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谨呈：深圳雅玛地产机构2007年6月10日惠州市蓝湾半岛市场调研及定位建议一、商业篇重点要研究的问题？1、当前项目周边的商业布局？2、我们项目的要如何定位？3、整体的营销和推广如何把握？4、招商工作如何开展？是周边的商业布局各位同仁，我们要研究的方向是什么？目标沟通是商业要如何定位是招商工作如何展开重点要研究的问题是营销和推广如何把握研究市场和项目，找到问题和解决问题的基本思路，供大家参考和商讨，是我们此行的目的。1、周边的商业布局状况与前景分析？一)、淡水商业布局淡水核心商圈包括南门路、崇雅路、开城大道等街区。集商业街、主题经营区、娱乐场、主力百货店、专卖店等多种业态于一体。据统计，其社会消费品零售总额占淡水50%以上，被称为淡水第一个市中心复合型核心商圈。以3个零售百货综合店（惠阳商贸广场、华都广场·恒金百货、裕华百货）为主力店，配以南门北街家用电器专卖店以及富丽华大酒店、新丽晶大酒店、百老汇酒店等20多家各种类型酒店，各种商铺近3000家的核心商圈。1,核心商圈----南门街商业圈：惠阳区商业市场分析2,次级商圈---金惠大道与东华北路商圈次级商圈处于核心商圈的邻近区域。由于南门路延伸空间有限，商业重心势必向西拓展。未来几年，沿东华北路和与其垂直的道路呈“T”字形布置，向北沿路与小区级公共设施相连，形成集中的商业、公建中心。金惠大道位于东华北路商圈内，将得益其商业带动，次级商圈作用明显。一)、淡水商业布局以市政广场为中心，辐射人民路、金惠大道，以昊康广场、国美家电（万联超市）及规划中的惠阳商业步行街、市贸广场形成未来新市政、文化、商业中心中心地区北部的市级商贸中心，将建成一个档次高、商业设施齐全的商业区家俱城商业圈位于人民四路。云集了淡水80%的家俱商，集家俱展示、销售于一体。商铺租价80－50元/㎡。形成一个家具综合批发零售商圈。目前已经发展成为惠阳最具影响力的家俱专业市场，辐射周边镇区。3,新中心广场商圈与家俱城商业圈惠阳区商业市场分析二)、澳头商业布局澳头核心商圈主要就是安惠大道沿线,其它还有沿海边区域的澳头市场与水产品市场，以及澳头汽车站周边区域等，集商业街、主题经营区、娱乐场、主力百货店、专卖店等多种业态于一体。1,核心商圈----安惠大道商业圈：澳头商业市场分析二)、澳头商业布局据统计，安惠大道周边区域其社会消费品零售总额占澳头50%以上，被称为澳头第一个区域中心。这里以3个零售百货综合店（三星购物广场惠、人人购物广场、新佳百货）为主力店，配以多家银行、通信、酒店、桑拿足浴等组成了澳头中心区域的第一合型核心商圈。1,核心商圈----安惠大道商业圈：澳头商业市场分析二)、澳头商业布局码头与汽车站商圈因以其交通位置及区域交通中枢的重要性与便利性，使得此地成为了区域的内较为重要的商业区域。此区域人流量较大，主要商业场所有澳头市场，澳头水产品市场及华润超级市场，粤港酒店等。澳头商业市场分析2,次级商圈----码头与车站商圈三)、澳头商业前景分析东方新天地的商业场所由一期的三层裙楼和二期的规划中的高层写字楼的两层裙楼组成，仅一期的商业面积就超过二万平方米。投入使用后，该项目因其地段位置和建筑规划的优越性，以吸引众多商家关注。据说会有大型的主力商家比如类似于沃尔玛，好又多，人人乐等，同时会有麦当劳，肯德基等国际名店进驻。而对面的新佳百货会因形象与档次低劣而面临拆迁。随着更多的高档住宅以及商业场所的增加，东方新天地的开业届时将会使澳头的商业整体水平得到提升，也会使澳头的商业市场的竞争更为激烈。澳头商业市场分析大型区域性中心商业场所明年落成商业市场竞争更为激烈区域企业单位（元）事业单位（元）在岗职工（元）惠州162322275517760各区域工资水平大亚湾区22553元惠城区19612元惠阳区15446元看前面市场资料，得出近期澳头都会有些较大的商业场所在准备或已经在加紧建设。按二八定律，澳头城区当前常住人口约3万人，高消费群体约6千人，规划中将在两三年内增加约6万人，届时高消费群体也就约一万二千人。商场档次与高消费水准通常体现在服装类购买。按将来的6万人年均服装类消费2000元算市场空间，要保证高档百货商场日均45元/㎡的营业额，营业面积就不能超过4500㎡！再以此来推算超市营业面积=6万人÷3人/户×500元/户.月÷30天÷45元/天.日=7400㎡当前区域内档次较高的百货商场已有三星和人人购物中心两家，面积均1万平米以上，另有一家面积5000㎡以上的档次较低的新佳百货，再加上明年将开业的新天地广场有2万平米以上，这几家面积已超出了当前市场需求量。而超市也有华润超市，基本满足了市场需求。由此可推测区域内商场百货店与超市已饱和。若再开大型百货商场和购物中心，将因市场饱和而很难成功定律：世界上80%的财富由20%的人创造！四)、澳头还能开多少平米高档商场？2006年职工平均工资不超1万平米商业面积的市场明年开业的东方新天地广场约2-3万㎡，定位是高档商场。新开的人人商场的原址上的前一商场惠尔康因经营不佳倒闭，现人人商场的经营状况欠佳。开张当天大优惠，但两层楼约一万平方米的商场的当日人流量仅约600人，平常日子的日人流量仅约200人。而经营最好的三星购物广场约有1.2万㎡的经营面积，但平均日人流量仅约300人。项目临近的安惠大道是区域的内的主干道,日均人流量不足一千人.人流量限制了区域的商业发展.市场空间现状供应历史教训人流量、区域经济发展水平以及市场空间限制了澳头不能再开大型高档商场！本项目不能以大型商场定位！必须另寻出路发展商都想打造商业品牌，开设高档大型商业场所，但市场有限。定神一看，澳头还能开多少平米的高档商场？我们的项目能否把两层商业都定位为大型百货商场，打造成为区域性的大规模高品质的购物中心？四)、澳头还能开多少平米的高档商场？2、商业和广场部分如何定位会更好？一)、产品定位与圣淘沙主题式住宅融为一体＋空中花园＋二层生活休闲型商业＋休闲广场＝大亚湾首席集吃喝玩乐为一体的国际型休闲生活式商业中心（Living-mall)二)、主题定位蓝湾半岛•嘉年华休闲生活商场三)、品牌定位区域休闲型商业的领跑者，现代国际休闲文化的传播者四)、功能定位吃喝玩乐、休闲购物、旅游度假、商务洽谈、亲朋小聚为一体的生活休闲型商业场所五、个性定位闲散、品味、热闹、开放不失隐秘，人性化关怀一、商业定位建议六)、消费者定位：1.服务于项目近600套住户以及项目周边五公里的大商圈内的居民2.惠城、大亚湾与澳头及深圳香港等区域的政府人员，商务人士，私企经营者，公司与企事业单位内的中高层收入者以及珠三角休闲人士。七)、招商客户定位：无限商机诱惑下的投资者/经营者。1．国内外休闲娱乐、按摩、桑拿、足浴、美容美发美体等知名品牌；(如“嘉年华”、“银湖水疗中心”)2．目前中小型超市、便利店的品牌商家；(如“华润”、“七十一便利店”)3．各类国际型的中小型餐饮品牌、中西餐馆、商务茶楼；(如“麦当劳”、“肯德基”、“真功夫”“名典咖啡”、“上岛咖啡”“蒙自源”等)4．其它特色餐饮商家，比如港式奶茶，兰州拉面，印度飞饼，巴西烤肉，日本料理，韩国烘烤，意大利比萨等一、商业定位建议八)、档次定位------高档首先是澳头当前没有高档的休闲生活型商业场所，随着经济发展和市场环境的加速改善，以及国际人士及高品质消费群体的不断扩大，区域内需要建造一个高档次的休闲生活型的商业场所，由此判断，市场环境可谓给本项目提供了长足发展的空间。再就是本项目规模、规划、地段等综合品质以及核心卖点，适合本项目打造一个区域内高档次的休闲生活型的商业场所。因此本项目的档次定位是整个惠州地区并辐射临近周边城市的，高档次国际型休闲生活商业广场。一、商业定位建议九)、定位释义“Living-mall”也就是(休闲生活商场)的概念，最早来自台北，是一种台北温情和商业娱乐的结合，它可以满足“逛”街的乐趣和“吃喝玩乐”一条龙的生活方式，强调“生活格调与居住质量”，其目标瞄准为住宅服务及周边社区的一条永续经营的百年老街。LIVINGMALL属于MALL时代的一种创新产品。它与SHOPPINGMALL的最大区别是前者以休闲方式为导向，注重体验式情景消费，主力店大多不以购物中心为主而是以餐饮或休闲业态为主；而后者注重的是复合型消费业态集合体，主力店基本都是以购物中心为主。Livingmall作为shoppingmall商业开发中的一种商业新形态，它既不是简单的社区超市的概念，也不是通常意义上理解的超大体量、超豪华商业配置、超强商业组团阵容的大都市商业中心概念，而是结合城市二级副中心或是二级城市的商业发展现状所提出的商业整合新概念。一、商业定位建议九)、定位释义就本案的开发面积与功能以及土地价值属性、区域地段特色来讲，非常符合LIVINGMALL这一特征，但也应当客观的指出在一个区域经济不太发达，消费能力目前有限的澳头言，无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及管理等，都是一个现实而艰苦的过程。将数量众多的业态、文化等放在一个屋檐下，并且要保证商铺顺利的销售，与当地的竞争对手拉开差距，拔高项目品质，在项目的理念上做足差异化显得非常重要，同时保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转，没有科学、合理的营销策略为支撑和指导，显然是不行的。本方案即对“蓝湾•嘉年华生活MALL”，在营销策略方面提出中肯、合理的建议，作为该板块在招商、销售、管理等方面的策略指导。一、商业定位建议十)、推广主题方向首先将项目赋予一种气质物业本身赋予它的气质商业的、居住的大型高尚社区社区文化赋予它的气质国际的、人文的、高端的、有底蕴的生活平台居住生活赋予它的气质没有距离的国际人文休闲生活接着将此地的居住和消费升华为一种国际化的居住艺术。将生活提升为一种休闲的，以悠然自得的度假心情在此享受生活。然后由此提炼出蓝湾半岛的品牌个性区域内地标级国际人文生活社区------国际化港湾的休闲中心，一切与国际同步,最后延伸出项目的主题定位蓝湾半岛——无国界休闲社区三、住宅定位建议十一)、业态定位结合本项目的市场定位以及本项目的商业楼层及广场规划的特色，我们必须在业态的规划上处理好3个关系首先是保留住宅、商业和广场三者之间的关系。需要在功能和交通组织上考虑与保留相互之间的沟通；其次是多层次之间在规划上需要考虑各功能之间的有效分隔；第三是项目的主题文化的统一和体现。一、商业定位建议一楼业态划分----内部商业区主题定位餐饮购物广场十一)、业态定位一楼业态划分----内部商业区十一)、业态定位定位休闲生活商场规划吃喝与购物各占一半模式整体终身产权销售业态以吃喝与购物吸引客户停留，增加项目的人流量，通常是商业场所基本的经营手段。我们需要引进在区域内品牌较好的超市，比如华润超市，其经营面积通常约在3-4000㎡左右。同时引进国际知名的餐饮品牌，比如肯德基，以及中西餐和咖啡、茶点都有的上岛咖啡或是名典咖啡等，其经营面积可以分别在1-2000㎡左右。只有通过对这些知名的购物与餐饮品牌的引进，才可以对项目的整体定位进行补充、丰富和延续，才能够使项目的经营和人气有了基本保证。一楼业态划分----沿街商业区十一)、业态定位定位特色主题国际商街规划间间沿街铺，户户招牌店模式一家一铺，终身产权销售业态精心建设一条特点鲜明的商业街区，以此来带动、营造、烘托整个主题区的文化氛围，是十分重要的一步。在这条商业街上，将分布有众多带动有鲜明区域特色的餐饮、娱乐、小商铺、零售商店等场所，尊贵饮食区的品牌餐馆；欧洲风情区德国啤酒坊、法式面包房；意大利比萨、通心粉；日本街区的居酒屋、料理；韩国烧烤、泡菜；东南亚美食区的咖喱；港式茶点与餐厅；岭南美食区的烧鹅、白切鸡，传统中式饮食区的烤鸭、测羊肉火锅……这一切无不营造出浓郁的异域文化氛围，漫步在这一条条的街道上，使所有人如同身临其境，仿佛来到了巴黎街头或者莱茵河畔，深深地陶醉于异国风情之中。主题定位休闲美食城二楼业态划分十一)、业态定位二楼业态与经营种类划分十一)、业态定位定位特色主题休闲娱乐中心规划吃喝玩乐全都有，呼朋唤友不