戴德梁行_青岛_国际金融广场_市场调查及产品定位研究报

1青岛国际金融广场项目市场调查及产品定位研究报告2007年2月PDF文件使用pdfFactory试用版本创建炣戴徳梁行简介第一部分：宏观市场分析A.城市宏观经济分析B.房地产市场宏观分析第二部分：写字楼定位研究A.写字楼市场宏观分析B.写字楼市场板块分析C.项目深入分析提案纲要:第三部分：青岛市中高档住宅市场研究A.中高档住宅市场综述及板块分析B.中高档住宅市场小户型产品研究C.中高档住宅市场发展趋势D.客户访谈样本分析E.综合商务楼项目深入分析F.综合商务楼定位建议第四部分：商业部分市场研究及定位分析第五部分：青岛国际金融广场规划建议PDF文件使用pdfFactory试用版本创建世界顶尖的物业顾问之一，公司历史可追溯到1784年；业务遍及39个国家，全球设有194间分公司，旗下逾9000名房地产专才为世界各地之投资者、物业用户及其它客户提供国际水平的一站式房地产顾问服务；是中国大陆首家独资的境外房地产服务公司，在内地设有11个公司：天津、北京、上海、大连、广州、深圳、重庆、杭州、西安、武汉、成都；2005年，戴德梁行荣获欧洲权威杂志Euromoney评选为在中国、新加坡及英国的最佳房地产顾问；戴德梁行简介:PDF文件使用pdfFactory试用版本创建戴德梁行中国地产服务网络：11间分公司40多个城市大连大连天津天津北京北京上海上海重庆重庆广州广州深圳深圳西安西安杭州杭州成都成都武汉武汉PDF文件使用pdfFactory试用版本创建炣业务范围:p市场研究p房地产评估p物业发展顾问p营销策划p写字楼、商业、住宅销售代理p写字楼、商业、服务式公寓招商代理p租赁、租户代理p专业房地产投资顾问p环球企业顾问p酒店、服务式公寓管理及顾问p建筑顾问p设施与物业管理PDF文件使用pdfFactory试用版本创建第一部分：宏观市场分析城市宏观背景综述城市发展综述城市发展优势A.城市宏观经济分析PDF文件使用pdfFactory试用版本创建城市宏观背景综述－地理位置青岛市地处:青岛市地处山东半岛东南部,濒临黄海,东北与烟台市毗邻,西与潍坊市相连,西南与日照市接壤.PDF文件使用pdfFactory试用版本创建城市宏观背景综述p行政区划:青岛市总面积为10654平方公里，共辖有七区五市p人口:全市共有740.9万人p自然环境与气候:青岛位于胶州半岛，渤海湾附近，受海洋影响较大，属海洋性暖温带季风气候，被评为最适宜人居住的城市之一。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建城市发展综述－国民生产总值797.7888.4992.821150.071316.081518.171780.422163.82695.512.0012.7013.6015.2013.7015.0015.9016.9016.800500100015002000250030001997199819992000200120022003200420050.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.00GDP(亿元)增长率国民生产总值一直保持较高增幅，自2000年以来，平均增幅保持在15%以上。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建炣城市发展综述－人口及人均国民生产总值自2003－2005年，人均GDP平均增幅保持在20%以上。695.4699.5702.9706.6710.4715.6720.6725.8743780114711270014124162751852621215247022981336673384746406606807007207407607808001997199819992000200120022003200420052006050001000015000200002500030000350004000045000总人口(万)人均GDP（元）PDF文件使用pdfFactory试用版本创建炣城市发展综述－三产比例三产整体持续稳定发展，比例结构不断优化，显示青岛经济持续稳定发展。2002年三产比例9.60%50.40%40%第一产业第二产业第三产业2005年三产比例2.90%51.80%45.30%第一产业第二产业第三产业PDF文件使用pdfFactory试用版本创建炣收入（亿元）支出（亿元）收入增长率（％）支出增长率（％）城市发展综述－财政收支情况收支日趋平衡，2006年前10个月，已经实现收入大于支出。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建炣城市发展综述－财政税收情况252.76326.32393.01420.283.44100.7120.88116.6629.233.115.130.116.920.72015.90501001502002503003504004502003200420052006.1005101520253035国税（亿元）地税（亿元）国税增长率（％）地税增长率（％）财政税收整体呈上升趋势，地税增幅相对稳定。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建炣城市发展综述－固定资产投资547.6984.61403.31437.648.640.945.619.6020040060080010001200140016002003200420052006.100102030405060数额（亿元）增长率（％）2003-2005年，固定资产投资增幅平均超过40%，2006年前10个月增幅有所回落。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建炣单位：元6221.766554.47281.728016.378730.528720.8610075.3211088.8112919.8413752.465525.285565.125980.756676.516848.9973448056.179002.329883.4510832.3702000400060008000100001200014000160001997199819992000200120022003200420052006.9可支配收入消费性支出城市发展综述－城市居民人均收入与消费分析城镇居民可支配性收入和消费性支出持续稳定增长。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建炣城市发展优势p区位及交通优势：环渤海经济中心城市，山东半岛龙头城市；p产业基础优势：自身产业基础雄厚，总部经济基地初具规模；p人才科教资源优势：管理人才与专业技术人才独占鳌头；p品牌优势：6个中国驰名商标、31个中国名牌，合力打造品牌之都；p人居环境优势：“中国人居环境奖”和“国家环境保护模范城市”称号，褒奖海滨名城。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建相关数据分析政策对于房地产市场影响第一部分：宏观市场分析B.房地产市场宏观分析PDF文件使用pdfFactory试用版本创建相关数据分析－房地产投资情况单位：亿元67.592.52103.7127.8162.7223.8204.720501001502002502000200120022003200420052006.92000－2004年房地产投资稳步增长，2005年增幅较大，同比增长37.6%;2006年，受国家宏观调控影响，房地产投资增幅小幅回落。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建相关数据分析－商品房施工、竣工及销售面积分析商品房施工面积远远大于竣工面积，竣工面积与销售面积相对比较接近。单位：万平方米1047.21373.514171764.732101.32362.7811.3635.1552.23537.3532.2351.6300.7406.4426.9468.6516.3739.905001000150020002500200020012002200320042005施工面积竣工面积销售面积PDF文件使用pdfFactory试用版本创建炣相关数据分析－青岛市商品房销售额走势调查分析550401802364933031112188515309642666738194770018501975218523922967360442250500000100000015000002000000250000030000002000200120022003200420052006050010001500200025003000350040004500销售额(万元)销售均价（元/㎡）2000年－2003年平稳增长，04、05年销售额增幅较大，06年增幅回落；2000年－2003年商品房均价增幅较小，03年后增幅较大，高达20％以上。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建炣相关数据分析－2006年前三季度青岛市房地产投资情况2006年前三季度，住宅投资同比增幅最大，高达37.2%；办公用房投资同比下降4.5%。157.7812.9214.119.9518.337.2-4.57.5020406080100120140160180住宅办公用房商业其他用房-10-50510152025303540投资数额（亿元）增长率PDF文件使用pdfFactory试用版本创建炣住宅办公用房商业其他用房相关数据分析－2006年前三季度青岛市房地产投资比例分析住宅77%，占年度房地产市场投资总额的绝大多数；办公用房投资比例相对较小。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建炣相关数据分析－2006年1－3季度房地产施工面积按用途分类分析1790.8131.4219.218416.663.329.710.20200400600800100012001400160018002000住宅办公用房商业其他用房010203040506070施工面积（万平方米）增长率（％）2006年前三季度，商品房施工面积按用途分析，办公用房增幅最快，高达63.3%；住宅施工面积增幅较小，约为6.6%。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建炣住宅办公用房商业其他用房相关数据分析－2006年1－3季度房地产施工面积按用途分类分析住宅施工面积占青岛市房地产市场绝大多数，高达77％，办公用房所占比例较少。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建政策对于房地产市场影响p宏观政策因素2005年11月，青岛网上销售系统正式实施；2006年5月，90㎡中小户型－70%比例政策实施；p金融因素固定资产投资项目资本金比例由20％提高到35％；2005年3月，央行再次调高房贷利率；p税收因素5年内转让二手房增收营业税；