广西南宁澳门街《项目市场调研报告》

宝资通联行澳门街项目市场调研报告-1-1项目背景与目标设定1.1项目背景项目投资商：澳门·怡华（国际）投资发展有限公司。项目发展商：广西澳门街房地产有限公司。南宁·澳门街项目是投资商首个在广西区域的房地产投资项目。项目位于人民路与友爱路延长线的交汇处，金朝阳商业广场东侧。1.2项目地块规划指标根据原总平方案，项目地块的规划设计指标如表1－1：表1－1项目地块规划指标1.3调研目标设定1.3.1首先从国家宏观经济及产业政策层面入手，对国家房地产发展的“基本面”有一个较准确的把控，并提出下一阶段房地产发展的主流走势；1.3.2其次从项目所在城市的房地产发展现状着手，对城市房地产发展的现状格局作一个较系统的判断，并对城市房地产未来市场容量作出适度的预计；1.3.3再次从项目所在的城市区域板块着手，展开对板块内房地产发展及商业发展现状格局系统的调研，重点放在可竞争项目的系统研究上，寻求该板块房地产下一阶段发展主流物业产品分析，并提出项目物业产品的发展导向；1.3.4最后从消费需求作为切入点，寻求板块市场最有效的消费需求，确定项目的目标客群，并提出产品空间发展方向。用地性质划拨用地使用年限70年建筑占地面积7086.46m2规划指标容积率6.4绿化率12%建筑密度40.9％车位数0.5个/100平方米宝资通联行澳门街项目市场调研报告-2-2宏观产业政策分析2.1相关政策金融及财政政策变动2003年以来，中央实施以“看紧信贷”为主的宏观调控措施（见表2---1），房地产开发的重要命脉——金融政策被纳入宏观调控范围。表2—1近期金融政策变动状况时间“银根”紧缩政策2004年4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点。4月27日国务院下发通知，将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目自有资本金比例由20%提高到35%以上。6月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程，确定控制房地产贷款业务风险的具体指标，个人住房贷款比例不超过80%，借款人住房贷款的月支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)，房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%。10月18日银监会发布《信托投资公司房地产信托业务管理办法》对房地产信托业务的经营规则、监督管理、风险控制、处罚等方面作出详尽规定。10月29日央行上调存贷款基准利率,升至5.31%2005年3月17日调整商行自营性个人房贷政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍（即5.51%），商行可自主确定利率水平和内部定价规则；二是对房价上涨过快地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%。同时，商行超额准备金存款利率由1.62％下调到0.99％，法定准备金存款利率维持1.89％不变。4月18日房贷逾期不还，不但对逾期款收罚息，还将对其中利息部分收复利。5月11日严禁转让“期房”；6月1日起个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。资料来源：宝资通联行整理2005年8月15日，央行发布的《2004中国房地产金融报告》，报告建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。从当前宏观经济形势看，央行发布这一建议的促动因素有二：一是从控制销售方式（实质上是提高投资门槛）入手，化解国宝资通联行澳门街项目市场调研报告-3-内房地产金融风险；二是从开发源头推动楼市理性回归。有业内人士认为，此《报告》传达出这样一种信息，即未来中央对房地产行业的宏观调控将由整体调控转向分类调控。土地政策变动2003年以来，在严控“土地”的呼声中，房地产开发的另一关键因素——土地也被纳入宏观调控范围并实施了一系列紧缩“地根”的政策（见表2-2）。表2—2土地政策变动时间“地根”严控政策2004年4月(1)国务院办公厅发出《关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》，明确提出实施“三个暂停”半年，标志着土地审批冻结半年。2004年6月国土资源部、监察部联合出台《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日后对全部经营性土地必须通过招拍挂出让，从政策上堵住经营性土地协议出让之路。2004年10月为切实保护耕地特别是保护基本农田，国土资源部颁发《关于印发〈关于基本农田保护中有关问题的整改意见〉的通知》。2004年10月为预防土地审批解冻之后的反弹、严格土地管理，国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》。2004年11月为贯彻落实10月的决定，完善土地供应计划，国土资源部先后出台《关于贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的通知》、《土地利用年度计划管理办法》、《建设项目用地预审管理办法》。资料来源：宝资通联行整理房地产建管及交易政策及趋势在建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中，对改善住房供应结构、引导住房建设与消费、加强经济适用住房建设等政策进行了详尽的诠释。商品房预售条件也在不断改变，例如，在取得《商品房预售许可证》前须交付全额土地使用权出让金取得土地使用权证书，并要求投入开发建设资金达到工程总投资的25%以上；国内部分城市原要求待售商品房至少完成两层建设才允许预售，现在要求商品房必须完全竣工才可开始进行预售活动。其它建管政策的变化，如人防费用等配套设施支出提高，安全、消防设施的更加严格规范都不同程度增加了项目开发成本。《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》规定，自6月1日起，炒卖“期房”等投机行为被严禁，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，而6月1日后购买非普通住房的，需按3%征收契税；2年后转手需证明住房建筑是普通住房才可免征营业税。同时，突出强调“先税宝资通联行澳门街项目市场调研报告-4-后证”原则，先征税后办证。7月19日，国家税务总局、财政部、国土资源部联合下发的《关于加强土地税收管理的通知》，要求各级地方税务、财政和国土资源管理部门进一步加强部门间的工作配合，实现信息共享，加强土地税收管理。这实际上抑制了二手房市场的发展。旧城改造及房屋拆迁政策2004年国家出台一系列城镇房屋拆迁政策，对房地产开发也带来较大影响。表2—3有关旧城改造及房屋拆迁政策时间控制拆迁政策2003年底建设部关于《城市房屋拆迁估价指导意见》1月1日开始实施2004年初建设部制定的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》3月1日起实施2004年6月国务院颁布《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，分别对房屋拆迁评估、估价机构、行政行为进行了规范，细化了《城市房屋拆迁管理条例》中行政裁决和强制拆迁的条款，明确了拆迁规模和城市总体规划的关系。资料来源：宝资通联行整理【宝资通观点】新政的调控政策主要有以下几个手段：一是加强土地供应管理；二是规划调控，控制城市建设和住房供应结构；三是税收政策，加强了住房交易环节的税收管理，对住房投资者和投机者(炒房者)进行抑制；四是银行信贷管理政策，中央银行和银监会加强了银行住房信贷规模和风险管理；五是需求管理，设置交易障碍和增加各种税率等稳定房价，抑制购房者的非理性预期，打击住房投资和投机；六是供应管理政策。现有市场供应结构以中高档商品房为主，中央政府要求地方政府加强经济适用房、廉租房建设，改善住房供应结构；七是市场秩序管理。新政出台以后，房地产投资增幅回落，房地产价格涨幅趋缓，供求关系有所改善，商品住房交易结构有所调整，投机性购房得到初步遏制，商品住房平均价格涨幅趋稳，房地产信贷增速放缓。宝资通联行澳门街项目市场调研报告-5-2.2新政下的南宁房地产市场态势土地政策方面，南宁土地闲置费征收条例也正在酝酿之中，此前的土地闲置费征收按国家的规定执行；土地出让方面，严格执行“8.31”大限后对全部经营性土地招拍挂规定，基本上堵住了新的经营性土地协议出让之路，但南宁一些实力开发商在大限之前已储备相当数量的土地，并且大都办好证照手续，因而，土地调控政策对未来几年的南宁土地供应影响不大，但因闲置土地强制开发压力增大，区域商品房投放量有增大趋势。金融政策方面，南宁市七大商业银行中，对于二手房屋已执行首付3成的规定，对于一手房屋，仅有工商银行保持首付2～3成灵活做法，其余银行仍执行首付2成的做法。其他金融政策均按变动后的政策规定严格执行。税收政策、建管及交易政策在南宁市均能按国家规定执行。【宝资通观点】由于一系列政策的出台，目前整个市场处于“观望”中。但相对国内其它城市而言，政策对南宁市房地产市场的宏观基本面影响不大。根据国内外房地产发展的经验判断，政策对房地产市场的宏观调控的有效期一般为7～10个月。预计南宁市房地产市场将较快回归到正常状态。宝资通联行澳门街项目市场调研报告-6-3城市地产行业分析3.1南宁市房地产业发展概况房地产行业主要的经济指标表3－1南宁市主要的房地产指标（2000－2005年上半年）项目单位200020012002200320042005上半年投资额亿元住宅8.49.914.52337.85商业1.31.21.93.214.55商务0.60.40.40.81.51总15.718.623.939.566.0442.39销售额亿元住宅8.520.722.636.780.225.65总8.924.426.843.394.5335.42施工面积万㎡总320.4360.4477.6726.51006.45万㎡住宅237.7283.8374.6577.31445.16764.4万㎡新开工112.1126.4243.8383.1445.7240.55竣工面积万㎡住宅52.0104.9103.6179.2321.31104.53总58.4121.8120.5215.0402.43139.87销售面积万㎡住宅45.8101.7104.6169.3314.49104.8总47.7109.5113.0192.2341.57120.69空置面积万㎡住宅32.428.915.614.8商业11.1101.96.68.08商务7.45.45.24.6总55.149.533.938.916.1资料来源：《南宁市统计年鉴》、《南宁房地产信息》商品房销售面积和价格2002－2004年商品房销售价格情况20002200240026002800（元）02468101214（％）房价增长率房价237524582767增长率3.512.62002年2003年2004年图3－1商品房销售情况表资料来源：《南宁房地产信息》第13期宝资通联行澳门街项目市场调研报告-7-2001－2004年商品房销售情况表0100200300400（万平米）020406080100（％）销售面积增长率销售面积109.49113.03185341.57增长率3.263.784.62001年2002年2003年2004年图3－2商品房销售情况表资料来源：《南宁房地产信息》第13期2001~2004年，南宁市房地产价格增长较快，消费需求旺盛，商品房销售面积增长迅速。2005年上半年南宁城市房地产销售价格同比增长4.8%，实际销售面积达到120.69万平方米。经过前两年需求的高速增长后，市场会进入一个相对缓和时期，加上宏观调控的影响，预计在未来1－2年价格增长和销售量的增速都会减缓，销售总量甚至出现负增长。房地产开发投资额增幅2000-2004房地产投资情况020406080（亿元）00.20.40.60.8房投增长率房投15.7318.5623.8839.4866.04增长率0.180.2870.6530.67320002001200220032004图3－32000－2004年房地产投资增幅资料来源：《南宁房地产信息》第13期据统计，2005年1～6月南宁市房地产市场累计完成投资42.39亿元，同比增长59.82%。其中住宅投资22.53亿元，商业用房投资5.54亿元。宝资通联行澳门街项目市场调研报告-