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地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！房地产市场调研《住宅篇》地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！房地产市场调研的四步曲为什么要进行市场调研？为达到上述目的，我们要进行哪些方面的市场调研？如何获取上述资料？市场调研报告的成文地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！为什么要进行市场调研？序曲地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！—项目前期策划阶段—1.研判在某时点上，特定区域或板块是否适合做房地产投资？2.研判怎样的产品更能适合目标客户需求，并能避开市场竞争；在销售过程中，如何调整产品策略已适应市场的变化？3.研判什么样的价格定位更适合目标客户需求，什么样的价格策略更能得到客户认可，在市场发生变化时，如何调整价格策略？4.研判特定项目应该采用什么样的推广策略，如通过那些通道来推广，采用什么样的促销手段。在市场变化时，如何调整推广策略？地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！—项目制订策略阶段—1.研判项目在区域市场中具有竞争力的潜在价值；2.研判项目在区域市场中所扮演的角色（即市场定位）；3.通过对目标客户群的锁定，研判项目的推广策略及价格策略；4.通过对政策面及市场销售动态的了解，研判项目的入市时机；地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！—项目销售阶段—1.根据市场变化及销售结果的分析，调整推广策略及销售策略；地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！市场调研的重点第二步曲地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！—项目概况—1.了解项目基地包括：项目名称、项目地址、售楼处地址、开发及交付时间、开发地块规划、总/部分占地面积、总/部分建筑面积、总/部分容积率、总/部分规划户数、总/部分车位数及配比、总/部分绿化率及总/部分施工进度2.了解开发团队包括：投资商、开发商、住/商规划设计单位、景观设计单位、承建商（即施工单位）、监理、营/销策划公司、物业公司及其他具有特色的开发团队成员地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！—产品概况—1.了解产品形态包括：建筑形态及结构、房型分类及面积、房型配比及总/部分得房率2.了解配套及建材包括：外立面材质及颜色、电梯（品牌、轿箱装饰、载重量/人数、速度）、公共部位装修材质及颜色、室内天地墙材质及颜色（全装修房需附建材及物件品牌）、门窗形态材质及颜色、卫生间天地墙材质及颜色（全装修房需附建材及物件品牌）地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！—销售概况—1.了解销售道具包括：售楼处销售道具（模型、看板、样板房及其他运用于销售的特色物品）、销售员销售道具（楼书、房型图、单片及其他销售员用于帮助销售的物品）2.了解销售状况包括：推案进度（楼栋）、销售进度（房型）、销售速率（开盘期、持续期及近期）、销售价格（开盘基价、开盘起价及最高价、开盘均价、调价比例、主力房型均价、楼栋均价差、房型均价差、车位价）、价格优惠方式及额度（从开盘至今）、及其他对销售存在影响的潜在因素3.了解销售服务包括：大定有效期及定金额度、签约有效期、贷款服务及其他与购房者有关联的销售服务亮点内容4.了解目标客户群包括：前往看房及购房的客户群体类别、客群偏好地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！—项目周边环境—1.商业配套包括：大小超市卖场、餐饮、娱乐、购物及金融场所2.公建配套包括：各级教育配套（公立对口、私立）、医疗设施配套、社会治安配套及其他政府职能机构3.交通设施包括：公交站点、轨道交通配套4.人文景观包括：公园、公共绿地、文化宫、纪念馆、图书馆5.邻近商圈包括：商业或办公的开发聚集区域地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！如何获取市调的资料第三步曲地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！无法完成市场调研的五大理由一、天气不好二、路途太远、车费又不报销三、网上资料少四、对方不愿意透露五、楼盘已售完地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！市场调研的精髓勇敢大胆的尝试不折不饶的精神地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！—获取调研信息的3个基本途径—楼盘调研方法之一《网络查询法》目前网络查询已经成为市场信息调研的主要途径之一，可以通过以下方式：政府部门建立的官方网站，如网上房地产等，由于现在有许多城市都实行了网上销售，对所有在售楼盘的报价和成交价进行公示，成为房地产价格调研的重要手段之一，但缺点在于网上房地产的价格均表现为均价形式，无法体现出楼盘的价格范围；各类房地产相关网站，如上海热线、安家网、焦点房地产网、搜房网等，这些专业的房地产门户网站，都会建立自己的楼盘信息库，将所调研到的楼盘信息包括价格信息，在网上公开，但由于更新速度、调研质量和专业性等方面的局限，其价格的准确度无法充分保证，因而只能作为参考依据，或在进行异地调研时斟酌采用。地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！—获取调研信息的3个基本途径—楼盘调研方法之二《电话寻问法》销售员通过打电话到售楼处，询问楼盘相关情况。这种方法可以节约调研的时间、人员和费用，但一般建立在对调研对象已经有了一定程度的了解，资料比较完备的基础上，常用于常规调研，但在对于相关信息的真实性方面存在不足，仍需要与现场调研相结合。地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！—获取调研信息的3个基本途径—楼盘调研方法之三《现场调研法》现场调查，这是房地产楼盘调研中最主要的方法，实际操作过程是访问法和观察法的结合。一般来说，销售员可以选择客户或调查人员的身份进入销售现场，但在进行产品调研的过程中，客户身份更为便利和有效。销售员通过索取楼盘资料、听取售楼人员介绍，掌握目标楼盘产品的规模、户型等信息；同时，通过诱导售楼人员对产品进行详细介绍，结合对施工现场的实地观察，了解产品在技术、材料、设计等方面的特色，获取建筑设计及施工企业的有关情况；此外，调查人员通过对现场气氛的观察和与其它客户的交流，了解客户和业主对该楼盘产品的意见和接受程度。地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！有很多事，其实并不在于多么难做，而是取决于你愿不愿意这样去做。——某位成功人士楼盘调研方法之奇招《拦截调研法》拦截调研法指的是在市调楼盘的固定范围内（例如售楼处门口、马路对面、马路转角等教隐蔽处）拦截从该售楼处出来的客户进行面访调查，可以在较短时间内获得一定的有参考性信息，是进行目标客户需求调研时常用的方法，同时由于其调查的内容较灵活性，因此会对楼盘调研起到意想不到的作用。地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！市场调研报告的成文第四步曲地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！—资料与思路的完美结合—1.将所有调研到的资料进行归类整理，根据调研表格的要求，将已知的内容进行完整填写。2.对未能获取信息的主要原因及已采取的补救方法进行书面阐述，供上级参考及决策。3.将调研对象与本案的优劣势进行对比分析，阐述自己真实的看法，使引起上级的注意，以更好的调整策略。4.通过实地调研能亲身感受对方销售员的服务态度及专业能力，加强自我认识，从而更好的提升自己的专业水准。5.通过每次的市场调研工作，总结实战经验，寻找出一条最快捷，最完善的自我调研之道，从而提高调研工作效率。地产江湖——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！曲终人散谢谢各位同仁的聆听