惠州市惠阳区市场基础调研

深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON惠州市惠阳区市场基础调研深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON一、惠州市房地产整体市场现状分析；1、惠州市经济发展状况；2、惠州市房地产市场发展基本特点；3、盘点2003年惠州楼市；二、惠阳区房地产整体市场现状分析；1、惠阳区经济发展状况；2、惠阳房地产发展现状；3、惠阳房地产特征分析；目录：深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON一、惠州市房地产整体市场现状分析：1、惠州市经济发展状况：惠州市地处经济繁荣的珠江三角洲边缘，毗邻香港和深圳特区，素有“粤东门户”之称，交通环境十分优越。已构成公路、铁路、航运、空运、港口五种运输方式并存的运输网。拥有年吞吐量近千万吨的国家一级口岸惠州港；京九铁路与广梅汕铁路纵贯惠州，在建的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨；多条高速公路从惠州过境。水陆交通便利，商贾云集。近年来，惠州抓住了世界经济形势好转和我国加入WTO的有利时机，通过努力扩大内需，开拓外需，并且积极推进结构的调整，使到惠州的经济得到快速的发展。深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON一、惠州市房地产整体市场现状分析：惠州市经济发展状况的基本态势：（1）工业生产增长较快，经济效益进一步改善。2001年，惠州工业总产值达到1048亿元，而2002年前三季度工业总产值累计完成878.09亿元，比2001年同期增长了12.6%增幅居全省第一位。其中市直“五大”集团工业保持快速增长的势头，发挥龙头作用，TCL、德赛、麦科特、华阳、百路宝五大集团完成了315亿元，增长38.4%。（2）固定资产投资规模扩大，重点项目进展顺利为了改善投资软硬环境和增强经济发展活动，从2002年以来，全市各地集中资金向一批基础产业的重点建设项目倾斜，促成上马并加快建设步伐。2002年前三季度全社会固定资产完成55.36亿元，比2001年同期增长34.3%，房地产开发投资完成7.2亿元，此2001年同期增长55.6%。深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON一、惠州市房地产整体市场现状分析：惠州市经济发展状况的基本态势：（3）市场繁荣，物价稳定从2002年以来，惠州市抓住国家连续实施积极财政政策和稳健的货币政策的机遇，积极培育内外需求，加大经济发展的支持力度，市场繁荣、物价稳定。2002年前三季度惠州市全市消费品零售总额完成107.82亿元，比2001年同期增长10.1%。近几年惠州市社会消费品零售总额比较表（注：资料来源于2002年惠州统计年鉴、惠州统计网）年份1998199920002001金额110.06（亿元）120.95（亿元）132.91（亿元）145.25（亿元）深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON一、惠州市房地产整体市场现状分析：惠州市经济发展状况的基本态势：（4）居民收入继续增加、生活水平稳定提高据市区居民家庭抽样调查，2002年前3季度，人均支配收入总额为8158.92元，人均消费性支出6692.76元，剔除物价上涨因素，实增比2001年同期增长7.1%和2.7%，从惠州市消费品零售总额的增加，人均工资的增加，说明惠州人的生活水平不断提高，未来的消费能力也将不断增长，将会给惠州的销售业带来一个新的增长。近年惠州市职工年平均工资比较表（单位：元）（注：资料来源于2002年惠州统计年鉴、惠州统计网）年份1995199619971998199920002001年平均工资67166889696678358883960710482同比增长率%3%1%12%13%8%9%-----深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON一、惠州市房地产整体市场现状分析：2、惠州市房地产市场发展基本特点房地产行业是国民经济中的重要基础产业，是我国启动内需、促进经济增长、改善人民生活的重要途径之一。近年来，在国家积极扩大内需的宏观政策引导下，国家鼓励住房消费，支持、促进以住宅业为发展重点的房地产发展，以商品住宅建设和消费为主要发展方向的房地产业已成为我国新的经济增长点。（见图一、图二）深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON1998-2002年惠州市房地产开发投资趋势图：（图一）单位：万平方米、亿元、%项目1998年1999年2000年2001年2002年新开工面积36.347.8158.1249.9192.38新开工面积增长率/31.7%21.56%-14.13%85.09%施工面积105121.29175.04201.30210.97施工面积增长率/15.51%44.32%15%4.8%竣工面积45.638.1472.5673.7087.27竣工面积增长率/16.36%90.25%1.57%18.41%土地开发面积21.125.8768.4292.7643.04土地开发面积增长率/22.61%164.5%35.57%-53.6%其中：实际销售面积21.224.1250.3554.3556.36实际销售面积增长率/13.77%108.7%7.94%3.69%销售总面积（含预售）29.531.3458.0091.2072.35空置面积43.375.6056.0347.5347.48空置面积增长率/74.4%-25.9%-15.2%-0.1%其中：一年以上空置面积37.569.9850.4235.8319.21房地产总投资额5.126.6710.3010.6015.88房地产总投资额增长率/30.3%35.2%2.9%49.8%其中:商品房投资额3.84.697.197.8313.88商品房销售额3.93.748.6911.4813.24商品房销售额增长率/-4.1%132.4%32.1%15.3%其中:住宅销售额3.43.347.418.5110.55深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%新开工面积增长率施工面积增长率竣工面积增长率土地开发面积增长率实际销售面积增长率空置面积增长率房地产总投资额增长率商品房销售额增长率2002年2001年2000年1999年1998-2002年惠州市房地产开发投资趋势图：（续图1）深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON1998-2002年惠州市房地产开发面积趋势图：（图二）单位：万平方米0204060801001201401601802002201998年1999年2000年2001年2002年新开工面积施工面积竣工面积土地开发面积实际销售面积深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征：（1）房地产投资开发增长迅猛，房地产市场持续升温：在2001年我市房地产市场持续发展的基础上，2002年我市房地产市场继续显现出强劲增长态势：截止2002年12月31日，全市共完成房地产开发投资15.88亿元，比上年大幅上升49.81%，其中商品房投资额13.88亿元，增幅达77.27%；施工面积为210.97万平方米，同比增长4.8%；新开工面积为92.38万平方米，比去年大幅增长85.09%；竣工面积87.27万平方米，增幅也达18.41%。2002年，惠州新开工的楼盘有新时代花园、金旺花园、金裕碧水湾、西湖丽苑等；隆生地产、金宝集团等大型房地产开发商也推出东湖花园四区三期、金世界花园、汤臣山水世家、丽日广场等楼盘，其他单体高层和中小楼盘也纷纷向市场推出。（见图三）一、惠州市房地产整体市场现状分析：深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON1999-2002年惠州市房地产投资趋势图（图三）单位：亿元一、惠州市房地产整体市场现状分析：0.003.006.009.0012.0015.0018.001999年2000年2001年2002年房地产开发投资额其中:商品房投资额深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征：（2）住宅建设投资成为房地产开发主体，个人购房比例不断提高。2002年，全市住宅投资额达9.95亿元，比上年增长28.22%，投资额占房地产总投资的62.42%；住宅施工面积165.03万平方米，占总施工面积的78.22%；住宅竣工面积67.90万平方米，占总竣工的77.80%；住宅销售面积67.99万平方米，占总销售面积的93.97%；住宅销售额为10.55亿元，占总销售额的79.68%。据统计，2002年惠州市总人口已达283万人，市区内本地户籍人口约40万人，外来人口据估计也有40多万人。随着外来人口的涌入和本地居民二次置业、投资置业的增加，惠州市人均居住面积也由2001年的14.4平方米进一步逼近15平方米，逐步向小康水平的目标迈入，房产开发商在规划设计和开发过程中更加注重人性化，如东湖花园、江畔花园、金迪花园、蓝波湾等绿色小区都给人留下深刻的印象。（见图四）一、惠州市房地产整体市场现状分析：深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON一、惠州市房地产整体市场现状分析：1999-2002年惠州市住宅开发投资趋势图：（图四）单位：万平方米01530456075901051201351501651801999年2000年2001年2002年住宅新开工面积住宅施工面积住宅竣工面积住宅实际销售面积住宅空置面积深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征：（3）市场产品供大于求：目前惠州市房地产市场正处在高速发展阶段，有大量的房地产项目正动工。与市场需求量增长相一致的是市场供给十分旺盛。据2003年3月的最新统计显示，惠州的在售楼盘已达至74个，预计在年底将达80个以上，市场供应商品房数量将达两万多套。供需比约为2：1，市场供大于求，购房消费者的选择面增多，必然促使市场竞争的进一步加剧。一、惠州市房地产整体市场现状分析：深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征：（4）商品房销售增幅减缓，房地产销售价格稳中有升。2002年，全市商品房实际销售额13.24亿元，比上年增长15.33%，实际销售面积为56.36万平方米，比去年增长3.7%。（如销售总面积则为72.35万平方米，比01年回落20.67%，减少的原因主要是2002年预售面积的减少）。但实际销售面积与竣工面积增幅不同步，竣工面积大于销售面积14.92万平方米，供求比为1：0.83。从统计数据看，整个惠州房地产市场供应在2001-2002年间激增，竞争日趋激烈，买方市场已逐步形成。2002年，全市商品房实际销售平均价格为2349元/平方米，比上年上升11.17%，与同年人均GDP和城镇家庭人均可支配收入相比，三者指标都呈现稳步上升的趋势。但由于目前房地产市场供给过热使发展商面临降价压力。（见图五）一、惠州市房地产整体市场现状分析：深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON一、惠州市房地产整体市场现状分析：020004000600080001000012000140001600018000200001998年1999年2000年2001年2002年人均GDP销售平均价格城镇家庭人均可支配收入惠州市房地产销售情况变化趋势图（图五）单位：平方米、亿元深圳金佰利物业机构初案/市场调研/惠阳GOLDENBARON根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征：（5）房地产空置面积稳中有降，市区烂尾楼盘盘活成效明显。自1998年以来，惠州市商品房空置面积逐年减少。2002年全市商品房空置面积为47.48万平方米，虽绝对值较高，但比1999年则大幅下降28.12万平方米，减幅达37.2%，2002年空置