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(招商)市场调研报告一九一二集团商务资源部2012年8月目录第一部分-城市商业分析第二部分-商业项目分析第三部分-项目辐射范围消费者分析第四部分-商业经营客户分析前言-市场调研分析目的通过对项目所在城市的商圈，商业项目，项目辐射范围消费者分析、商业经营客户分析，为项目定位、业态定位、客群定位、辐射区域、功能分区、业态规划、以及销售提供参考依据。第一部分城市商圈分析通过对城市商圈调研分析，了解商圈目前落位的企业和经营现况、判断未来商圈的发展方向、发展中心、发展趋势，同时通过政府对商业企业落位布局获悉政府商业规划（政府规划的导向性非常重要），结合1912项目所处商圈分析利弊，便于我们在项目运作的过程怎样扬长避短，以及如何实现项目经济效益、品牌效益、社会效益。城市功能规划承接产业转移的重要阵地2008年以前的滁州主要市域国家级AAAA级风景旅游区2008年以后大力发展的区域依托京沪高铁发展，尚未成型老城核心商圈城南新区商圈工业园区商圈高铁站前商圈本案商圈现状老城核心商圈形成已久，提档升级中城南新区商圈快速规划建设中工业园区商圈规划建设中高铁站前商圈规划中滁州1912城市商圈规划老城核心商圈的范围界定天长路与南谯北路交叉口为老城市中心，商业分布于四周，以水石广场为龙头形成了老城核心商圈；1912在老城商圈最北侧属于老城核心商圈辐射范围滁州1912老城核心商圈内商业构成-已经开业运营的正在经营中的中大型商业项目基本是以超市为主力店而延生的百货业态为主，经营面积约为30万平米。主要商家规模经营内容水石购物广场4.3万㎡乐天玛特综合购物超市、中都百货、国美电器、数码广场、影院、健身、KFC金光大道广场3.5万㎡苏果综合购物超市、时尚服饰街区、连锁餐饮、KTV白云商厦（已迁入中环）2.1万㎡中高端百货商之都2.5万㎡中端百货五星电器2万㎡家电、数码、麦当劳国美电器2万㎡家电、数码苏宁电器2万㎡家电、数码、KTV、会所天长路服饰街——以服饰为主的综合商业街宋城美食街——餐饮与娱乐为主（酒吧、西餐以及特色中餐）同乐坊1万㎡高端餐饮、休闲、娱乐街区老城核心商圈已开业主要商业明细项目名称建筑面积项目定位业态租金或扣点开业日期水石广场4.3万㎡中端购物广场超市、百货、数码电器、餐饮、娱乐租金：4.5元/平/天-5.5元/平/天（超市外租区）已开业金光大道3.5万㎡中高端百货超市、零售、餐饮、娱乐租金：5-8元/平/天（内铺小铺位），12元/平/天（临街小铺）已开业白云商厦2.1万㎡中高端百货服装、鞋帽、珠宝、名表、化妆品扣点：17%-25%2011年10月1日新开业商之都2.5万㎡中端百货服装、鞋帽、珠宝、名表、化妆品扣点：17%-22%已开业宋城美食街2.4万㎡中低端餐饮、酒吧租金：1-1.5元/平/天已开业同乐坊1万㎡中高端餐饮、水疗、夜总会租金：0.8-1.3元/平/天2011年11月25日新开业北大荒1200㎡中低端百货男装扣点：17%-22%已开业合计15.92万㎡在建项目多为购物中心、商业综合体等新型商业.面积约为30万平方米，规模较大，引进的品牌及业态组合更加丰富合理，同时餐饮与休闲娱乐比重明显加大，开业后将改变老城商圈内传统的商业形态。主要商家规模开业日期经营内容泰鑫·中环国际广场（白云商厦已运营）12.6万㎡2014年前整体开业沃尔玛、白云商厦、大地影院、美食广场、大玩家电玩、KTV、儿童乐园、名店街、KFC泰鑫·现代城约4万㎡2014年开业室外步行街，汇集美食、休闲、运动、时尚、文化、品牌等；新百百货、星光珠宝泰鑫·城市星座（基本运营）2.5万㎡已开业苏果社区超市、星座商城、苏宁电器、KFC、大型连锁餐饮第五大道（嘉宇万豪名苑）4万㎡2013年10月交房名人酒吧街、名人餐饮街，名店精品街，其中包括1.6万平米新概念特色室内步行街及主力旗舰精品店合计23.1万老城核心商圈内商业构成-正在建设的老城核心商圈在建商业明细项目名称建筑面积项目定位业态商铺售价租金或扣点开业日期泰鑫·中环国际广场（白云商厦已运营）12.6万㎡中高端购物广场超市、百货、数码电器、餐饮、娱乐一楼：3-4万/平二楼：2-3万/平三楼：1-2万/平租金均价：1.2元/平/天-3元/平/天主力百货已开业，其他预计2014年前全部开业泰鑫·现代城约4万㎡中高端购物广场中高端百货+室外步行街（餐饮、休闲、零售）2-5万/平租金未定预计开业时间2014年泰鑫·城市星座2.5万㎡超市+高端百货超市、餐饮、服装、鞋帽、儿童游乐、母婴用品等4.5万/平扣点：20%左右已试营业第五大道（嘉宇万豪名苑）4万㎡中高端商业街区酒吧、餐饮、特色零售2-5万/平租金未定预计开业时间2014年老城核心商圈主要商业在售商铺价格小结目前老城核心商圈主要在建商业有四家：中环国际广场、泰鑫·现代城、泰鑫·城市星座、第五大道，这四个在建项目相互之间直线距离在一公里之内，门面商铺售价区间2.5万/平-5万/平，内铺因楼层的高低差异，售价区间1万/平-3万/平。城南新区商圈的范围界定以新市政府为中心、龙蟠大道为轴，在建和规划了多个大型商业综合体，以及众多住宅商业配套，未来将成为城南新区的商业、行政、商务核心区，辐射整个新区及全椒县。城南新区类别数量面积开业日期主要商家综合体3142万平方2014年-2016年世贸广场、中普城市广场、港汇中心城购物广场211万平方2014年-2016年金鹏99城市广场、世贸中心专业市场17万平方已开业长江商贸城商业街1∕2014年-2016年龙蟠大道综合商业街合计160万城南新区商圈内商业构成-正在建设的滁州城南新区商业主要以城市综合体+综合商业街+社区配套商业的模式，形成区域性商圈，辐射整个城南新区。城南核心商圈在建商业明细项目名称建筑面积项目定位业态商铺售价租金或扣点开业日期世贸广场55万㎡中端城市综合体星级酒店、超市、影院、餐饮、娱乐、零售等未定租金：未定预计2014年-2016年港汇中心19万㎡中高端城市综合体百货店、折扣店、超市、餐饮、休闲、娱乐、溜冰场、大型卖场未定未定预计2015年01月01日中普城市广场55万㎡中高端城市综合体超市、影院、餐饮、娱乐、零售等未定租金：未定预计2014年-2016年世贸中心2.8万㎡中高端城市综合体影院、家具博览中心、步行街、餐饮、娱乐、零售等未定租金：未定预计2014年-2016年金鹏99城市广场11万㎡中高端购物中心超市、影院、餐饮、娱乐、零售等未定（预计均价3万/平）租金：未定预计2014年左右开业长江商贸城7万㎡专业市场家居、建材、五金等//已开业合计149.8万城南核心商圈主要商业在售商铺价格小结目前城南核心商圈主要在建商业有一家：金鹏99城市广场；规划中未动工商业有四家：世贸广场、中普城市广场、世贸中心、港汇中心。其中进度最快的金鹏99城市广场目前售价还未完全确定，预计售价均价3万/平。工业园区商圈的范围界定琅琊区工业园区分南北两个区域，南区为扬子路、南京南路和上海南路所包围的中间区域；北区为扬子路、上海北路和世纪大道所包围的中间区域；工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和仪邦广场，其他商业在规划中。工业园区北区工业园区南区工业园区商圈商业构成-滁州国际商城琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和仪邦广场，其他商业在规划中，如红星美凯龙。项目位置：滁州市上海北路611号开发商：滁州中州置业有限公司总建筑面积：约68万㎡项目简介：位于城东工业园区，位置较偏远，交通不便利。打造超大一站式建材、家居、五金、装饰专业市场。项目由ABC三区构成，A区已开业、B区招商中，预计2014年开业、C区规划中。在售B区28-38栋两层，26㎡/间商铺，1F层高5.6米，2F层高5.4米。1F临街约7000-9000元/㎡。2F3000-6000元/㎡。滁州1912滁州国际商城工业园区商圈商业构成-仪邦广场琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和仪邦广场，其他商业在规划中，如红星美凯龙。滁州1912项目位置：上海北路585号开发商：滁州仪邦置业有限公司占地面积：186亩总建筑面积：182000㎡商业建筑面积：74000㎡项目信息：项目包含住宅7万平米（均价3000-4000元），酒店式公寓3.6万平米，公建配套0.2万平米，商业7.4万平米，打造集休闲、娱乐、办公、购物、于一体的品牌广场。商业为2层底商，打造大滁城奥莱城。销售和商业招商状况不理想，目前已是二次招商，预计开业时间2014年左右。城东工业园区商业明细项目名称建筑面积项目定位业态商铺售价租金或扣点开业日期滁州国际商城68万㎡专业市场家居、建材、五金等批发零售市场一楼：7000元-9000元/平；二楼3000元-6000元/平租金：未定一期已开业，二期在建中，预计2014年左右开业仪邦广场7.4万㎡购物广场休闲、娱乐、办公、购物未定租金：未定预计2014年-2016年合计75.4万城东工业园区主要商业在售商铺价格小结目前城东工业园区主要在建商业只有两家：滁州国际商城、仪邦广场；规划中未动工一家：红星美凯龙。目前只有滁州国际广场一期在售，售价为一楼：7000元/平-9000元/平；二楼3000元/平-6000元/平。高铁站前商圈的范围界定高铁站前区位于六个组团之一的高速铁路站前组团内，用地范围是以滁州高铁站为核心，北至恒丰路和昌辉路延伸段、西至丰乐大道、南到高速铁路、东临规划中的永乐路和儒林路，用地规模为821.5公顷，规划人口容量约为14万人。商业金融业用地位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积29.02公顷。高铁站前商圈内商业构成-正在规划中的滁州市高铁站前区总规划，集交通、商贸、文化娱乐、居住功能为一体的城市新区。其中核心区为依托高铁站形成以交通、商业、商务、宾馆酒店等为主的交通枢纽中心，规划中的商业金融业用地位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积29.02公顷，预计2016年左右完成商业落定开业时间可能要到2018年。城市商圈分析小结商圈已运行商业面积在建商业面积合计在建预计开业时间预计售价（万元/平米）老城核心商圈15.92万23.1万39.02万2014年街铺：2.5-5万内铺：1-3万城南商圈160万149.8万309.8万2014-2016年均价：3万元工业园商圈少量75.4万76万2014年均价：9000元高铁站前商圈规划中，总用地面积：29.02公顷2018年规划中合计175.92万248.3万424.82万2014年居多不含高铁商圈说明：未来，尤其在2014年，尤其在城南商圈，将会有大量商业用房上市，在商户和消费者方面对我项目产生的竞争影响不容小觑。随着建设大滁城的步伐进一步加快未来滁州将实现南接全椒、北连来安和天长，整个滁州市的商业格局也将发生变化，城南商圈对老城商圈的影响不可小视。一、老城核心商圈以天长路和南桥北路交汇处的成熟商圈为中心，周边三公里范围为半径的辐射范围，构成了目前滁州最为繁华的核心商业中心，经营中成熟商业体量预计达30万方，在建新型商业体量达23.万方。二、城南新区商圈随着新市政府的南迁，城南新区吸引了一批较为有实力的商业地产投资开发者，集中在以新市政府为中心，龙蟠大道为主轴的周围区域，如世贸中心、喜来登中心城、中普城市广场、金鹏99城市广场等，未来将成为城南新区的商业、行政、商务中心，逐步形成城南核心商圈，辐射整个城南新区及全椒。三、工业园商圈城东工业园区的打造也是大滁城建设的一个重要组成部分，其中配套的工业园商业中心，主要是以专业批发零售市场为主，如五金建材批发市场、红星美凯龙家居等。四、高铁站前商圈：目前处于规划阶段城市商圈分析小结第二部分滁州市商业项目分析通过对城市商业项目的调研分析，了解目前商业项目的经营面积