搜索
邯郸恒昌·中华城项目针对性市场调研及定位报告北京x投资咨询有限公司邯郸项目组HOUSEVALUE中华城P2目录1.项目及所属区域情况项目位置项目所属高开区状况项目概况项目周边情况2.邯郸市整体房地产市场分析整体住宅市场状态及预测整体商业及配套市场状态及预测3.住宅针对性调查住宅针对性供给调查住宅针对性供给调查汇总住宅针对性需求调查住宅针对性需求调查汇总HOUSEVALUE中华城P34.商业针对性调查传统商业针对性调查在售产权商业项目调查运营商业项目调查区域性综合商业调查独立店铺调查餐饮场所调查新世纪商场调查新兴特色商业调查5.商业针对性需求调查商业需求调查——投资者商业需求调查——经营者商业需求调查——消费者6.项目整体说明HOUSEVALUE中华城P47.项目构思分析8.项目定位项目总体市场定位目标客群定位产品定位住宅户型配比户型设计建议商业业态定为思考与分析9.规划建议总平面布局及分布经济技术指标商业布局建议绿化景观建议出入口设置10.主要综合配套建议11.结语HOUSEVALUE中华城P5项目及所属区域情况HOUSEVALUE中华城P6项目位置项目位于邯郸市东北部的高开区内。（图中蓝色区域表示高开区，表示项目所在）邯郸市市区图北HOUSEVALUE中华城P7项目所属高开区状况位于邯郸市东部，规划面积23.5平方公里，为省级开发区；高开区内道路平整，并拥有多条公交线路；目前，高开区内入住的企业不多，主要有中国电信和中国联通两家大型企业，其他企业存在厂房空置现象；06年高开区实现生产总值85258万元，增长19.8%，经济发展稳步上升；06年高开区实现投资99275万元，增长41.8%，其固定资产投资大幅提升；目前高开区内在建项目为总部基地项目、鑫域国际项目和万博园项目；高开区内已建成住宅小区为新科园小区和新四中家属院，空置率较高；项目南侧友谊路HOUSEVALUE中华城P8高开区内生活配套相对不足。其中，在医疗卫生设施方面，没有大型医院，只有少量社区诊所能够方便附近居民就医。在教育资源方面，高开区内有新建成的第四中学，软硬件条件优秀，属于邯郸市重点学校。另外，新科园西区内有一个幼儿园，入学率不高；高开区内商业配套不足，区内没有大型商业设施。新四中校舍HOUSEVALUE中华城P9项目概况项目位于高开区中心偏南。北临为民路，南临友谊路，西侧是新园路，东至世纪大街。开发区示意图本项目示意图北北HOUSEVALUE中华城P10项目四至北至为民路东至世纪大街西至新园路南至友谊路①②③④北HOUSEVALUE中华城P11项目现场实拍（照片拍摄日期为2007年7月30日）北HOUSEVALUE中华城P12项目周边情况•项目北侧是正在建设中的金都大饭店（五星级标准），建筑面积为85782㎡。其对本项目所在区域整体价值的提升可以起到推动作用和强化作用。项目北侧正在建设中的金都大饭店HOUSEVALUE中华城P13•项目南侧是新科园小区，小区总建筑面积28万平方米。共约1700户，入住率均不高于30%；临街底商正常经营比例约50%，经营类型包括：便利店、诊所、装潢公司、干洗店。•项目南行200米为兼庄村，村内多为低矮民房，沿街有部分经营餐饮的商铺，生活环境较为杂乱。项目南侧新科园临街底商HOUSEVALUE中华城P14•项目西侧紧邻建设中的万博园小区，与本项目之间仅隔一条规划路。该小区总建面为19万平方米，共约1900户。目前，该项目基础基本施工完成。•项目西北方为邯郸市国税局及市工商局。项目西侧万科园项目实景（拍摄于07年7月30日）HOUSEVALUE中华城P15•项目东北方为在售项目鑫域国际。总建面约为27万平方米，其中酒店、写字楼、商业约10万平方米；住宅约17万平方米，共831户。•项目东南方为新四中家属院，面积约为31万平方米，户数约3100户。项目东侧鑫域国际效果图HOUSEVALUE中华城P16•项目总用地面积66.27亩，净用地面积46.92亩。•项目土地现已达到三通一平，具备直接施工的条件。•土地以拍卖方式取得。项目状况项目基地状况HOUSEVALUE中华城P17邯郸整体房地产市场分析HOUSEVALUE中华城P18整体住宅市场状态及预测住宅市场供给容量预测引用（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）住宅投资趋势:04年-06年住宅市场投资额增长平稳，07年继续保持了这一增长趋势。通过对高开区情况的实地调查，弘创万业预测未来两年内，高开区住宅投资将随着其开发量的不断增大而稳步增长。施工面积趋势:目前，邯郸市正处在建设增长时期，未来两年新开工面积和再施工面积仍将继续保持平稳增长势头。通过实地调查，高开区内目前有多个项目处于施工阶段和待开工阶段。销售预测：05年以后，本市商品房交易面积的增长逐渐趋于平缓，开始进入稳步增长阶段。结合调查及分析，弘创万业预计未来两年内商品房交易面积将有小幅增长，高开区内也将有多个项目进入市场销售。HOUSEVALUE中华城P19产品类型:根据整体供需关系可以看出，高层和小高层产品在整个邯郸市场具备一定市场认可度，随着邯郸市近年来土地价格不断增高，在未来几年内，这两种产品必将成为市场的主流产品。住宅市场竞争力分析引用（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）整体住宅市场状态及预测装修标准:目前邯郸市的在售住宅项目中，户内主要为毛坯房。但从目前市场上高端产品的销售情况来看，精装修产品已经逐步走入人们的视线，个别项目中已经出现了精装小户型产品。HOUSEVALUE中华城P20社区生活配套:目前邯郸市在售房地产项目中，主要存在社区生活配套与开发建设进度的衔接性不强，投入使用滞后、社区生活配套的概念性强于实际性的问题。高开区内目前社区生活配套滞后的现象更为明显，生活和购物不便。随着市场发展，社区生活配套的建设将逐步走向实用性和多元化。物业管理提供的服务、水平与项目档次之间存在一定的差距；管理理念停留在硬件管理和被动管理的层面。目前高开区现有物业管理水平不高，但在售项目和待开发项目已具备了一定的物业管理理念。在未来的房地产市场发展中，物业管理将成为衡量房地产产品品质的重要标准。物业管理:目前邯郸市大多数房地产开发商对公司和项目品牌打造效果不佳，未形成系统性、系列性的项目品牌，但部分中高端产品已经开始树立自己的品牌形象，并获得了一定的认可。产品品牌:HOUSEVALUE中华城P21目前邯郸市住宅产品均价集中在3400-3800元/㎡，随着政府进一步严格控制土地开发，弘创万业预计在未来的一年内，邯郸市住宅产品现房整体价格水平将上涨500—800元/㎡，主力价格区间为3900—4500元/㎡。由于高开区是邯郸市的重点发展地区，随着城市发展重心的东移，其住宅市场价格将得到进一步提高。住宅市场价格分析（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）价格对比及趋势分析：从供需对比来看，主力需求总价区间与主力供给总价区间相对应，总价在45—50万元之间的产品市场竞争力较强。未来一至两年内总价将受价格变化趋势、面积变化趋势的综合影响。目前，高开区的主力供给户型基本以160平米以上的大户型为主，总价相对较高。总价趋势分析：整体住宅市场状态及预测HOUSEVALUE中华城P22住宅市场营销策略预测（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）通过综合调查可以看出，目前邯郸市大部分在售住宅项目营销手段仍旧比较单一。随着房地产业的发展和项目竞争的加剧，部分房地产开发商已经开始注重产品的多元化营销推广。预计在未来的1—2年内，邯郸市房地产营销将步入“战国时代”。高开区由于项目相对集中，且定位都相对较高端，因此高开区的项目在营销层面的竞争将更加激烈。整体住宅市场状态及预测HOUSEVALUE中华城P23整体商业及配套市场状态及预测商业市场趋势分析引用（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）3.14.14.601234567200420052006200720082009消费品零售总额增长趋势:从02年-07年上半年，邯郸市消费品零售总额一直保持平稳增长。同时调查表明，邯郸市民在用于日常消费品指出外，仍有大量的闲置资金可用于消费和房地产投资。商业物业交易面积趋势:04-07年上半年间，商业物业交易面积逐年增长，随着邯郸市商业物业产品放量的持续增长，预计未来两年交易面积将持续增长。单位：万㎡HOUSEVALUE中华城P24商业发展规划:根据邯郸市商务局规划，2010年邯郸市零售总营业面积将达到122万平方米，居民人均商业零售网点面积为0.8平方米。未来邯郸市的商业发展速度必将进一步加快。04-07年间，商业物业价格持续增长，预计未来两年仍将保持增长的势头。商业物业交易总额趋势:0.911.900.511.522.533.544.5200420052006200720082009单位：亿元HOUSEVALUE中华城P25高开区及周边区域商业市场趋势考虑到高开区区域发展日趋成熟，区内人口增长，项目投资规模逐步扩大，规划指标的限定，土地放量的减少等因素的影响，弘创万业预计，未来两年内高开区商业及配套的投资额及投资交易面积都将明显增大，商业发展速度也将迅速加快。HOUSEVALUE中华城P26住宅针对性调查HOUSEVALUE中华城P27住宅针对性调查针对性项目供给调查：针对性客户需求调查：有效掌握高开区及其相邻区域住宅产品市场的供给情况。掌握客户的需求特征，指导本项目的项目定位和规划设计。HOUSEVALUE中华城P28调查目的掌握针对性项目供给状况，为市场定位、规划定位提供支持。掌握针对性调研项目产品设计元素状况，为产品细部定位提供依据。调查内容——高开区及相邻区域竞争性项目供给状况调查方法——文案调查及实地调查。调查者——弘创万业邯郸项目组调查资料来源及调查方式文案调查（内外部资料）—销售总结、报告、成交记录单、网络、报纸等。实地调查—相关人员走访、实地考察。调查项目——新城·拉德芳斯、鑫域国际、融富中心、创鑫阳光城、华信国际广场、万博园。甄选条件——针对性供给调查项目所处区域、项目规模、项目包含物业类型接近的项目。HOUSEVALUE中华城P291、万博园2、鑫域国际3、融富中心4、创鑫阳光城5、新城·拉德芳斯6、华信国际广场本项目住宅供给调研项目位置示意图HOUSEVALUE中华城P30新城·拉德芳斯项目位置：南临人民东路，北临丛台路，西临东环路，东面尚无道路。项目规模:项目占地面积约26.5万㎡,总建面积约100万㎡。产品类型:一期为多层，二期为高层（1、2期总套数共600余套），三期为多层和小高层。开发商:邯郸市恒嘉房地产开发有限公司交通状况:项目紧邻城市主干道——人民路，有21，39，49，66，78等公交线路可以到达，交通便捷。配套设施:项目规划中内包含幼儿园、小学、初中及成人教育基地，4万平米沿街特色商业，以及运动休闲双会所、休闲餐吧等，但目前社区内及周边没有配套设施。物业管理：聘请香港世邦百根物业担任顾问。装修标准：毛坯房。新城·拉德芳斯实景图HOUSEVALUE中华城P31居室类型：三室两厅两卫（一期），五室两厅三卫（二期）。户型面积：一期主力户型两种，面积分别为136㎡和148㎡；二期为212㎡的单一户型；三期由于政策限制，90㎡以下的小户型所占比例超过50%。销售均价：一期为3400元/㎡，二期为3600－3700元/㎡。销售程度：一期二期住宅全部售罄；三期目前仍处于策划阶段。推广特点：其在推广方面投入巨大，一期开盘时通过在人民路、光明路等主干道设置广告板、彩虹桥和道旗，以及在晚报、电视报上做大量报广，使该项目知名度在短时间内得到迅速提升，为后期产品销售提供了一定的客户基础。客户构成：峰峰矿区、武安矿区矿主及高层人员；邯钢集团中高层；邯郸东部高收入人群。新城·拉德芳斯售楼处新城·拉德芳斯在人民路上设置的广告板HOUSEVALUE中华城P32项目特点：紧邻邯郸市主干道—