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铜陵恒大绿洲商业定位报告城市背景研究1商业市场分析2目录项目宗地分析3城市背景研究1商业市场分析2目录项目宗地分析31.城市背景研究城市总体概况城市经济水平未来发展方向小结铜陵，依托长江，为“中国古铜都、当代铜基地”城市区位：位于安徽省中南部、长江下游南岸。地处上海与武汉、南京与九江的正中心(距南京200公里，距上海450公里)，也是我国著名的黄山、九华山旅游风景区的北大门(距九华山80公里，黄山120公里)，同时还是安徽省实施“两点一线”开发开放战略的交叉点城市历程：1956年依矿建市，是一座新兴的工贸港口城市行政区划：铜官山区、狮子山区、郊区，铜陵县，“三区一县”面积：1113平方公里城市概况铜陵航道：城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站）铁路：铜九铁路、城际铁路高速公路：合铜高速、铜黄高速、沿江高速城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道铜陵总体形成铁路、水路、高速公路与城市道路有机衔接、协调发展的快速综合交通运输体系，能快速连通苏、浙、沪等省市交通概况1.城市背景研究城市总体概况城市经济水平未来发展方向小结铜陵交通体系完善，快速连接苏、浙、沪1.城市背景研究城市总体概况城市经济水平未来发展方向小结人口状况铜陵所辖范围较小，城市总体人口不多，增长缓慢2009-2013年铜陵市人口（万人）2013年铜陵总人口达到74.23万人人口更为集中在铜官山区，占城市总体人口的40%，约30万人铜陵近五年人均GDP走势（元）铜陵近五年GDP走势（亿元）1.城市背景研究城市总体概况城市经济水平未来发展方向小结宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型GDP增速与房地产发展关系从经济水平来看，铜陵房地产处于高速发展期，主要以改善需求为主数据来源：铜陵统计公报800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现+铜陵市人均GDP已经超过12000美元，按人均GDP铜陵属于转型商业形式、个性消费；但铜陵城市化率未达到95%，按城市化率铜陵属于综合性商业形式、多种需求的阶段1.城市背景研究城市总体概况城市经济水平未来发展方向小结结合经济水平及城市化率来看，铜陵商业发展应处于综合性商业形式向转型商业形式过渡的阶段，多种需求中不乏个性消费1.城市背景研究城市总体概况城市经济水平未来发展方向小结与省内各市2013年GDP（亿元）对比分析数据来源：铜陵及各市统计公报铜陵经济总量在省内排名靠后，但人均GDP位居全省首位，带动居民生活水平快速增长，为商业繁荣发展和消费的快速增长提供了基础与省内各市2013年人均GDP（元）对比分析铜陵近五年三大产业走势（亿元）2013年铜陵三大产业占比2009-2013年铜陵三大产业保持平稳增长，第二产业为其支柱产业，2013年达到493亿元，占总产值的72%第一产业占比较少仅2%且增速较慢，每年保持近7%的速度增长；第二产业增速较快，但随着铜矿能源的持续开发，能源逐渐萎缩近，近三年增速放缓，维持在每年10%左右的速度增长；第三产业增速平稳每年保持约14%以上的增长速度。1.城市背景研究城市总体概况城市经济水平未来发展方向小结第二产业对城市总体发展贡献最大，带动第三产业发展数据来源：铜陵统计公报第一产业2%第二产业72%第三产业26%铜陵近五年社会消费品零售总额走势（亿元）2013年铜陵社会消费品零售总额分行业占比近五年铜陵市社会消费品零售总额增长逐年放缓，但每年均保持10%以上的增长速度，2013年突破一百五十亿达到155.6亿元。其中城镇消费品零售总额139.7亿元，增长13.6%；乡村消费品零售额15.9亿元，增长14%分行业看，批发零售贸易业占据领导地位，2013年达到128.1亿元1.城市背景研究城市总体概况城市经济水平未来发展方向小结铜陵市民消费势头下降急剧，消费品零售市场占比较大数据来源：铜陵统计公报住宿餐饮业17.6%，27.4亿元批发零售业82.4%，128.1亿元铜陵近五年固定资产投资总额走势（亿元）近五年，铜陵固定资产投资总额放缓，并逐年降低；2013年铜陵固定资产投资总额达到650.2亿元，其中房地产投资占19.3%，达到125.5亿元，同比增长7.4%，增速放缓。1.城市背景研究城市总体概况城市经济水平未来发展方向小结铜陵固定资产投资总额逐年提升，其中房地产投资增长放缓铜陵近五年房地产投资总额走势（亿元）铜陵近五年房地产投资占固定资产投资比例数据来源：铜陵统计公报铜陵近五年城镇居民人均可支配收入走势（元）铜陵近五年城镇居民人均消费性支出走势（元）近五年铜陵城镇居民人均可支配收入逐年上升，2013年达到27154元，同比增长10%；人均消费性支出达到21047元，同比增长16%。消费支出增长速度高于可支配收入6个百分点，当地居民消费观念开放，对新兴事物接受度快；在消费支出方面，交通和通讯消费增长居八大类首位；另外教育文化娱乐服务消费支出呈现负增长，文化娱乐生活投入降低1.城市背景研究城市总体概况城市经济水平未来发展方向小结数据来源：铜陵统计公报城镇居民人均可支配收入逐年上升，消费能力也更加强劲。另外随着收入的提高，交通和通讯消费支出增长较快，家用轿车不断增加。铜陵2013年七大类消费增速1.城市背景研究城市总体概况城市经济水平未来发展方向小结与省内各市人均可支配收入（元）对比分析数据来源：铜陵及各市统计公报城镇居民人均可支配收入位于全省第三名。铜陵市城市建设按照“北扩、东进、南整、西跨”的思路，主要向北、东、南三个方向发展，形成“一城三区，一主两副”的组团式布局铜陵城市发展定位：中国第一个铜产业基地电子材料产业基地长江中下游重要的工贸港口城市皖中南中心城市1.城市背景研究城市总体概况城市经济水平未来发展方向小结铜陵市未来将依托“一城三区，一主两副”的组团式布局发展1.城市背景研究城市总体概况城市经济水平未来发展方向小结2010年1月21日，国务院正式批复了《皖江城市带承接产业转移示范区》规划，该规划覆盖合肥、芜湖、铜陵、安庆、池州、宣城等在内的皖江城市带《皖江城市带承接产业转移示范区》规划确立了以长江一线为“发展轴”，铜陵等6个沿江城市是承接产业转移的主轴线皖江城市带及周边区域消费市场广阔；皖江城市带投资需求潜力巨大；皖江城市带吸纳劳动力就业的空间大《安徽省现代物流业发展规划》，指出全省将发展三大物流区域，其中铜陵市属于皖江外向型现代物流产业带，并成为全省五大特色物流中心之一铜陵长江作为承接长三角产业转移示范区（国家级）主轴线上的主要城市，铜陵有一定的发展机遇铜陵作为中国古铜都、当代铜基地的一个资源型城市，总体经济水平发展迅速，带动房地产、商业地产快速发展，但受人口数量限制需求增长趋势较为缓慢；城市交通体系有待完善，火车、汽车跟周边城市联动较少；城市居民收入稳步提高，位列全省第三名，居民生活消费增长放缓，消费结构有望升级换代；处于“长三角经济圈”与“武汉经济圈”交接地带，为承接产业转移示范区主要城市，具备一定发展机遇。1.城市背景研究城市总体概况城市经济水平未来发展方向小结城市背景研究1商业市场分析2目录项目宗地分析52.商业市场分析商圈分布状况商业业态分析大型商业分析小结按当前铜陵商业分布现状，可以划分为一个市级核心商圈•市级核心商圈：老城区核心区内，是商业经营的价值高地，主要为长江中路、淮河大道以及义安路围合区域，尤其长江中路，人气最旺•市级核心商圈，商业分布密集，业态类型丰富，租金水平高，商圈整体辐射力、垄断力度大•除市级核心商圈外，其他区域商业氛围呈现明显不足铜陵商业当前还处在单个商圈的初级发展阶段，其他区域商业氛围明显不足，商户信心较弱市级核心商圈本案直线4.5公里2.商业市场分析商圈分布状况商业业态分析大型商业分析小结名称开业时间体量(㎡)营业时间市场定位档次定位辐射范围百大购物中心2003.12.2032000周一至周五：9:00-21:00周六至周日：9:00-21:30超市：8:30-21:00传统百货中端全市及周边居民铜冠商业广场200866000超市：7:30-22:00百货：9:00-20:30综合百货中端全市及周边居民百货类分析铜陵当前主要的两家百货类商业，总规模在9.8万㎡，均以中端档次为主百货类商业分布集中，统一分布在市级核心商圈内，占据各个交通要点。其中百大购物中心原身为铜陵市百货类商业，于2003年5月被合肥百大集团整体收购，2003年12月重组后命名为铜陵合百商厦，成为合肥百大集团第一家异地百货店铜冠商业广场由铜陵有色集团开发、经营的百货类商业项目，其开发时间晚于百大购物中心，体量有所提升，达到6.6万㎡百货类商业经过业态调整及相关经营策略改变，正从传统百货向综合百货(品牌经营与特色主题经营、注重环境改善与人本主义相结合等)转变铜陵主要的2家百货类商业均分布在市级核心商圈内，总规模达到9.8万㎡百大购物中心铜冠商业广场本案直线4.5公里名称停车场配套业态占比情况空置率店铺面积通道宽度百大购物中心地面停车服装63%、化妆品及珠宝15%、超市6%、儿童娱乐1%、电器14%、西式快餐1%二、三、四层服装品牌部分在装修，约15%旗舰店铺：300精品店铺：50-100岛屿式店：20-602.4米铜冠商业广场地面、地下停车服装55%、餐饮娱乐20%、超市（含电玩）25%经营状况不佳，目前正在全面清仓，停业整顿旗舰店铺：200-300柜台式：30-502.4米2.商业市场分析商圈分布状况商业业态分析大型商业分析小结百货类分析开业较晚的铜冠商业广场拥有地面、地下停车，外部配套设施优于早期开业的百大购物中心铜陵百货类商业经营业态雷同，市场竞争力不强，随着各种类型的专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润，促使百货经营业态组合发生根本性改变，虽然服装、超市仍占以主导地位，但也辅以少量餐饮、休闲娱乐等业态目前百大购物中心服装品牌较之前有所提升，商场整体购物环境较好铜冠商业广场整体经营状况不佳，目前正在全面清仓，停业整顿百大购物中心凭借多年经营经验，店铺面积划分方面优于铜冠商业广场。店铺与店铺之间通道，两家百货类商业一致，均为2.4米宽百货类商业以购物主导，辅以少量儿童娱乐、餐饮等2.商业市场分析商圈分布状况商业业态分析大型商业分析小结百货类分析名称楼层楼层分布状况主要品牌情况百大购物中心B1超