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房地产开发与经营（第二版）吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第6章房地产市场调研房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要房地产市场调研不仅是房地产开发商进行项目定位、修正项目开发方案的基础，也是政府对房地产业进行调控的重要依据，对于了解和掌控房地产开发经营活动具有重要意义。本章将对房地产市场调研方法、流程、内容，调研报告的撰写方法等进行详细的阐述，并辅以相关案例分析。重点问题•房地产市场调研的含义•房地产市场调研的内容•房地产市场调研的方法•房地产市场调研报告的撰写房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产市场调研的含义•什么是市场调研？•什么是房地产市场调研？6.1.1房地产市场调研的含义房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材6.1房地产市场调研概述房地产市场调研的特点•专业性强•针对性强•技术性强6.1.1房地产市场调研的含义房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材6.1.2房地产市场调研的重要性房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材重要性1、房地产项目定位的需要2、制定正确的营销策略3、企业健全决策机制的需要4、企业发现新的市场机会的需要市场宏观环境状况6.1.3房地产市场调研的内容房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材1政治环境2经济环境3社会文化环境城市房地产市场状况•市场整体情况•土地市场情况•商品房市场情况•全市房地产价格走势•全市主要发展商开发销售情况•三级市场交易情况6.1.3房地产市场调研的内容房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材消费者行为调研与市场需求容量调研6.1.3房地产市场调研的内容房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材消费者购买力水平购买倾向共同特征市场需求容量城市人口、家庭数量及变化趋势购买力居民居住现状及改善目标居民日常消费支出水平与结构不同阶层的居民数量及房地产需求特点项目所在区域环境状况调研•区域规划、功能定位、开发现状及未来定位•区域交通条件•其他影响因素和条件•区域内楼盘总体价格水平与供求关系•竞争对手分析6.1.3房地产市场调研的内容房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材项目基本情况调查调研•项目用地的开发现状和开发条件•项目所在地周边环境6.1.3房地产市场调研的内容房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材6.1.4房地产市场调研的原则房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材重要性1、真实性2、时效性3、全面性4、计划性调查方法6.1.5房地产市场调研的方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材调查方法全面调查法重点调查法抽样调查法随机非随机资料收集方法6.1.5房地产市场调研的方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材资料收集方法原始资料收集方法访问法观察法试验法二手资料收集方法内部来源外部来源商业资料获取方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产市场调研的操作流程准备整理归档调查分析研究6.2房地产市场调研的操作流程定量分析与定性分析数据类型：数值型、序号型、文字型6.3.1数据分析方法概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材6.3房地产市场调研数据的分析方法德尔菲法•匿名征求专家意见—归纳统计—匿名反馈—归纳统计……特点：匿名性，多次反馈，小组的统计回答适合长期预测调研6.3.2定性分析方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材层次分析法•合理地将定性与定量的决策结合起来，按照思维、心理的规律把决策过程层次化、数量化。分解—综合6.3.2定性分析方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材建立层次结构构造判断矩阵计算元素权重计算排序权重一致性检验其他常用方法•归纳分析法•演绎分析法•比较分析法•结构分析法6.3.2定性分析方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材线性回归分析6.3.3定量分析方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材确定自变量和因变量确定数学关系，建立回归方程统计检验预测判别和聚类分析•判别分析指标间差异—判别函数—未知分类•聚类分析样品聚类；变量聚类6.3.3定量分析方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材其他常用方法•因子分析•对应分析•多维偏好分析•联合分析6.3.3定量分析方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材报告主要内容•导言：标题、前言•正文：报告主体部分•结尾：总结和说明•附件：图表和附录6.4.1房地产市场调研报告的内容房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材6.4房地产市场调研报告正文主要内容6.4.1房地产市场调研报告的内容房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材主要内容5.房地产市场形势及发展趋势6.结论和建议4.房地产市场需求特征3.房地产市场供给特征2.房地产市场环境状况1.基本情况概述6.4.2房地产市场调研报告撰写原则房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材原则1.以调研目的为核心原则2.前后逻辑合理原则3.层次鲜明性原则4.图文并茂原则调研目的调研方法调查内容进度安排6.5.1房地产项目市场调研方案制定房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材6.5房地产市场调研案例概述主要内容简介调查方法介绍样本结构介绍数据分析结果6.5.2房地产市场需求调研房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材关键术语市场需求调查问卷调研报告房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材复习思考题1.房地产市场调研的含义是什么？2.房地产市场调研的内容包括哪些？3.房地产市场调研的方法包括哪些？4.如何撰写房地产市场调研报告？房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材