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二、三线城市房地产市场投资潜力分析前言对于现阶段要做强做大的房地产企业而言，最重要的途径之一，是获取战略性的利润，即敏锐捕捉区域经济及该区域房地产市场的增长潜力，而非斤斤计较具体项目的经营得失。基于此，新地产策划机构借金融年会之机，一次性推出了国内十余个二、三线城市房地产市场投资潜力分析报告，与大家一起分享。南京市房地产市场投资潜力分析报告第一部分宏观市场一、城市概况：南京，江苏省省会城市。地处长江下游平原，国家生产力布局中最大的经济核心区——长江三角洲。南京总面积6598平方公里，是目前我国东部地区综合性工业基地、重要的交通枢纽和通讯中心，全国四大科研和教育中心城市之一，同时还是我国华东地区仅次于上海的大商埠。二、城市投资优势：区位优势南京地处沿海开放地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是中国国土规划中沪宁杭经济核心区的重要城市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置，具有加速经济国际化的有利条件。交通通讯优势2南京是中国华东地区重要的交通和通讯枢纽，铁路、公路、航空、水运、管道五种运输方式齐全，构成了立体化、大运量交通运输网络；程控电话、移动通信、数据通信、微波、卫星、光纤等组成了现代化通信网络。南京长江第二大桥位于现长江大桥下游11公里处，跨越长江中第三大岛--八卦洲，由“二桥一路”组成，全长12.517公里。南京市区现有道路面积达2185万平方米，总长1802公里。大交通格局初步形成。2000年新建、改建道路长度近123公里，新增道路面积达129万平方米。教育科技优势南京是中国高等教育和科研四大基地之一。有高校４８所，研究机构５００余家，科技人员３２万人，在宁两院院士６１人，科技综合实力居全国城市前列。产业优势南京是中国东部地区重要的综合性工业基地，已经形成了以电子、汽车、化工和一批地方特色产品为主导的综合性工业体系。电子工业、石化工业生产规模位居全国城市第二位，汽车工业居第五位。南京也是长江三角洲仅次于上海的商埠重镇，年社会商品零售总额居全国城市前十位。进入二十世纪九十年代，南京以其工业、科技、区位的优势和快速发展的经济，被评为中国城市投资硬环境“四十优”城市之一，被国际经济界人士和众多海外财团视为具有广阔开发前景的地区。三、城市规划南京将继续延续“由市中心区，1个副中心，7个地区中心及若干个居住区中心组成的主城公共活动中心体系”的规划格局。进一步拉开都市发展区框架，重点培育三个新市区：有效控制主城人口的增长，优化完善主城功能结构；实施小城镇集中发展策略，推进郊县城市化进程；突出公共交通优先的战略，继续高度重视主城交通建设；大力改善城市环境，加强历史文化保护和城市特色塑造；加强区域服务职能，提高中心城市地位和区域竞争力。3预计到2010年南京市域总人口将达到680万人左右，都市发展区总人口为530万人左右，主城人口则控制在300万左右。同时2010年人均居住面积将达到15平方米，城镇人均公共绿地达10平方米/人以上，城市中心区人均公共绿地要达到6平方米/人以上。南京将建设成为充满经济活力的城市，富有文化特色的城市，最佳人居环境的城市。四、宏观经济指标分析1、地区生产总值2005年一至三季度全市实现地区生产总值1753.22亿元，按可比价计算，同比增长15%。其中，第一产业实现增加值54.74亿元，同比增长5%；第二产业实现增加值800.03亿元，同比增长18.8%；第三产业实现增加值898.45亿元，同比增长13%。2、全社会固定资产投资2005年南京市全社会固定资产投资在经历了一季度的15%以下的低速增长后，二季度开始快速回升，5月份以31.6%的增幅创今年以来的最高水平。全市一至三季度完成全社会固定资产投资额967.75亿元，同比增长16.8%，其中工业投资完成389.06亿元，同比增长18.4%；房地产开发完成投资212.92亿元，同比增长12.4%。分析原因：下半年开始，随着工业及“十运会”等一批重大投资项目的陆续竣工，投资增幅逐月回落。3、消费保持旺盛势头2005年南京市一至三季度全市实现社会消费品零售总额735.45亿元，同比增长16.2%。其中住宿餐饮业零售额增幅高出批发零售贸易业10.9个百分点，继续领跑全市零售市场。4、居民可支配收入2005年，南京市城市在经济发展和政策的推动下，居民收入水平提升的速度明显加快一至三季度城市居民人均可支配收入为11372元，同比增长24.9%；农民人均现金收入4955元，同比增长19%。5、价格指数温和上涨4今年以来，我市居民消费价格总体上比较稳定，在一季度累计指数达到今年以来的最高点102.8以后，逐步回落。一至三季度居民消费价格总指数为102，低于去年同期103.4%的水平，继续处于温和上涨的状态。第二部分土地市场一、土地成交量经历04年土地市场调整的低潮后，05年土地市场开始回暖，截至2005年9月份，南京市共成交土地66宗，成交金额77.4021亿元，总面积达422.27万平米。与2004年成交土地41宗，总面积达264.9万平米，成交金额52.6517亿元相比，成交面积和金额均明显上扬，南京土地市场更趋于理性化，部分区域用地仍成饱和状态。南京土地成交面积01002003004005006007002000年2001年2002年2003年2004年2005年1-9月成交面积(万平方米)5南京土地成交金额0204060801001202000年2001年2002年2003年2004年2005年1-9月成交金额(亿元)二、土地性质分析成功出让的66宗土地中，住宅用地（含住宅配套公建用地）为38宗，合计面积约301.65万平方米,占总成交面积的71.43%；混合用地1宗，合计面积约2.44万平方米，占总成交面积的0.58%；商住性质用地则有7宗，合计面积约29.66万平方米，占总成交面积的7.02%；商业用地4宗，合计面积约48.23万平方米，占总成交面积的11.42%；商业、办公用地为16宗，合计面积约40.30万平方米，占总成交面积的9.54%。出让土地用途结构总体合理，住宅用地（含住宅配套公建用地）供应仍占主要份额。2005年1-9月土地供应价格比例图71.43%7.02%9.54%11.42%0.58%住宅商住商办商业混合三、土地开发面积6受宏观政策的调控以及去年整个房产市场供大于求的因素的影响，今年土地开发面积呈大幅度下降趋势，截止到05年9月末，全市累计土地开发面积324.53万平方米，同比下降30.1%。05年土地开发面积及同比增长050100150200250300350一月二月三月四月五月六月七月八月九月-60-40-20020406080100土地开发面积(万平方米)同比增长(%)第二部分房产市场一、南京房地产指标分析1、房地产开发投资2005年1-9月南京房地产开发投资212.92亿元，同比增长12.4％，占同期全市固定资产投资的22％，其中在5月份增长幅度最大达到41.8%，6月份受宏观政策调控的影响，房地产开发投资增长趋与平稳，705年房地产开发投资额及同比增长050100150200250一月二月三月四月五月六月七月八月九月051015202530354045房地产开发投资(亿元)同比增长(%)按工程用途分，住宅投资额为153.56亿元，同比增长14.8%；办公楼投资额为13.83亿元，同比增长13.7%；商业用房为19.08亿元，同比增长24.2%；其他投资额为26.44亿元，同比下降6.2%。住宅投资仍占主要份额。05年1-9月各类开发投资所占比例图72.12%6.50%8.96%12.42%住宅投资额办公楼投资额商业用房其他2、商品房施工面积（含经济适用房）05年9月末南京市商品房施工面积为2,409.24万平方米，同比增长22.6%；其中，商品住宅施工面积为1,892.12万平方米，同比增长22.5%，受居民旺盛的住房需求的刺激下，商品房屋与商品住宅施工面积增长较快。805年商品房与商品住宅施工面积及同比增长050010001500200025003000一月二月三月四月五月六月七月八月九月0510152025303540商品房屋施工面积(万平方米)住宅施工面积(万平方米)商品房同比增长(%)商品住宅同比增长(%)3、商品房竣工面积（含经济适用房）05年9月末南京市商品房累计竣工面积为350.14万平方米，同比增长11.3%；其中商品住宅313.49万平方米，同比增长16.8%，二项指标在8月低增长幅度达到最高。05年商品房与商品住宅累计竣工面积及同比增长0100200300400一月二月三月四月五月六月七月八月九月-40-200204060商品房屋累计竣工面积(万平方米)商品住宅累计竣工面积(万平方米)商品房同比增长(%)商品住宅同比增长(%)4、商品房销售面积（含经济适用房）905年9月末共销售商品房428.95万平方米（含经济适用房），同比增长27.8%；其中住宅销售面积403.98万平方米，同比增长34.7%。从销售曲线走势看，8月增长幅度达到最高。05年商品房与商品住宅累计销售面积及同比增长0100200300400500一月二月三月四月五月六月七月八月九月-20-100102030405060商品房屋销售面积(万平方米)商品住宅销售面积(万平方米)商品房同比增长(%)商品住宅同比增长(%)5、商品房销售额（含经济适用房）05年9月末，由于市场需求旺盛，全市商品房销售金额156.26亿元，同比增长19.8%，其中，商品住宅销售金额为140.09亿元，同比增长40.1%，商品房屋呈现良好的发展态势，尤其住宅市场销售旺盛。05年商品房与商品住宅累计销售额及同比增长050100150200一月二月三月四月五月六月七月八月九月-40-200204060商品房屋销售额(亿元)商品住宅销售额(亿元)同比增长(%)同比增长(%)106、供销比例分析（含经济适用房）05年9月末商品房竣工面积与销售面积比率为0.82，市场需求强烈，房屋供需比例高达1：1.22，其中商品住宅竣工面积与销售面积比率为0.78，供需比例高达1：1.28，按曲线分析，楼市05年来一直呈供不应求的趋势，住宅需求更加强烈，但主要是由于04年商品房市场滞销房居多造成的。比例分析图00.10.20.30.40.50.60.70.80.91一月二月三月四月五月六月七月八月九月商品房竣工与销售面积比例商品住宅竣工与销售面积比例7、商品房销售均价（含经济适用房）05年，国家虽进行宏观调控，但由于土地、建材等价格上涨较快、旧城改造力度加大、住宅品质不断提高等因素的影响，全市住宅价格仍旧保持上扬趋势，增长率大大增加，9月末全市商品房平均销售价格为3,642.85元/平方米，比年初上涨10.92%，其中，住宅平均销售价格为3,467.75元/平方米，比年初上涨6.83%，南京市商品住宅市场升值空间依然很大。1105年各月商品房与商品住宅销售均价2800290030003100320033003400350036003700一月二月三月四月五月六月七月八月九月商品房销售均价(元/平方米)商品住宅销售均价(元/平方米)二、南京房地产市场呈现以下五大现象：1、竣工商品房供小于求，05年南京竣工商品房总供需比为1：1.22，目前市场上部分以消化04年滞销的商品房为主。2、结构性矛盾依然存在05年南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征：一方面有124万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面约有354万平米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化。3、经济适用房供不应求05年南京人对经济适用房的需求从来都居高不下，虽然政府指导价格显示，南京经济适用房的售价基本在1450元至1800元，但是目前的政府指导价上限已经突破了2000元，总体来说，经适房仍存在很大缺口，处于供不应求的状态。4、商品房价格仍处在上升区间南京房价已经经过了六年的快速增长期，和全国各个一线城市一样，微