市开发区国际贸易中心项目市场调研及定位中期报告(

青岛开发区国际贸易中心项目市场调研及定位（中期）报告世邦魏理仕商铺部二零零八年六月CBRECBRICHARDELLIS发展目标最大化商业价值，打开发区标志性项目对城市贡献完善城市载体功能启动新的城市发展理念开发区的城市客厅对社会贡献引入新的消费理念更多社区和人群的活动场所更多就业机会企业的收益理想的收益增强实力更多的市场份额更多的经验典范建筑——形象——模式——招商——运营——服务——文化——品牌发展目标对城市贡献•完善城市载体功能•启动新的城市发展理念•开发区的城市客厅对社会贡献•引入新的消费理念•更多社区和人群的活动场所•更多就业机会企业的收益•理想的收益•增强实力•更多的市场份额•更多的经验开发区标志性项目宏观情况回顾与分析整体商业市场基础/地块分析市场研究竞争分析需求分析项目SWOT分析市场空白点分析市场定位与商业主题设计建议商品组合建议租金预测附件青岛位于山东半岛南端，黄海之滨。青岛依山傍海，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，截止到2007年底，总人口757.99万，其中市区人口275.55万人。青岛是东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，也是中国重要的外贸口岸和海洋科研基地。宏观情况回顾与分析青岛概述宏观情况回顾与分析青岛概述2007年，青岛GDP达到3786.52亿，继续保持了16%的增长速度，在全国非直辖市城市中排名第六位。•青岛是中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市，获得“企业家满意奖”•青岛是全国两个“中国品牌之都”之一•青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名，获得“中国人居环境奖”•青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”•青岛是中国重要的外贸口岸之一和中国重要的海洋科研基地宏观情况回顾与分析人口情况截至到2007年底，全市总人口数约为757.99万人，人口年增长率1.1%。青岛市区总人口数为275.55万人。青岛市人口的增长情况如下图所示：从上图可以看出，青岛市人口的自然增长率较低，但人口每年增长绝对值却较大，由此可以看出，青岛是一个移民城市，外来人口较多。按照目前的人口增长水平预测，预计到2008年，青岛市区的户籍人口总数将达280万人。宏观情况回顾与分析宏观经济情况回顾与分析国民生产总值情况2007年，青岛国内生产总值已经达到了3786亿元，预计2008——2009年，青岛市国内生产总值的增长速度仍将保持在15%左右的水平，国内生产总值的快速增长，无疑对青岛市各类型房地产市场需求起到了巨大的推动作用，消费水平也将逐渐向国内大都市靠拢。宏观经济情况回顾与分析社会消费品零售总额2000年至2007年，青岛社会消费品零售总额年平均增长率均维持在13%以上。截止到2007年底，青岛市社会消费品零售总额为1199.2亿元，按可比价格计算，较上年增长率为19.1%，约占青岛国内生产总值的37.4%。宏观经济情况回顾与分析可支配收入及消费性支出截止2007年，青岛市年人均可支配收入为17856元，消费性支出为年13376元。人均可支配收入和消费性支出呈快速增长趋势，有力地支持社会消费品零售总额的快速稳定增长。宏观经济情况回顾与分析从消费性支出构成看，食品支出占消费性支出的36.4%，即4352元；其中，在外饮食支出达848元，较上一年上涨57%。说明人们的外出就餐需求不断提高，人们更加注重生活质量。消费性支出构成宏观经济情况回顾与分析物价指数青岛的消费价格指数从2000年的103.3降至2006年的100.9。由于通货紧缩，青岛消费价格指数呈下降趋势，但是情况已逐渐改善。预计未来青岛消费价格指数在中短期内将保持稳定。宏观经济情况回顾与分析恩格尔系数按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到40%-50%，人民生活进入小康水平，恩格尔系数达到30%-40%，人民生活进入富裕水平。近5年来，青岛市恩格尔系数一直呈下降趋势，2006年为36.4%，较之上一年下降1.2个百分点，这意味着青岛市人民生活水平逐步摆脱小康水平进入到富裕的生活品质与质量。宏观经济情况回顾与分析旅游人数青岛是国内外人士旅游目的地城市之一，除2003年受“SARS”影响外，国内外旅游人数和旅游收入一直保持良好的增长态势。旅游业的蓬勃发展，促进了相关行业的发展，其中，对商业零售消费市场的发展起到了积极的推动作用。宏观经济情况回顾与分析其它影响2008年奥运会青岛作为2008年奥运会分会场，青岛将会对外国游客更具吸引力，在提升青岛知名度及世界认知度的同时，对青岛经济的发展起到推动作用。对于本项目来说，毗邻旅游区，为商业的发展提供了契机。青岛市拥湾发展战略青岛市政府提出加快实施“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”发展战略，是打开青岛城市全新空间，打造拥湾风情城市的重大战略城市。“一主三辅多组团”的发展规划，依托主城区，把环胶州湾作为第一层次来拉动青岛并辐射全省，开发区作为“拥湾发展”战略布局中与老城区东西呼应而且正在率先成形的重要一极，将更加受益于此规划，借此给予将进一步提升和调整产业结构，吸引更多的大项目和人才落户开发区。青黄海底隧道和跨海大桥作为构建大青岛格局重要部分的西海岸，与主城区的连接问题即将解决，南隧北桥的方案已经得到政府的批准，解决了青岛——黄岛之间的交通问题，并带动红岛等区域发展，以构建“三点布局、一线展开、组团发展”的大城市框架。宏观经济情况回顾与分析经济技术开发区概述青岛经济技术开发区1984年10月经国务院批准成立的，是首批国家级经济技术开发区之一，地处胶州湾西海岸，背依环渤海经济圈，是构建“大青岛”战略的核心区域，是山东省乃至全国经济发展最活跃、最引人注目的地区，是中国开发区域最集中的地区之一，2006年国家级经济技术开发区投资环境综合评价和经济实力排名第五位；区内拥有国家级青岛保税区和新技术产业开发实验区以及省级薛家岛旅游度假区，主导产业为家电电子、石油化工、汽车船舶、新型材料、高新技术、港口物流；已落户世界级企业有日本伊藤忠、住友、三菱、日商岩井、丸红、松下、扶桑、美国朗讯、德国德固萨、美国普利司通等宏观经济情况回顾与分析经济技术开发区未来发展规划未来的开发区将形成六大功能区，这六大功能区分别为：石油化工工业区主要在新区北部一带，依托黄岛油港，发展石油化学工业和化纤生产，形成北方最大的石油化工基地。国际商贸仓储加工工业区利用保税区政策和邻近前湾港的优势，建成以进出口、转口、过境贸易为主的贸易中心；以仓储运输为主的货物集散中心；以加工贸易为主的加工中心；以高科技产业为主的高新技术中心，以国内外信息为主信息传递中心；以国外商品为主的展贸中心。临港工业区在邻近前港湾一带区域，充分利用区位优势，加速工业园建设和重大工业项目的引进开发，逐步发展成为规模较大的工业基地。生态高效农业区主要在新区的西部，积极发展生态农业和林果业、蔬菜、畜牧业，逐步建设成为全区的果品生产基地和居民的“菜篮子”基地，为新区发展提供丰富的农副产品。行政商务中心区主要在新区南部，长江路以北区域，以新的行政区为中心，进一步带动周边文化区、金融区、商业区的完善，逐步形成第二个十年的标志性的中心区域。综合旅游区主要包括薛家岛办事处所区域和柳花泊珠山国家森林公园，利用丰富的自然风景资源，突出山海景观特色，建成集娱乐、度假、休疗养、海上体育活动为一体的具有现代化水准和特色的综合旅游区。宏观经济情况回顾与分析经济技术开发区国内生产总值宏观经济情况回顾与分析经济技术开发区社会消费品零售总额及职工平均工资至2006年底，开发区的社会消费品零售总额在青岛7个城区内排在第六位，仅高于崂山区。经济技术开发区在职职工平均工资高于青岛市平均水平13.8%，也高于城阳区和崂山区。宏观情况回顾与分析整体商业市场基础/地块分析市场研究竞争分析需求分析项目SWOT分析市场空白点分析市场定位与商业主题设计建议商品组合建议租金预测附件香港中路商圈台东商圈李村商圈中山路商圈唐岛湾商圈商圈定位中、高档中、低档中、低档中档中档、低档目标市场中、高收入的白领阶层及外籍人士老城区本地居民、年轻人和学生四方、李沧、城阳及崂山本地居民西部城区本地居民和外地游客开发区本地居民、周边县市居民和外地游客业态组合百货、服饰、餐饮、超市、电器百货、服饰、餐饮、电器、电讯娱乐百货、服饰、电器、电讯百货、服饰、餐饮百货、服饰、餐饮、超市、电器品牌类型中高档至高档品牌为主，国际一线、二线品牌居多中档品牌为主、国内品牌居多，国内一线、二线品牌多，国际品牌较少中档及低档品牌为主，国内二线品牌及杂牌居多，无国际品牌中档品牌为主，部分为国内一线品牌，有少量国际品牌中档及低档品牌为主，国内品牌和杂牌居多，无国际品牌通达性香港中路、南京路、山东路是此区域的主要通行道路，公交线路发达，全市各区均可直达，停车相对方便位于城区的中心区域，台北三路和仁和路是商业步行街，公共交通线路非常发达，有多条公交线路直达此区域，老城区到此方便，停车困难李村商业步行街是此区域的商业步行街，李村大集为低档商品集散地；多条公交线路通向周边区域和城区中心，停车不便利位于城市的西南部，与火车站和港口相邻中山路和胶州路是区域内主要通道，道路狭窄、自驾车不方便，但区域内交通线路比较发达，停车不便利香江路、长江路、井冈山路为商圈内主要道路。区域内公交线路较发达，道路通畅，开车可以很方便到达优势位于主要商务区内，邻近CBD和市政府，商务人群集中，位于东部发展区区域，人均收入相对较高。品牌种类丰富，多为国际中高档品牌，且业种业态较为丰富，能够满足不同人群购物需求。周边环境较好，城市基础设施建设较好，路幅宽阔周边居住人口较多，目前已经形成成熟的商业区，品牌种类丰富，可以满足不同需求，商业街整体形象较好，是青岛最主要的商业中心之一是青岛城区北路的区域型商业中心大型商业设施集中，形成较好的商业聚集效应，商品种类较为丰富，可以满足不同类型消费者的消费需求青岛传统的商业区，有比较深厚的商业文化底蕴，老字号店铺较多，品牌种类比较丰富，品牌多为国内中档，靠近旅游景区，旅游人群较多商圈相对独立，不受其它商圈的冲击，商圈范围广，有2个小型商业中心和5条特色商业街品牌为国内中低档品牌，容易被本地顾客接受劣势商圈内各商业街距离较远，没有形成集中的商业街区，影响了此商业区的整体商业环境，同时缺乏娱乐设施，导致消费时段集中、延续性不够缺乏国际品牌商品，不能满足消费者日益提高的消费需求，缺乏休闲娱乐设施，道路基础设施相应老化，路面较窄、小巷较多，交通拥堵问题突出，自驾车通行不便利缺乏餐饮及娱乐设施，周边环境较差，对商业的档次的提升有一定的不利影响随着城市开发重心的东移，区域的商业氛围逐步衰退，商业氛围的缺乏，导致目前区域内客流量及人气大量减弱，限制了商业的发展，部分商业经营状况不佳倒闭，也影响了区域整体形象商业起步晚，发展速度缓慢，至今仍以传统的市场为主。缺乏高端品牌，无法吸引中高端消费人群。代表商户佳世客、家乐福、阳光百货、麦凯乐利群商厦、万达广场、国美电器维客、利客来、国美电器第一百盛、国货商厦利群长江商贸、佳世客、吉韩商厦、苏宁电器青岛整体商业市场分析香港路商圈台东商圈李村商圈中山路商圈唐岛湾商圈其他区域合计百货3233315超市大卖场13301917购物中心1100103电器超市33312113家具建材市场00201912小计891148————特色商业街区34225117合计1113136132077代表商户佳世客、家乐福、阳光百货、麦凯乐利群商厦、沃尔玛、万达广场、国美电器维客、利客来、国美电器、佳乐家第一百盛、国货商厦佳世客、利群、苏宁、家佳原百安居、大润发、易初莲花、好一居——青岛现有商业类型分析根据青岛市现有的商业供应状况，按照商业类型主要可分为百货、购物中心、超市/专业市场以及特色商业街四种类型。购物中心在青岛发展缓慢，目前青岛尚无真正意义上的购物中心，这里将佳世客和万达归类为购物中心。从青岛目前零售业态的结构来看，大型百货商店和专业市