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1写在前面的话关于市场调查报告:市场调查的目的就是为策划提供有力数据依据、为决策提供依托，故鄙人认为市场调研报告不需要华丽的词藻和绚丽的图片来混淆视听，我们只需将项目客观、简洁、明析反应出来即可，过长的篇幅会另看报告的人产生疲倦感，所以也不需要像写项目可行性分析报告那样长篇大论。本报告侧重于调查、分析的是“一品天下”商业地产。因同调查一个项目，鄙人的报告有可能会与我的partner有雷同之处，并非互相抄袭，只是相互交流而已，这点也大可不必对公司隐瞒，我也相信团队的力量才是坚不可摧的。关于提交的部分附加资料：关于现场管理制度、销售手册及各种表单相信公司已有全套完整资料，就不再现丑了，其他资料中部分为原创，部分为台湾一商业地产专家交授于本人，都有注明。2一品天下项目市场调查报告被调查项目：一品天下美食商业步行街调查日期：07年3月9日、3月10日、3月12日。调查人：黄琼云、曹磊报告人：黄琼云调查情况：一、项目基本情况（一）、项目简介一品天下项目位于青羊羊西线黄忠大道（A段）两侧，规划占地面积300余亩，建筑总面积46万平方米。由元亨集团成都市金港房屋开发公司开发，为商住楼，商业部分以打造成都美食名片为主题，招商业态以餐饮、旅游购物、娱乐、休闲为主，辅以大型生活超市、商务、办公和住宅；住宅部分为小高层建筑。“一品天下”美食旅游商业街全长1368米，南端与羊西线蜀汉路交汇，向南与青羊大道在建的金沙遗址博物馆近相呼应；向西为都江堰---青城山，九寨沟---黄龙两条黄金旅游要道相连接。在羊西线与黄忠大道这个交汇处，目前已聚集有红杏、大蓉和，老房子，巴谷园，夕阳红，潮皇阁，丽景轩等知名餐饮企业，形成了一个时尚而成熟的美食消费聚集区。而整个羊西线及其两侧目前已拥有餐饮、娱乐、休闲企业160余家，其中包括永陵银杏、金都银杏、日本烧烤、唐宋食府等中、西餐饮100余家，紫煌娱乐、浪淘沙、圣陶沙等歌城、洗浴中心、茶楼60余家，被业界和广大市民誉为“羊西美食大本营”。因此，“一品天下”项目选择在此，既有成熟的市场基础，又有良好的发展空间。“一品天下”美食旅游商业街总体规划方案由加拿大KFS公司设计，风格上集合了现代时尚与成都特色，功能上满足了餐饮娱乐企业的经营条件和游客美食、购物、休闲、娱乐的综合需求。在功能布局上，以餐饮、旅游购物、娱乐、休闲为主，辅以大型生活超市、商务、办公和住宅，使之形成一条功能齐全、设施配套的综合商业街区。同时，在整个街区配置了2.5万伏的双电源，确保企业经营用电和整个街区不停电。在建筑特色上，突出适用性、休闲性、可居性和地域性，力求从巴蜀文化、巴蜀风格和生态城市的角度，将巴蜀特色融入其中，创造出一种与众不同、独具一格的形象特征，创造出一个标志性的城市特色建筑群体。在道路设计上，道路路面采用仿古青条石砖铺设，道路中央以草木、盆花、雕塑、路灯等景观分段形成软隔离，增强道路的文化和休闲气氛，方便游人过街通行。并且在省商校路段处，将道路设计为一个弧形弯道，使车行速度自然降低，弱化道路交通功能，增强商业服务功能。同时，在“一品天下”商业街中段南侧，将建造一座大型园林式公共广场，广场周边配套各种公共设施，中央建一露天公众戏台，为川剧及各种街头大众文化表演提供场所，从而营造出“一品3天下”浓郁的商业文化和休闲氛围。（二）、项目建筑规划基本资料总建面46万平方米，分两期开发。一期A、B区建筑面积14.2万平方米，其中住宅3万平方米、公建配套4万平方米、商业面积7.2万平方米。二期分C、D两区完成剩余开发。据了解，该项目二期继续延续一期的主体风格，力争与对面的一期共同营造丰富的街道景观，二期C区建筑呈阶梯式布局，具有典型中式建筑风格，配有超大广场，气势恢弘。一楼和负一楼为大型知名超市，二、三层为大型餐饮、娱乐商务空间，四至九层配有小型商务办公室、住宅、投资型商务酒店等物业。白天这里是商务办公人士的最佳场所，晚上这里是人们购物娱乐的绝佳之地；一品天下D区以“江南水乡”为主题创造内街，在水与灯的交错下，在景色与商机的衬托下，这里必将成为人们休闲放松的最佳场所。一期A、B区已经建成，并完成住宅全销售和商铺98%入住。二期还将推出公寓、酒店的复合型住宅，面积在30~110平方米。（三）、项目业态分布情况整个一品天下依托原来已经较为成熟的餐饮商圈而建，在一品天下大街内，临街铺面都为大型餐饮酒楼（如大蓉和、红杏、文杏、德桩、苏大姐等）及娱乐场所（太平洋水疗会、天籁村、蓝钻），单位面积基本都在2000平方米以上。大蓉和精品店面积在6000平方米以上，该商铺为大蓉和酒楼自己买断。大型餐饮经营状况尚可，如文杏春节期间日营业额保持30万左右，现在日营业额也在8-9万。临街门面后面是酒吧一条街及小吃一条街，楼上为住宅。小吃一条街空铺位较多，空置率70%左右。[附“一品天下商圈表“]（四）、项目周边配套情况（交通配套、商业配套等）主要配套调查情况交通整个板块道路畅通，交通便利，现有7路、30路、54路、77路、79路、82路、83路、96路、111路、305路、311路、341路、405路、502路、503A路、511路等若干条公交到达。教育省商业服务学校、金牛区教师进修校、成都市茶店子小学、金牛区教委教研室、二十中、金牛区少儿业余体校、市第四幼儿园。商网茶店子市场、红旗超市、互惠超市、2006年11月22日，人人乐商业集团完成签约。医院区人民医院门诊部、二十九所职工医院、脑外伤抢救中心，有多个药店。银行、邮电中行、中国邮政、工行餐饮32家（见商圈表）娱乐15家（娱乐场所6家，酒吧9个，见商圈表）从上表资料统计比较可看出：1、该项目交通方面配置相当发达，有多达16条公交线路到达一品天下。便利的交通和畅通的道路，为该项目的销售、招商及发展前景作了强有力的铺垫。42、从教育配套上看，虽然板块教育资源不足，板块内也只有一所较好的号码幼儿园，不过作为商业地产来说，教育及医疗方面的配套基本可以忽略，住宅的销售也不会因此而减弱。因大部分对商住有购买意向的人群并不非常在乎周边教育或资料方面的配套，而是看重因商业地产部分给住宅带来的增值潜力。3、目前从商网配套看，06年11月人人乐集团的签约，也实现了开发之初“辅以大型生活超市”配套的定位。现有商网的配套对该（以餐饮越来娱乐为主）项目并无太大影响。对购买住宅的居民而言，大型超市的入住、周边成熟的茶店子市场为居民带来非常便利的生活，此举对购买住宅部分的人群也会一定吸引力。4、作为商业地产来说，金融必定不可少，目前该项目已有3个银行网点，其中一品天下大街内的工商银行直接为商户办理验资手续。金融配套基本能满足消费者的需求。5、餐饮娱乐本为该项目卖点，不用多说。因为羊西线本来已拥有相当成熟的餐饮商业经营模式，一品天下正是利用这一点来加以打造成都美食名片。(五)、调查对象规划指标统计分析楼盘名称占地面积（亩）开发面积（万平方）容积率绿化率层高（住）层高（商）一品天下300462．0220%2．8M4.2-5M从上表资料可以看出：1、该项目的命名比较贴切美食名片的主题：只此一处，便可尝尽天下美食。2、300亩的占地规划，实乃树大招风，由此有更大的实力去打广告，更容易出名。3、从开发容积率、绿化率分析，该项目容积率为2.02，绿化率20%。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，土地单位成本越高，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来规划设计一个项目。一个良好的居住小区，小高层的低容积率则在2.1之下、绿化率应不低于30%。该项目的容积率也算是佳，而绿化率相对则较低，不过该项目拥有完善的餐饮娱乐配套，并设计了步行街、休闲广场，这也弥补了绿化率方面的不足。4、总体而言，该项目既兼顾了商业地产也考虑了住宅部分，算是较佳的商住规划设计。二、项目租售情况调查1、一期开盘时间：商铺2005年4月；住宅2005年6月。二期开盘时间：预计今年3-4月。2、历史销售价格：一期售价：记录时间住宅均价商铺价格备注2005-07-083680元/平方米30-330平米小商铺起价4800元/平米52005-10-093700元/平方米4600-21800元/平方米历史最高价4200元/平方米二期售价：二期现接受咨询，交钱排号，预计将在本月底下月初开盘。一期住宅80套，二期住宅接近200套，目前交钱排号的较多。二期住宅销售单价在5000元以上，商铺4600-38000元/平方米。3、招商租赁价格：30-40元/平方米，每年按3%递增，最低签约年限为6年。4、物业管理费：住宅：1.2元/平方米；商铺：4.5元/平方米。5、租售情况：一期住宅已售完，商铺销售95%，招商完成98%。二期目前开始接受咨询，预计今年3-4月开盘，目前处于收款排号中。6、营销渠道调查：发展商自行销售、招商。全程整合广告推广由博瑞广告完成。7、历史促销情况调查：（1）、装修期优惠：对租赁面积在500m2以下的租赁客户提供一个月免费装修期，对租赁面积在500m2以上的租赁客户提供2个月的免费装修期，免费装修期内免收物管费和租金。（2）、为配合“2005中国国际美食节”开幕，凡入驻的租赁商家在2005年10月20日前装修完工并开业的租赁客户如能在开业前一次性付清第三年的房租，出租方免收前两年的房租，即“交一年，用三年”。（3）、租转售：在第一年的租赁期内，租赁客户可根据自身实际参照当时所租房屋的市场售价优先购买该房，此前已交纳的租金转为购房款。8、现行优惠政策：目前二期仅开始接受咨询，尚未出台优惠政策。原对酒吧招商免一年房租的优惠政策也过期。三、项目硬体配套情况：装修标准：1）、结构：框架结构，按地震七度设防2）、外墙：1---7栋外墙均为乳胶漆加局部面砖以及木质、石材装饰3）、内墙：楼梯间为乳胶漆墙面4）、地面：水泥沙浆拉毛地面5）、屋面：坡屋面：灰色灰板瓦6）、步行街：地面采用花岗石铺装，按景观设计进行绿化商业部分1）、商业部分：包括低压配电系统，正常照明、应急照明、电力、控制。2）、供电电源、照明、电力、消防负荷电源分由地下室变配电房低压配电柜相应回路引来。3）、计量：各层商业用房用电计量均在每层电井内的层照明部箱内集中设置。4）、照明配电：照明、插座均由不同的支路供电，所有插座回路均设漏电断路器保护，均为BV线。65）、弱电系统：分电话数据系统，有线电视系统，广播系统，火警电话系统，火灾自动报警及消防联运控制系统。6）、给水：给水管采用PP-R管，热熔连接，水表预留管径De63---De40。7）、排水：采用硬聚氯乙烯CL----PVC排水管，管径De150---De50。四、项目综合分析由于一期项目的成功招商，也成功带动了住宅的销售，并且必定会为二期的招商及销售带来诸多广告而不及的优势，一期的成功开发不是广告，却胜比广告。消费者希望先看到成熟的商业配套，而商人希望先看到成熟的消费群体和市场，一品天下地处成都传统高档餐饮核心区域——羊西线，作为成熟的高档休闲、娱乐板块，该区域拥有深厚的美食文化底蕴，聚集了多家知名餐饮旗舰店，而且辐射范围广，号召力强，是成都众所周知的中、高档餐饮、娱乐、休闲胜地，拥有大批的固定消费者和潜在的流动消费人群。经过几年发展和迅速形成的羊西线餐饮一条街，目前已经是成都的中高档餐饮核心区域，辐射范围广、行业知名度相当高。目前，多家知名餐饮的旗舰店都汇聚在此。整个羊西线的美食、休闲、娱乐氛围已经相当成熟。可以说，现在羊西线的消费口岸相对集中、成熟。至此，消费者已经看到了成熟的商业配套，而对于招商来说，商人也看到了成熟的消费群体和市场。一品天下的牌，是政府在打。自2005年第一届中国国际美食节成功在一品天下举办后，在成都市场，只要跟餐饮有关的活动通通在一品天下举行，从国际美食节到成都成功创佳庆祝分会场，再到07春节分庙会，可见，政府给予一品天下的支持之大。并且对于入