搜索
东方东路南侧地块市场调研报告本报告由常州市天成房产代理有限公司提供二○○七年十二月六日目录1.常州市宏观环境分析2.戚区宏观环境分析3.开发区概况4.戚区片区发展策略5.戚区房地产片区现状及发展趋势6.戚区片区楼盘比较及分析7.购房者分析8.本地块状况及地块SWOT分析9.本地块的产品定位、规划建议、户型配比建议10.本案的企划方向11.商业建议（补充内容）1.常州市宏观环境分析1.1.1常州市人均GDP增长态势良好1.12007年常州市经济宏观分析◆从统计数据来看，常州市从2002年以来人均GDP每年以超过10%的速率在增长。◆尤其在2004和2006年两年间，增长速率超过了20%。并突破了3000美元的大关，并向富庶型生活走出了一大步。◆数据也说明常州市的经济运行状况良好，经济发展相对稳定和繁荣。1.1.2常州市服务业发展快速且稳定◆2001年到2006年，常州市服务业的增长速度分别为12.0%、12.3%、13.3%、14.1%、14.7%和15.6%，呈现逐年加快的态势。◆增幅波动相对平缓，发展态势更为稳定。1.1.3常州市2006年消费品零售市场发展不断扩大◆2006年常州市累计实现社会消费品零售总额515.8亿元，比上年增长16.2%。◆常州市的消费品零售市场增幅的平均水平，已经位居江苏省第四。1.1.4常州市餐饮市场持续升温，品牌建设成效显著◆随着常州市居民收入水平的提高，餐饮消费需求逐步趋旺，餐饮市场规模快速扩张。◆2006年，常州市餐饮业实现零售额57.4亿元，年均增幅达到29.4%，高于全社会零售总额9.8个百分点；餐饮业占消费市场零售总额的比重达到13.2%。◆餐饮消费已经成为常州市日常生活消费中的一支生力军。1.1.5常州市恩格尔系数研究常州市市区自1990年以来恩格尔系数变化情况35.90%35.70%37.20%36.22%36.79%36.89%40.10%43.52%46.05%51.53%49.93%54.87%54.52%56.07%58.53%61.39%61.58%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%90年91年92年93年94年95年96年97年98年99年00年01年02年03年04年05年06年◆从常州市自1990年以来的恩格尔系数的变化曲线来看（注：食品支出占消费支出的比重（恩格尔系数）是国际上通行的衡量居民生活水平高低的重要标志），具有以下几个特点：◆常州市恩格尔系数在1995年出现小幅度的上升，在1998年出现较大幅度的上升◆其他年份都呈现稳步下降的趋势◆常州市恩格尔系数虽然在1995年和1998年曾出现了上升这个不正常现象，但第二年都出现了较大幅度的下降，总体上呈现出稳定的下降趋势。1.1.6综述每年的人均国内生产总值都在不断的增长表现出常州市不断的在向富庶型生活发展，并且取得了阶段性的成果。服务业发展的良好态势，将会给市场未来的发展带来契机，创造较好的平台。消费品零售市场和餐饮市场在较好的市场环境下也焕发出了较为强劲的发展的势头，使得市场未来的发展前景较为乐观。常州市经过十几年的发展，城镇居民的生活水平得到显著提高并一直呈现出稳步提高的发展趋势。随着常州市城镇居民生活水平的快速提高，人民消费性支出的涉及面将会越发的广泛。1.2常州市房地产市场发展状况1.2.1房地产开发投资情况图52000~2006年常州市房地产开发投资状况29.9832.1741.0252.8097.90114.23171.00-2020601001401802202000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年亿元2006年房地产开发累计完成投资171亿元，比上年增长49.7%，增幅分别比2005年提高33个百分点。在房地产投资大幅增长的同时，投资结构出现了新的调整和变化，其中住宅投资继续占据主导地位，比重又有所上升。1.2.2房地产开发供应情况2006年，全市土地交易市场共举行了12批国有土地使用权挂牌出让，总共出让面积近300公顷，成交金额近45亿元，土地供应量创下了历史新高。图62000～2006年常州市房地产开发土地购置状况123.03117.1082.51161.21256.98278.45300.0001002003002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年万平方米1.2.3商品房需求及价格情况从2006年商品房销售情况看，期间虽然受到宏观政策的影响，但在新建楼盘频繁上市的推动下，商品房销售总量继续平稳上升。全年我市销售商品房屋面积479.4万平方米，比上年增长13.5%，其中住宅销售面积占到8.5成，累计达408.2万平方米，增长12.4%。在商品房销售量不断攀升的同时，商品房价格继续上涨，但在宏观调控的作用下，涨幅明显回落。全年商品房平均销售价格为3992元/平方米，比上年上升8.4%，其中住宅平均销售价格为3647元/平方米，上升7.9%。图72000~2006年常州市商品房及商品住宅平均销售价格16861725187221862477166917531944213336613992156636473523100015002000250030003500400045002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年元/平方米全市商品房全市商品住宅2006年常州房地产市场整体呈现以下特点：1、市场呈现“三高”，即推盘量高、价格高、余量高的态势；2、小户型产品再次集中上市，一度占据市场主流；3、湖塘地区成为全年楼市的“热点”区域，推盘量创历史新高；4、各楼盘优惠力度不断加大，为空前所未有过的；5、开发商更注重产品细节塑造；6、政府对楼市调控成为影响未来楼市走向的重要因素之一。2.戚区宏观环境分析2.1戚区总体概况戚墅堰区位于常州市东郊，西邻天宁区，东、南、北均接武进区，临近沪宁高速公路，并有312国道、京杭运河、沪宁铁路横贯其中，区域交通非常便捷。该区辖戚墅堰、先行2个街道办事处（16个社区居委会）以及丁堰、潞城2个镇（1个居民委员会、9个村民委员会）。总面积达55平方公里，居住户籍人口约9万余人。截止2007年6月，全区完成国内生产总值15.7亿元，工业总产值52.8亿元。戚墅堰区正以全面开放的姿态，迎接前所未有的机遇和挑战！2.2戚区经济发展状况戚区推广城乡一体建设，提升常州东大门形象，合理调整规划布局，重点发展以居住商贸为主的服务业，控制制造业，形成常州东部副中心的城市功能。●2007上半年，区域各项主要经济指标保持快速高效的良好势头。●区重点工程建设加快推进，2.3戚区住宅方面总体规划发展情况2020年戚区规划居住用地837.8公顷（其中二类居住用地786公顷），占总建设用地23.4%。规划商业居住混合用地287.2公顷，占总建设用地8%。主要分布于中心区、新城区、老城区和五一路两侧居住社区。根据戚区现状居住规模和居住分布格局，确定戚区未来居住形成组团，规划建设形成2个组团：潞城新城组团、戚区老城组团。2.4戚区消费情况及走势●区域消费市场稳定发展，商贸优势日益显现。2006年已完成流通销售额10.12亿元，同比增长28.4%，完成社会消费品零售总额3.9亿元；完成社会消费品零售总额0.51亿元●区域居民收入稳步增长，生活水平提高。全区城镇以上在岗职工平均工资15660元，同比增长11.60%；农村居民人均纯收入6237元。2.5戚区居民生活特性分析2.5.1居住特性描述戚区现有居民主要包括两大类，一类是戚区的外来居民，另一类则是在戚区土生土长的“老戚墅堰经”。●第一类居民一般界定为纯外来者或是曾经生于斯长于斯的戚区子女。●后一类居民则大多为戚机厂职工（包括其家属），他们属于戚区居民里的大多数。相对而言，他们才是真正的戚区“城里”居民。2.5.2消费特性描述他们心目中的“城”，却是常州的“老城”，“南大街”才是城里，才是市中心。●整个戚区，从南至北，被一条运河、一条戚大街，以及一条铁路——三条东西向贯穿的轴线，牢牢地固定成一块“不甜不咸”的两层夹心饼，区域分明，特性清晰。2.6戚区宏观环境情况总结戚区的经济发展，在常州范围属较缓的一个片区。区域的住宅开发也是常州较慢的一个片区，起步较晚。近年来，随着外地投资企业的进入，戚区的房产开发也迎来了全新的开发机遇。3.开发区概况3.1开发区概况江苏省常州戚墅堰经济开发区，位于戚墅堰区东北侧，是经江苏省人民政府批准成立的省级经济开发区，总规划面积13.22平方公里，工业建筑用地面积4.85平方公里，目前已启动面积7.66平方公里，区位条件十分优越，通讯方便，交通便捷，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河、常州市外环路均穿境而过。3.2开发区招商投资情况近年来，已有美国、日本、德国、韩国、意大利、新加坡及东南亚其他国家和地区来开发区投资兴业，并有美国通用电器公司（GE）、德国F&G公司、新加坡Super公司等多家大公司落户区内。江苏省常州戚墅堰经济开发区凭借得天独厚的区位优势以及灵活多样的招商政策，正日益成为国际产业转移和外商投资的热点地区。随着区域外来人口的不断增加，先进思想和理念的不断灌输和补充，给该区带来了源源不断的生机和活力。3.3开发区发展趋势总结随着政府整体集中规划的要求，戚区老城区开发受制于区域的发展瓶颈，戚区开发区将成为重点开发的区域。随着新城公园壹号大盘的引导，以及豪景园城、加州枫景等楼盘的相继开盘，开发区将成为戚区的开发热点片区。本案位于戚区开发区中心位置，发展前景相对较好。区域五大价值点东方大道板块：常州房地产新生板块，城市东部的未来中心，戚区的行政、生活、商贸区，众多企业集团纷纷进驻，区政府即将搬家到此。江苏省常州戚墅堰经济开发区，位于戚墅堰区东北侧，是经江苏省人民政府批准成立的省级经济开发区，总规划面积13.22平方公里，工业建筑用地面积4.85平方公里，目前已启动面积7.66平方公里，区位条件十分优越，通讯方便，交通便捷，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河、常州市外环路均穿境而过。常州价格盆地：东部开发区城市功能不断完善，价格提升铁板钉钉；且，从目前整体市场来看，3200元/平米的版块均价低于常州市房地产均价，绝对是价格盆地。542641604105415042823654360032003000350040004500500055006000系列154264160410541504282365436003200城中城东城南城西城北新北区武进中心区东部开发区生态资源明显：常州首个湿地公园。优越的交通环境：1、高速出口2、外环直接通达市中心3、东方大道、青洋路直通东西南北。区域多个开发商争相进驻，多个项目相继建造，给区域发展带来了无限生机和活力。1、公园1号1期封顶；2、加洲风景火热销售；3、园城豪景内部预定。4.戚区片区发展策略4.1片区发展策略据戚区统一总体规划，戚区将分区为中心区、新城区、老城区三个片区。●中心区：主体功能为戚区行政管理、公建、文教、体育、商贸服务中心。●新城区：主体功能为生活居住、商贸、交通用地。作为戚区东部新建居住区。●老城区：主体功能为戚区老城生活、居住用地。4.2戚区片区发展总结受地域规划局限，戚区老城区的开发将受一定限制。新城区与中心区将迎来一个潜力开发时机。随着戚区政府的北迁，中心区规划为常州市东翼中心区，将迎来一个全新的投资开发热潮，随着中心区部分楼盘的相继开盘，吸引了一大部分购房客户的关注，但由于开发时间晚，开发量稍大，中心区也将面临着客户层寻求的困难点。5.戚区房地产现状及发展趋势5.1戚区房地产现状及发展概述房地产开发快速发展，但多数集中在经济适用房的物业水准，截止2007年6月份，完成房地产开发投资同比增长42.47%。戚区经济，在优美的环境中蓬勃发展。根据戚区城乡一体化的总体规划，将建好五大安置区——青洋小区（建筑面积为30万平方米）、五一小区（建筑面积为40万平方米