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五星级酒店开发条件2011年3月目录一、五星级酒店市场概况二、五星级酒店成功开发条件三、建议一、五星级酒店市场概况综合评定：★★★★酒店业里程碑事件2010年2010年12月2日，国家旅游局发布了关于印发《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2010）实施办法的通知，此标准将于2011年1月1日实施。酒店业里程碑事件下图为五星级店申报流程图：酒店业发展历程近20年中国酒店数量增长情况8537358111090200040006000800010000120001991年2001年2011年酒店数量（间）增长762.6%增长51%2009年酒店业全年数据统计2009年，一线城市和三线城市的五星级酒店市场平均每间客房收益的差距达到人民币403元，换句话说，一线城市实现了高于三线城市85%的客房收益溢价表现。对比2007年数据，三线城市的五星级酒店平均房价成正增长，但RevPAR呈现负增长。87.64%2010年四季度酒店业情况平均房价差幅63.7%2010年四季度重点旅游城市星级饭店情况2010年浙江省五星级酒店数量2010年浙江省星级酒店已达到约1100多家，其中五星级酒店有45家。备注：以上数据均指在册数据浙江省五星级酒店占全省星级酒店比重4%96%五星级酒店星级酒店2010年全国五星级酒店共计492家，其中浙江省的五星级酒店有45家，位居全国第一。备注：以上数据均指在册数据浙江省五星级酒店占全国五星级酒店比重8%92%浙江全国2010年浙江省五星级酒店经营状况浙江省酒店平均客房出租率59.7%62.9%58.0%59.0%60.0%61.0%62.0%63.0%64.0%2009年2010年平均客房出租率增长3.2个百分点浙江省酒店客房平均房价283.5297.62752802852902953002009年2010年平均房价（元/间）增长5%2010年四季度酒店业收入比例2010年四季度各星级酒店收入比例一星级,0.17%二星级,7.38%三星级,29.59%四星级,33.01%五星级,29.86%一星级二星级三星级四星级五星级注：全国11109家星级饭店四季度的营业收入总计为53,663,839.03千元。2011年四季度星级酒店各项收入比例客房收入,43.26%餐饮收入,44.17%其他收入,12.57%客房收入餐饮收入其他收入注：营业收入中客房收入为23,214,765.64千元，占营业收入的43.26%，餐饮收入为23,701,727.68千元，占营业收入的44.17%。87.43%酒店业开业统计表2011年2月相比2010年12月五星级酒店开业数环比大幅下降316.7%二、五星级酒店开发条件成功条件一：良好的选址、精准的定位综合评定：★★★★定位（★★★★）——酒店多维分类五阶段战略分析三线城市综合性酒店国际连锁五星级+=瑞平山酒店条件二、合作团队（内部管理、外部合作）综合评定：★★★战略合作团队（★★★）设计咨询合作团队合作团队公司名称公司标识公司简介公司综合实力酒店顾问（定位）公司浩华酒店管理顾问有限公司国际一流酒店顾问公司行业标杆★★★★★酒店设计公司浙江南方建筑设计有限公司国内知名建筑设计公司★★★高尔夫设计公司北京康多尔球场建设有限公司（暂定）国内知名高尔夫设计公司★★定位设计运营酒店经营管理谈判过程：建议酒店定位报告提交后可与意向的酒店管理公司接触洽谈，如果双方有合作意向可先签署《意向协议书》，然后再签署正式合作合同。谈判时间：从接触到谈判成功最少需两个月，长则达2、3年。酒店设计支持酒店管理公司酒店定位建议酒店开发阶段酒店管理公司选择酒店管理公司寻找=媒人介绍面谈=相亲《意向协议书》=订婚正式协议书=结婚2011.122011.52011.42011.8选择酒店管理公司=找老婆结婚顶级合作团队参考内部管理团队（★★）条件三、良好的财务状况综合评定：★★★模式一：自主经营模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团模式五：委托管理＋特许经营的双重运作模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理投资和管理酒店的6种模式一、酒店自身的营运收入二、酒店采购中的高折扣三、向上、下游产业扩展，形成产业集群四、管理扩张，向饭店管理集团发展五、土地储备的升值效益五星级酒店的投资效益与投资方式酒店的投资成本及回报分析：1、按照建筑单位面积的价格(不包括买地的钱)：五星级酒店一般为：9000—10000元/m²2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数×150万元/间3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星级为120m²～180m²4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%5、中国的五星级酒店投资回报率能达到8%或9%，一般投资回报周期为15-20年。6、土建建造成本：1400—1800元/m²，施工方成本：1100-1200元/m²7、对五星级酒店而言，入住率至少达到60%才可盈利，财务分析原则及标准五星级酒店运营收入情况：五星级酒店运营成本情况：运营成本、收入分析运营成本、收入分析五星级酒店主要运营成本比例客房,11%餐饮,23%税费与折旧,27%其他,39%客房餐饮税费与折旧其他五星级酒店主要运营收入来源比例客房,47.99%餐饮,33.99%商品,3.79%其他,14.27%客房餐饮商品其他客房成本比重11%客房收入比重48%餐饮成本比重23%客房收入比重34%与美国同类投资的比较序号方式细分案例1、贷款土地抵押贷款大部分开发商经营性物业贷款(《光大银行管理办法》)股权信托+股权回购收益权信托其它信托形式3、基金（REITs）置富产业信托基金4、上市锦江股份（600754）首旅股份（600258）华天酒店（000428）金陵饭店（601007）锦江股份（600754）首旅股份（600258）华天酒店（000428）酒店融资模式条件四、优越的配套综合评定：★★★★★配套资源比较高端别墅配套资源比较项目度假酒店高尔夫球场游艇码头山景水景湿地公园高端住宅西湖高尔夫别墅★★★雅戈尔西溪晴雪★★★绿城青山湖玫瑰园★★★天屿千岛湖山顶度假别墅★★★★金都富春山居★★★★项目限制因素因素描述建议商业资源匮乏1、项目所处区域商业氛围匮乏2、战略合作资源匮乏1、扩大外围市场影响力，培养区域商业氛围2、加强与项目开发阶段、招商引资阶段优秀合作伙伴的探索、引进及战略合作人才匮乏1、公司酒店专业人才匮乏加强专业人才的引进与培养产品问题1、开发经验不足引入专业人才及优秀合作伙伴资本问题1、投资成本高2、融资难度大1、采用精细化管理模式，降低投资成本2、利用集团平台，寻找合适的融资渠道总结五星级酒店成功开发条件序号条件星级1、酒店宏观市场★★★★★★★☆2、酒店自身条件选址★★★★定位★★★★合作团队★★★内部管理团队★★财务分析★★★配套★★★★★三、建议1、尽早确定酒店管理模式及合作伙伴：明确酒店定位及管理模式，找好酒店管理公司，2、梳理前期流程：梳理酒店办理前期各项工作流程、招投标流程，明确相关职能部门；3、招商引资先行：根据项目进度，编制最佳投融资方案，先行洽谈。建议谢谢！模式一：自主经营饭店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营饭店，也就是选择作为单体饭店(IndependentHotel)存在这种单体饭店的经营模式在我国最为常见，目前大量的国有饭店都采用了这种方式。这种模式的优点在于饭店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对饭店进行严格的控制，如果饭店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，饭店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使饭店投资者得到饭店经营所产生的所有利润。这种模式的缺点在于这种单体饭店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外，随着各种形式的饭店集团的发展，大型饭店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体饭店施加了巨大的压力，大量单体饭店纷纷加入某个饭店集团的系统。在欧美等饭店业发达的国家，单体饭店在饭店业中的比重不断降低。模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持饭店完全由投资者来进行管理和经营，但通过加入一个或几个饭店联盟获得营销和预订方面的支持。这种情况在国内比较少见。目前国内虽然也有一些联盟性组织，但尚无法对酒店的运营带来实质性效益。国外的一些饭店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流饭店组织(LeadingHotelsofTheWorld)、世界小型豪华饭店组织(SmallLuxuryHotelsoftheWorldLtd.)等饭店联盟的方式获得营销方面的支持。这种模式的优点在于选择加入饭店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且饭店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。但是由于饭店联盟不像饭店联号那样给饭店全面的营销支持，饭店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的饭店成功与否的关键因素。此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类饭店的发展会受到很大的限制。模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理投资者选择由独立的饭店管理公司或联号管理公司管理饭店，再加入饭店联盟在饭店投资者没有饭店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理饭店成为一种较好的选择。这种模式的优点在于，如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那幺专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。这种模式的缺点在于投资者必须将饭店的管理权让渡给饭店管理公司，对饭店经营管理的控制大大降低。而且，聘请专业的饭店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使饭店的经营利润受到侵蚀。此时，管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要。选择了饭店管理公司以后，投资者面临的一个问题是如何扩大饭店自身的影响，增强营销能力。这种情况下可以选择加入饭店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。饭店投资者可以成为某一个饭店联号的特许经营受许方，使用其品牌，但由自己经营管理饭店一些饭店在长期的发展过程中积累了丰富的管理经验，对客服务已经达到了很高的水平，但是由于品牌的知名度较低，限制了饭店客源的进一步扩大。这种模式的优点在于可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。一般来说，这种饭店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司，投资者对饭店仍可以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是饭店的营销权，所给付的也仅仅是与饭店客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随饭店经营状况的变化而变化。对于管理水平很高的饭店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。这种模式的缺点在于酒店的未来发展，要受到品牌的限制。模式五：委托管理＋特许经营的双重运作饭店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个饭店联号签订管理合同的同时又和这家饭店联号签订一份特许经营协议，即：一家饭店可以同时接受一家饭店联号提供的两类不同的服务——管理服务和品牌及相关营销服务目前，诸如希尔顿、喜来登等大型的饭店公司既可以向饭店投资者提供饭店管理服务，同时又可以向饭店投资者提供饭店品牌特许经营服务。各个不同的饭店公司所提供服务的功能、特色、费用是各不相同的，在这种情况下，一些饭店投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的饭店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务。但是，一般而言，饭店的投资者在选择饭店品牌和饭店管理公司的时候，最好能选择同一家饭店公司。在饭店业的实践中，投资者可以和饭店公司签订两份合同，也可以和饭店公司签订一份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同时包含在管理合同中，也就是通过一个一