。这一原理同时也揭示了虚拟资产的定价方式导致其易于滋生泡沫的本质，而理性泡沫模型的推导过程体现了“预期”因素在虚拟资产泡沫产生过程中的强大影响。因而在开放经济下，由于产生于基本面的汇率升值预期的出现，使得汇率与房地产价格体系，及其与房地产泡沫之间形成了双向的关联效应。以往文献对汇率与房地产之间的效应从不同的机制和渠道进行了分析，笔者通过基于资本市场、商品市场和货币市场的不同视角，将相关文献对汇率和房地产价格的关联效应的理论假设划分为三大机制，即：预期机制、财富机制和溢出机制。但是在笔者看来，相对于预期机制的不同，财富机制和溢出机制主要均是探讨汇率现实升值而非预期升值对房地产的影响。进一步通过理论和相关实证的分析可见，相对于汇率的现实升值而言，预期机制对解释目前人民币汇率与房地产价格的关联效应较有说服力，本文据此建立了汇率和房地产价格的关联效应的模型。第五章在路径分析和理论模型的基础上，利用计量经济学研究方法的VAR模型、方差分解、脉冲相应函数和格兰杰因果检验实证分析我国汇率现实升值和预期升值与房地产价格相关指数的关系，分别对不同时间跨度的汇率预期升值和2005年汇改前后时点进行比较，以及对上海房地产市场的汇率升值预期的影响作格兰杰因果分析。实证结果显示汇率预期升值是汇率与房地产价格关联当中的决定性因素，2005年汇改在一定程度上通过改变预期的形成对房地产价格亦产生了冲击作用，在局部市场上，汇率升值预期对房地产价格产生决定作用。第六章讨论我国房地产市场的泡沫问题及其与汇率的相关性，首先比较现代计量方法如投机度模型和单位根检验等和传统指标法在中国房地产市场泡沫测度上的适用性，并用传统基础上加以改进的泡沫测度指标体系证明中国房地产市场泡沫的存在和程度，进而用相关替代变量证明了人民币升值对我国房地产泡沫的产生同样具有较大影响。2.学位论文李辉我国房地产市场风险的测度研究2007房地产业是一个国家国民经济的重要产业或支柱产业，与我国的国民经济发展和人民的生产生活休戚相关，在拉动经济、刺激消费等方面功不可没，已经成为国民经济发展的“晴雨表”。但当前我国房地产市场已经出现风险过大的苗头并成为我国宏观经济调控的重点，因而，对我国房地产市场进行风险测度的探索性研究，无论是对房地产市场还是对整个国家的宏观经济都具有重大的意义和价值。本文首先从风险理论的基础上对房地产市场风险进行了界定。针对房地产市场的特性，分析房地产市场风险的外在表现形式及内部生成机理。接着建立房地产风险测度体系。测度体系分以下三个方面：第一方面是从房地产泡沫的角度，借鉴前人的一些成熟的研究成果，用指标体系法，采用房地产开发投资与固定资产投资之比、房地产开发贷款占全部资金来源的比重、房价增长率与GDP增长率的比率和房价收入比四大指标实证分析了我国现阶段房地产市场的泡沫程度，得出现在我国的房地产市场虽然仍未出现泡沫，但已经明显过热的现象或者泡沫的倾向，需要引起各方面的注意的结论：第二方面是从房地产市场与宏观经济协调性的角度，利用非平稳序列的协整分析，从房地产销售价格与GDP、收入还有利率的协调角度，采用单位根检验、协整和误差修正模型度量房地产价格与宏观经济的协调性，分析我国房地产市场的风险，得出现阶段我国房地产市场的价格变化是符合我国经济高速增长的需要，并没有严重偏离我国居民支付水平的结论，但是个别城市房地产价格已经高于其经济增长的正常速度，需要时时把握其趋势，以防出现房地产风险；第三方面是从房地产市场与金融风险的角度，根据房地产风险与金融风险的共生性，利用房地上市公司的财务信息数据，采用了主成分分析和判别分析的统计方法，分析房地产市场风险，用此模型判别房地产企业的信用级别，为我国对房地产市场的调控提供了可靠的理论依据。最后将这三个方面的分析结果得出总的结论，并提出相应的宏观调控政策及建议：要防范和控制房地产市场风险，就必须站在一个宏观的角度，政府的宏观调控就不可或缺。政府应从完善金融市场、改革房地产土地开发制度及改善房地产产品结构等多环节进行全方位的改革。本文的创新点主要表现在：运用各种经济理论全面分析房地产市场风险因素及生成机理，通过房地产泡沫、房地产市场与宏观经济协调性以及房地产风险与金融风险共生性，建立一种比较全面、系统的风险分析与评价方法。3.学位论文赵自玺北京房地产市场有效性及泡沫的实证研究2006房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。同时房地产价格是普通群众关注的热点之一，房价是否超出群众的承受能力、其波动趋势如何，是值得研究的课题；房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。本文基于以上考虑，利用中房北京指数对北京市房地产市场进行了弱有效检验，另外也对北京写字楼市场进行了泡沫检验。现代经济学研究通常将泡沫定义为资产价格对其基本价值的持续性偏离。泡沫经济通常以繁荣开始以危机告终，其结果是造成资产价格的扭曲、资源配置的失误，从而危及金融体系和整个经济的健康发展。同时理解房地产市场有效性如何对公司、家庭和个人都具有十分重要的意义。因此本文首先对市场有效性和泡沫理论进行了回顾，重点介绍了市场有效性和泡沫的定义以及一些常用的检验方法，同时也介绍了关于衡量房地产泡沫的一些常用的指标如空置率、房价收入比等。本文也在第二章中对国外关于房地产市场有效性和泡沫研究的文献，对国内房地产泡沫的研究文献及部分股票市场有效性的文献进行了综述。在第三章本文对近年来北京房地产市场发展情况进行了分析，侧重点在价格走势以及房价收入比上。利用房价上升幅度与GDP增幅之比等指标来判断和检测北京当前房地产泡沫是否存在及其程度。作为重点部分，第四章分别采用了单位根检验和序列相关检验对北京市房地产市场进行了弱有效检验，以探索北京房价历年走势情况，结果发现北京房地产市场总体上达到了弱有效。然后本文又分别运用了单位根和协整方法以及设定检验法对北京写字楼市场进行了泡沫检验，结果发现北京写字楼市场存在泡沫。4.学位论文谢秋我国流动性过剩与资产价格关系的实证分析2008流动性过剩是指银行自愿或被迫持有的流动性超过健全的银行业准则所要求的通常水平，也被定义为实际货币存量对预期均衡水平的偏离。本文主要是从宏观的角度讨论流动性过剩，认为流动性过剩就是指宏观经济运行中流动性的供给大于了经济发展的实际需要。自2001年以来，我国的流动性过剩现象日益严峻，一直延续到2007年，主要表现为货币超额供给、M2与M1增速差距持续拉大、金融机构存贷差不断扩大、超额准备金率居高不下等状况。通过分析发现流动性过剩主要是以下内外部原因导致的结果：首先，全球范围内普遍存在货币流动性过剩，这是以美国、日本为代表的许多国家在过去几年中长期奉行低利率、超宽松的货币政策以及全球经济逐渐复苏、世界各主要国家金融机构信贷创造能力强劲的结果；其次，大量预期人民币升值和投机于我国火爆股市的国际热钱通过各种渠道涌入我国；第三，我国金融市场存在结构性失衡，这导致社会资金无法及时转化为资本金，大量沉淀在银行体系，进而引发了流动性过剩；第四，我国当前的汇率制度虽然已进行改革，但仍缺乏灵活性，“双顺差”的持续增大导致外汇储备过多，进而导致以外汇占款渠道发行的基础货币过多；第五，资本与劳动的分配结构失衡，导致社会总生产与总消费的失衡，我国长期存在生产过剩、消费不足的状况，而这些无法在国内被消费的产品大量被出口到国外，导致了我国持续扩大的巨额贸易顺差。根据原因进一步分析得出结论：导致我国流动性过剩的路径是货币供应量的过度增长，也就是说我国流动性过剩是长久以来我国经济结构和经济增长机制的缺陷通过货币供应量路径传导到实体经济的结果。本文首先从实物资产视角，以货币供给量M2代替流动性指标，选择最具代表性的全国商品房平均销售价格代替房地产价格指标，通过选取2001年7月至2007年12月的月度数据，采用ADF单位根检验、Granger因果关系检验、Engie—Granger两步协整检验、误差修正模型等计量经济学方法，对我国流动性过剩与资产价格(房地产价格)的关系进行实证分析。实证结果显示：货币供给量是商品房销售价格的单向Granger原因，即货币供给量是商品房销售价格的原因，而商品房销售价格不是货币供给量的原因；两者具有协整关系，长期内，我国货币供给量对商品房销售价格的弹性约为0.6708，即货币供给量每增加一个百分点，商品房销售价格就上涨0.6708个百分点，这说明货币供给量对商品房销售价格的上涨具有重要的推动作用；上两期的货币供给量的变动对本期商品房销售价格的变动的影响比较大，这表明我国货币供给量的增加对推动商品房销售价格的上涨具有2期的滞后效应。根据实证结论，利用IS—LM模型对流动性过剩推动房地产价格从理论上做了分析，还总结了流动性过剩推动房地产价格上涨的三条主要渠道，即流动性过剩促进了购房贷款的快速增长，从而推动了住房需求的膨胀和房价上涨；流动性过剩助长了房地产市场的投机活动；流动性过剩为房地产开发商哄抬房价创造了条件。然后从金融资产视角，以货币供给量M2代替流动性指标，选择国内外普遍采用的衡量我国股市运行的权威统计指标上证综合价格指数代替股票价格，通过选取2001年7月至2007年12月的月度数据，采用ADF单位根检验、Granger因果关系检验、Engie—Granger两步协整检验、误差修正模型等计量经济学方法，对我国流动性过剩与资产价格(股票价格)的关系进行实证分析。实证结果显示：货币供给量是股票价格的单向Granger原因，即货币供给量是股票价格的原因，而股票价格不是货币供给量的原因；两者具有协整关系，长期内，是货币供给量的增加导致了股票价格的上涨；上期的货币供给量变动对本期股票价格指数变动的影响更大，这表明货币供给量的增加对推动股票价格的上涨具有一定的滞后性。根据实证结论，对流动性过剩引起股票价格的上涨从三个方面予以解释：流动性的增加具有财富效应；流动性的增加具有替代效应；流动性增加后的宽松货币环境提高了对经济产出的预期，也提高了对公司盈利状况的预期，从而增加股票的内在价值。还分析了流动性过剩引起股票价格上涨的渠道：虹吸效应，即在虹吸效应的作用下，大量超发但暂时沉积为居民储蓄存款的货