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光华大道补充调查目录1.宗地向城内方向楼盘户型简析2.宗地向温江方向楼盘户型简析3.宗地周边项目户型配比简析4.项目户型配比建议地块向内外方向调查楼盘分布净用地面积：约14.36亩距光华大道约200米全豪装电梯华宅价格：集中在13000-16000元/㎡1号楼：商业产权，估计1-3层为商铺，部分铺面1-3层连卖，部分商铺2-3层连卖（1层有出入口），部分底商2号楼：底商+住宅，1跃2、3跃4、5跃6的底跃户型，35跃36顶跃户型，7-34平层户型3号楼：住宅，1跃2、3跃4、5跃6的底跃户型，35跃36顶跃户型，7-34平层户型城内方向——天合凯旋天际湾天合凯旋天际湾户型配比（2、3号楼住宅）面积套数（户）比例销售情况跃层35跃36155-224㎡12套3%跃层总占11%去化率0%5跃63跃41跃229套8%2010年5月开盘至今，仅售出7套，去化率1.6套/月套二平层76-87㎡224套59%余52套，剩余23%，去化率12套/月套三平层114-123㎡112套30%余20套，剩余18%，去化率7套/月总量377套100%整个项目，体量小，销售差但从户型配比上看，套二户型仍然是占据主流，去化率相对较高城内方向——天合凯旋天际湾76㎡套二86㎡套二76㎡套二户型设计：1.户型功能布局不合理——进门厕所，厨房蹩脚，无露台、阳台，采光通风差2.户型拐弯抹角，浪费空间多86㎡套二户型设计：相比76套二户型，户型相对较好，生活干区与湿区相对分离，此户型在销售上好于76㎡的套二户型城内方向——天合凯旋天际湾占地：63亩（建面16万平米）产品形态：总层高13层容积率：2.8绿化率：30%总栋数：13栋总户数：816户住宅面积区间：75-260㎡主力户型：129-197㎡价格：目前均价约1.3万/平米交房时间：2012年10月30日2010年11月30日首批开盘至7月20日开出楼栋：1-13栋（7.8.9.12.13售罄）截止目前售出492套，余285套平均去化率为：70套/月7栋售罄8栋售罄9栋售罄12栋售罄13栋售罄城内方向——金沙云庭金沙云庭户型配比户型面积套数（户）比例销售情况剩余剩余套数占本面积段比例套二76-91㎡223套27%余79套35%套三104-152㎡485套59%余271套55%套四160-240㎡108套13%余14套13%总数816套项目整体户型偏大，以舒适度为主。最小为76㎡套二，92㎡套二户型可幻变套三，每个户型均有一定的赠送空间套三户型占比最大，套四户型占比最少。城内方向——金沙云庭76.35㎡3号楼L1户型2室2厅1卫1厨81㎡11.12号楼J2户型2室2厅1卫1厨城内方向——金沙云庭91.3㎡3号楼L2户型2室2厅1卫1厨92㎡11.12号楼J1户型2室2厅1卫1厨城内方向——金沙云庭108㎡7号楼G3户型3室2厅2卫1厨106㎡7号楼G2户型3室2厅1卫1厨城内方向——金沙云庭121-127㎡3.4.7号楼D户型3室2厅2卫1厨114㎡6.7号楼F户型3室2厅2卫1厨城内方向——金沙云庭152㎡1.8号楼A户型3室2厅2卫1厨133㎡6.7号楼F2户型3室2厅2卫1厨城内方向——金沙云庭161㎡6.7号楼F3户型4室2厅2卫1厨194㎡5号楼E户型4室2厅2卫1厨城内方向——金沙云庭占地：12亩（建面4.6万平米）产品形态：总层高24层容积率：5绿化率：30%总栋数：3栋总户数：618户住宅面积区间：37-88㎡（户型17个）价格：目前挂牌均价约78002010年10月首批开盘至今开出楼栋：1-3栋，共618套截止目前售出391套，余227套平均去化率为：45套/月1栋2栋3栋城内方向——英伦金沙1栋：共140套2梯6户（68-76㎡套二：93套/85-88㎡套三:47套）2栋：共239套2梯10户（58㎡套一：51套/64-74㎡套二：187套/70.89㎡套三：1套）3栋：共239套2梯10户（37-58㎡套一：74套/63-74㎡套二:119套/70.89㎡套三:46套）英伦金沙户型配比户型面积套数（户）比例销售情况剩余剩余套数占本面积段比例套一37—58㎡125套20%余41套32.8%套二64—76㎡399套57%余162套40%套三70.89—88㎡94套22%余24套25%总数618套每个户型均有一定的赠送空间，套二户型占比最大，均可幻变出一个小房间。套三只有2种户型（70.89和88㎡），剩余房源全为88㎡，因为赠送面积为阳台，不能幻变套四，所以户型没有优势，剩余最多；而70.89㎡户型没算赠送面积已经是套三，相同套三面积却少18㎡，总价低有一定的优势，所以全部售罄，70.89㎡户型匹配也相对较少，总共只有47套城内方向——英伦金沙面积：39.2㎡套一面积：58㎡套一城内方向——英伦金沙面积：52.59㎡套一面积：63㎡套二城内方向——英伦金沙面积：67㎡套二面积：71㎡套二城内方向——英伦金沙面积：73㎡套二面积：72㎡套二城内方向——英伦金沙面积：79.78㎡套二热销户型面积：70.79㎡套三城内方向——英伦金沙面积：86.36㎡套三城内方向——英伦金沙总占地：225亩总建筑面积：70万平方米建筑形式：33F纯高层总户数：6000户容积率：3.94绿化率：48.10%住宅面积：71-140㎡首次开盘时间：2008年9月至今共开出：33栋均价：6000元/㎡项目紧邻花博会，及即将修建的综合体天来国际广场、光华国际城外方向——佳兆业丽晶港佳兆业丽晶港（开盘至今所有房源）面积户型套数比例销售情况70-79㎡套一变套二938套17%余11套，同面积剩余占比1%，总量剩余占比0.2%80-89㎡套二变套三2648套47%余111套，同面积剩余占比4%，总量剩余占比2%90-109㎡无此面积段户型110-119㎡套二变套四800套14%余17套，同面积剩余占比2%，总量剩余占比0.3%120-140㎡套二变套四1216套22%余497套，同面积剩余占比41%，总量剩余占比8.9%总量5602套100%共余636，08年9月至今，平均去化率146套/月整个项目，90㎡以下小面积段户型，多数为早期开出房源，即2008-2010年期间；而2010年至今，开出的房源多数为110㎡以上大户型。估计影响因素为90/70政策。从上表可见，80-89㎡套二变套三户型仍然占据主力，但相比三环附近项目，占比稍微减小，120-140㎡大户型占比稍微增大。其主力户型分两段：套三80-89、套四120-140㎡80-89㎡段房源：数量是70-79㎡和110-119㎡房源3倍，同面积剩余占比是他们的2-4倍120-140㎡段房源：数量约是70-79㎡和110-119㎡房源1.5倍，同面积剩余占比却是他们的10-40倍（总价为70-140万）可见，即便佳兆业丽晶港离成都主城区更远，仍然遵循，面积越大，去化减速越快的规律。城外方向——佳兆业丽晶港典型户型：挑选2套类似万科做法的户型，将花园、阳台纳入房间内，以达到约20㎡的超大赠送城外方向——佳兆业丽晶港地块周边项目户型配比简析占地：47亩（建面12万平米）产品形态：总层高20层（精装）容积率：3.6绿化率：30%总栋数：6栋总户数：1466户(2梯5户)住宅面积区间：47-98（几乎无赠送面积）价格：目前挂牌均价约9800（精装标准1300元/平）团购价（一次性）8500元/平米2010年11月底首批开盘至今开出楼栋：1-4栋，共912套截止目前售出723套，余189套平均去化率为：90套/月目前销售4号楼,4月开盘4号楼共297套，现余149套，即剩余50%4栋截止目前，平均去化率约为：49套/月2栋售罄1栋售罄3栋4栋5栋6栋地块周边项目——蓝光sofa1栋：共156套2梯8户（54㎡：1套/69-75㎡:155套）2栋：共159套2梯8户（全为69-75㎡：159套）3栋：共300套2梯5户（39㎡：3套/74-79㎡:177套/89-95㎡:120套）4栋：共297套2梯5户（40㎡：3套/73-81㎡:215套/89.88-99㎡:79套）蓝光sofa户型配比户型面积套数（户）比例销售情况剩余剩余套数占本面积段比例套一38—54㎡7套0.7%售罄套二69—81㎡706套77.4%余137套19%套三89.88—95㎡199套21.8%余61套30%总数912套套一户型属于边角余料，每栋仅2套左右；套二户型占比最大，但无赠送面积；套三户型是唯一有赠送面积的户型，最大面积为99平米，赠送约18平米。地块周边项目——蓝光sofa74.00㎡（无赠送面积）1、2栋标准层B1户型2室2厅1卫1厨75.00㎡（无赠送面积）1、2栋标准层B2户型2室2厅1卫1厨地块周边项目——蓝光sofa72.00㎡（无赠送面积）1、2栋标准层B3户型2室2厅1卫1厨71.00㎡（无赠送面积）1、2栋标准层B4户型2室2厅1卫1厨地块周边项目——蓝光sofa78.00㎡（无赠送面积）1、2栋标准层B5户型2室2厅1卫1厨80㎡（无赠送面积）1、2栋标准层B6户型2室2厅1卫1厨地块周边项目——蓝光sofa95.00㎡（赠送18㎡）1、2栋标准层A1户型3室2厅1卫1厨地块周边项目——蓝光sofa万科户型配比(以目前开出的所有房源4-11号楼分析)面积套数（户）比例总量总占比销售情况剩余剩余套数占本面积段比例套二套二/套二变套三80-85㎡432套41%816套77%5312%9%套二变套三86-89㎡384套36%20（全6号楼）5%套四套四115-120㎡72套7%239套23%00%30%套四121-130㎡167套16%7143%总量1055套100%100%从上表可看出，套二户型占比最大，其特殊幻变方式，实现2变3正常户型。套二：剩余户型主要来自6号楼楼王，而5号楼套二仅余6套，可见性价比套二户型，销量较好套四：面积越大，价格越高的套四户型，去化越低地块周边项目——万科金色领域凯德风尚分四期，共4000户，目前在售三期住宅。截止目前，共开出15栋房源，其中：[全跃层]：1号楼（共18F，两层一户，两层均计入建面）[顶跃、底跃]:6-7、9、12-13号楼(18-19F)[仅底跃]:8、11号楼(均为19F)[平层]:3、5、15、20号楼（18-19F平层）[特殊]：4、10号楼，分别只有两套住宅房源，面积为560-570㎡，均已售出项目商业集中区底跃顶跃、底跃底跃1#楼全跃层平层特殊平层特殊平层平层地块周边项目——凯德风尚凯德风尚产品类型较多，跨度极大，平层、跃层、精装、清水、小户型、大豪宅均有，楼盘产品不纯，给人感觉混乱。从上表户型配比上，可看出其主力户型面积段仍为80-90㎡，之前开出的80-90㎡均售罄，剩余的274套中，80%（222套）均为6月9日新开15号楼。而占比少、去化慢的则为大户跃层，占比小、去化高的为50-80㎡小户地块周边项目——凯德风尚地块周边项目——中铁西城中铁西城户型配比户型面积套数（户）比例总量总占比销售情况套二套二（平层）A/B84-92㎡81套19.6%243套58.7%去化率低套二（跃层2变4）C/C1/C286-91㎡162套39.1%热销套三套三（平层）D/F106-115㎡54套13%153套37%套三(跃层3变5)E/E1/E2113-121㎡99套23.9%热销套四平层套四G136㎡18套4.3%18套4.3%去化率低总量414套100%畅销：套二跃层户型，面积区间在86-91㎡，可2变4。其次为套三跃层，面积113-121㎡，可3变5。慢销：套四平层户型，面积136㎡，不能变出正常房间。其次为套二平层户型，由于户型差，浪费大，成为冷门户型。地块周边四个项目户型配比汇总中铁、万科、凯德、蓝光户型配比百分比010203040506070809010040㎡50㎡60㎡70㎡80㎡90㎡100㎡120㎡150㎡200㎡300㎡以上面积区间百分比中铁万科凯德蓝光中铁、万科、凯德、蓝光四个项目，在户型配比上均占据了80-90㎡段