市场调研篇

目录第一部分市场调研篇引言…………………………………………………………………………………1第一章项目概述…………………………………………………………………2一、地理位置…………………………………………………………………………3二、周边配套…………………………………………………………………………3三、项目简析…………………………………………………………………………7第二章银川市情……………………………………………………………8一、银川概述…………………………………………………………………………8二、经济发展………………………………………………………………………13三、市政规划………………………………………………………………………16第三章银川房地产市场综述…………………………………………………18一、市场论述………………………………………………………………………18二、房地产市场走向分析…………………………………………………………27三、竞争个案分析…………………………………………………………………31四、小结……………………………………………………………………………45第四章项目产品分析建议……………………………………………………46一、项目技术参数…………………………………………………………………46二、项目概念采购…………………………………………………………………47三、项目定位………………………………………………………………………57四、概念采购建议…………………………………………………………………63五、项目规划建议…………………………………………………………………64第五章结尾……………………………………………………………………75第二部分可行性分析篇前言…………………………………………………………………………………77第一章项目立基点分析………………………………………………………78一、迎合了市场发展的需求………………………………………………………78二、源自于市场有效需求的支持…………………………………………………79三、地段优势………………………………………………………………………81四、品牌效应………………………………………………………………………82五、精英团队………………………………………………………………………83第二章项目成本分析…………………………………………………………84第三章项目效益分析…………………………………………………………89第四章社会效益分析…………………………………………………………91第五章项目风险预测…………………………………………………………92一、客层购买力有限………………………………………………………………92二、市场竞争激烈…………………………………………………………………93结尾…………………………………………………………………………94Page1of97引言千里黄河，抚育了华夏文明，滔滔江水，带来了勃勃生机。在“几”字型的黄河之最曲折处，四周都是沙漠荒野，中间却围绕着一片肥田沃土——河套平原。在这沃野千里之地，银川，无疑是其中最为闪耀的一颗明珠。世界上最奇妙的事莫过于时间，它能改变一切，创造一切，它的魅力犹如佛祖释迦摩尼头上的金晕，不断向洪荒宇宙中散发着耀人的光芒。就在时间无处不在的作用力下，河套明珠发生了着实让人惊叹的变化。昔日的西夏古都，数千年来，不断经历着塞上风沙的侵袭。虽然曾经拥有着无限的风光，但在世人眼中，不过是一块荒凉之地而已。市场经济的春风抚过，苏醒的大地上生机蓬勃。如果说郁郁葱葱的绿色代表着自然生命的繁盛，那么拔地而起的楼房则从另一侧面代表了市场的繁荣。我们就是为了让这份繁荣继续，让这份繁荣发展，才聚集在了一起。就让我们为了我们的目标而奋斗！Page2of97第一章项目概述银川，因其地处水陆交通要冲，得地利之便，一直是西北各省区重要的物资特别是服饰、小百货等商品的批发零售集散地，远近各处的客商纷至沓来，使银川成为了西北地区商贸流通的一个极为重要的城市。银川商城（以下简称“商城”），从1992年开张至今，由于其得天独厚的地理位置，一举占据了银川这个商贸重镇的龙头位置。虽然经历了十年风雨，十年沉浮，仍然是很多人购物的主要场所。一、地理位置商城目前位于步行街（鼓楼南街）的南端，地形较为方正。其北邻利群东街，南抵南薰东街，东依市场巷，西至菜市巷。步行街是银川很重要的商业街，被称为银川的“王府井”；从商城沿步行街往北不到百米，便是银川最主要的商业街道——新华东街，而商城紧靠这两条商业街区的交汇点，地理优势不言而明。每天来自银川本地和周边地区的客流在这里汇集，一派车水马龙、人烟凑集的景象。Page3of97二、周边配套商城所在地是银川最繁华的商业点，其附近的各项设施一应俱全，交通便利，又有不少或以前建的、或新开发的居民小区，可以说兴建商业设施所需的各种条件都具备了。1、交通条件交通是否通达，关系到各方的客流能否方便的往来，也是检验商业设施选址是否正确的一个重要的标准。新华东街和南薰东街，都是银川重要的交通干道，公交线路众多，出租车往来频繁，甚至于银川城区里较少见的残疾车，摩的等非法载人载物的交通工具每天在这里也聚集了很多。可以说，从全市各个点出发，都能够很方便的抵达这里。商城除了拥有便捷的公共交通外，长途客货运也十分方便，从南薰东街往东数百米就是南门车站，适合短途客货运。另外沿新华东街向东约一公里至丽景综合批发市场，其中一条内街是物流一条街，有发往全国各地的货运代理。因此，对于非银川本地的客商而言，交通也可算是十分方便。Page4of97下表列出了经过此地的公交线路及停靠的主要站点：线路名称沿途停靠主要站点2南门—商城—西门—火车站—宁大—军区10区展览馆—南薰东街—通贵乡政府12唐徕小区—西门—市医院—商城—南门—林校17南门—商城—西门—新城东西站—园林场19康菲特—南门—商城—湖滨市场—北安小区20(环线)高台寺小区—商都—商城—市体育场—游乐园21新华百货购物广场—长城路口—商城—石油城22高台寺小区—新华东街—光明广场—民生花园—新昌路23五宝公司—游乐园—商城西门—林校24军区—宁大—新城东西站—新华大楼—高台寺小区中巴2金凤凰电影院—金凤区政府—同心街—园林场中巴5唐槐园—西塔—商城—南门广场—苗木场中巴8北门—批发市场—新华东街—南门车站—苗木场中巴9新华东街—商城—西门—火车站—文昌南街Page5of972、其它配套商城除了交通通达外，周边的其它各类设施也十分齐全，也为商城的人气聚集提供了有力的支持。【商业设施】前面已提到在地块的北面有鼓楼步行街和新华商业街，集中了银川绝大部分的重要商业设施如新华百货、华联商厦、新华购物中心、丽华连锁等。在商城东侧一巷之隔的是东方商城，可以说是目前银川生意最好的小商品、服装市场，也对带动商城东侧商业起到了重要的作用。商城的西南角是于11月8日新开张的温州商城，该处未开先热，如果能成功经营，将来对带旺商城西南角也能起到不可估量的作用。【住宅小区】在商城的南侧，有一批新建或将建的住宅，如：永安花园、永兴家园、中都花园、金色雅苑嘉园小区等。虽然商城周边将拆掉一批老的住宅，但等到将来这些新的住宅都入住后，还是能保有一批和商城零距离接触的消费者。Page6of97【金融机构】农行城区分行新华街储蓄所中保宁夏分公司农行新华分理处永安储蓄所【酒店宾馆】银祥大酒店芙蓉宾馆【步行街的延伸】根据市府要求，将步行街的商气延伸，打通鼓楼南街的利群东路至南薰路段，而这段新增步行街就将从商城内部穿过，这对于增加商城项目的卖点和未来商城的经营都有极大益处。Page7of97三、项目简析商城重建，是重塑商城昔日辉煌，重新奠定商城在西北地区商业市场地位的一个重要的举动，虽然还只是在筹备阶段，对外并未做公开披露，但在市场上已引起不小的反响，可见人们对这一项目的关心程度。在这其中，有希望商城能重振雄风的，有希望能在新商城中获得一席之地的，也有来自竞争对手的密切注视，虽然关心的目的不一，但这一项目将会引起的震撼已可预料。从商城项目的体量来看，在银川当地算得上是重量级的商业盘，从商城出售产权的销售方式来看，也算得上是当地比较新颖的类型。可以说本项目将对银川未来商业房地产的走势会起到重要的引领作用，是将整个市场带到一个新的高度，还是对整个市场造成一次重大打击，这都有赖于项目参与各方的不懈努力。从现实来看，对项目有利的因素不少，诸如地理位置的优势、商城品牌的效应等；对项目不利的因素如：观念的转变，竞争个案的虎视眈眈等也绝不容忽视。因此，本项目如何做到规划科学合理，能为人所接受，尽量规避风险这些都直接关系着项目的成功与否。实际上，项目运做到现在，对参与各方来说，已没有退路，只有成功这华山一条路了。Page8of97第二章银川市情一、银川概述银川是宁夏回族自治区的首府，是宁夏的政治、经济、文化中心，是一座美丽富饶的塞上名城。奔腾的黄河水抚育了这块肥沃的土地，巍峨的贺兰山脉阻隔了来自大漠的风沙，得天独厚的地理优势使其获得了“塞上明珠”的美誉。银川也是一座有着悠久历史的塞上古城，唐代便已建城，至公元1038年，党项族首领李元昊建西夏国，定都银川，时称“兴庆府”。自此，银川成为了我国西部地区的一个重镇，和中原地区的交往也日益密切。新中国成立后，因为这一区域的回族众多，党中央特批成立了宁夏回族自治区，首府就设在银川。经过了50多年的发展，银川在经济建设上取得长足进步，人民的生活水平不断提高，城市建设也有很大发展。近些年来，银川全市的市容市貌发生了很大变化，这完全得益于经济的增长和思路的转变。银川，古老而又年轻的城市，正在散发着无穷的魅力，正在朝着成为区域中心的发展目标前进。Page9of971、地理条件银川市地处中国北部的中心，位于宁夏引黄灌区的中部，东临黄河，西屏贺兰山，平均海拔1100米，属中温带大陆性气候，干旱少雨，日照充足。具有春迟秋早，夏热而无酷暑，冬长而无奇冷的特点。年平均日照2800-3000小时，年平均降水量200毫米左右。2、行政区划银川现辖有1市2县3区，即：兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县，并代管灵武市。其中兴庆、金凤和西夏三区是市辖区，是人口最集中的区域，以下对这三个区分别做一下简单的介绍。【兴庆区】全区面积327平方公里，人口37.41万。是银川最重要的商业中心和经济中心，也是本次项目的所在区。兴庆区在人口数量、商业设施数量上都稳居各行政区之首，在经济贡献上更是首屈一指，是全市的商贸、金融、信息、交通和医疗中心。Page10of97【金凤区】金凤区东到唐徕渠，西至包兰铁路，南接永宁县，北临贺兰县，占地263平方公里，人口12.36万，是银川面积最小，人口最少的行政区。目前，金凤区的经济实力在市辖三区中最显薄弱，但是根据银川的整体发展规划，金凤区将定位为政治核心区，自治区党委、市政府都将搬到这里办公，这将为全区的经济发展起到强有力的助推作用。金凤区的地质地理条件很好，原先一直以农业用地为主，随着“大银川”战略的推进，金凤区计划在未来五年内建造一批新的商品住宅和康居住宅，总的建筑面积达到85万平米。如今的金凤区发展迅速，森林公园、市民广场等大规模的市政建设项目在有条不紊的进行之中，随着这些项目的建成，相信在银川申报联合国人居环境奖的计划中，金凤区将起到至关重要的作用。Page11of97【西夏区】西夏区位于银川市的西侧，是银川市辖区中占地最大的一个区，占地面积达到了892平方公里。全区人口19.51万，可谓是地广人稀。长期以来，西夏区一直是银川乃至宁夏地区重要的工业基地，区内的石油化工、机电、食品、建材等企业星罗棋布，其工业增加值占全市工业增加总值的63.5%，是名副其实的工业中心。在高等教育资源方面，西夏区也是有着得天独厚的条件，自治区唯一的一所综合性大学——宁夏大学便位于其中，还有多家科研机构都集中在这里，人才优势十分明显。在交通方面，银川火车站和长途汽车站西站都在西夏区中，包兰铁路横贯其境，是自治区的铁路交通枢纽。和