人口结构与房地产市场关系分析

人口结构与房地产市场关系分析作者：平晓冬作者单位：人民银行济南分行,山东,济南,250021刊名：中国经贸英文刊名：CHINABUSINESSMONTHLY年，卷(期)：2010，(6)被引用次数：0次参考文献(7条)1.美国人口咨询局人口手册2.总抚养比＝全部非劳动年龄人口/15-64岁劳动年龄人口,括少儿抚养比和老人抚养比,中少儿抚养比＝0-14岁人口/15-64岁劳动年龄人口、老人抚养比＝65岁及以上人口/15-64岁劳动年龄人口3.中国统计年鉴19854.中国统计年鉴19885.蔡昉2006中国人口与劳动问题报告6.陈卫中国未来人口发展趋势:2005～2050年[期刊论文]-人口研究2006(4)7.查看详情相似文献(10条)1.期刊论文林文.邹惠明「人口红利」与住宅真实需求-城市开发2007,(5)人口红利是指从事经济活动的人口不断提高带来的高生产率与高储蓄率,从而导致较高的资本积累.人口红利变化对住宅真实需求影响巨大.万科首席研究员谭华杰说过,看懂人口就看懂了房地产.要看懂人口最关键的是要看懂人口红利.2.学位论文史青青基于人口红利、汇率的房地产价格研究2009房地产是一种特殊的资产，它具有消费品和投资品的双重特性。从长期看，按照标准的资产定价模型，房地产与其他资产类似，其价格主要取决于房地产未来能够提供的服务的贴现现值，包括:(1)未来租金的贴现现值；(2)未来房地产出售余值的贴现现值。与其他资本商品一样，房地产投资被认为取决于托宾Q。该理论意味着，投资是项目资本化价值与单位资本重置成本比值的增函数。与股票投资不同，房地产开发一般使用房地产价格作为资本化价值。按照此种解释，房地产价格周期波动的根源是经济周期、利率变化和风险溢价。但传统资产定价模型在解释实际房地产价格波动时非常乏力，房地产市场还有一些不同于其他市场的特征。近期关于房地产价格的两个热门话题：一是争论“人口红利”和房地产价格是否有关，关系如何，直观上来看，人口增长可以增加对房地产的需求，但在运用相关数据实证时，有些学者得出人口因素对房地产价格有正向推动作用，也有的学者实证研究结果并没有发现两者间的关系，国内外研究结论并不一致，而且对此问题的研究也缺乏理论上的支持；二是人民币汇率对房地产价格是否有影响，影响的方向如何。一种观点认为汇率的变动并不会对房地产市场产生太大的影响。由于投资房地产开发项目周期很长，并且房地产的流动性相对较低，开发期间市场的波动往往很大，存在着高风险性。这样，汇率的升幅对房地产项目的投资不会产生很大的诱惑力。国际资本是否进行投资，关键是看房地产开发项目的风险以及对房地产市场的预期；另一种观点是，人民币实际有效汇率的升值对房地产价格有正向的推动作用，因为当实际有效汇率升值时，国外投资者不仅可以获得房地产市场的投资收益，还可以获得人民币升值的收益。因此，人民币实际有效汇率的升值会吸引外国投资者对房地产市场的投资，提高购房需求。国外较少研究汇率对房地产价格的影响，而国内学者主要进行定性分析和实证分析，对此问题的研究也没有一致的结论。在上述研究背景下，本文研究的主要内容是（1）根据中国的实际情况，通过建立一个房地产均衡价格模型，从理论上证明了在完全理性的市场中，房地产收益率与人口增长、劳动人口抚养比无关，但与城市化率负相关。劳动人口由农村进入城市可以短时增加房地产价格，但最终会降低房地产投资的收益率。采用中国不同类别房屋销售价格以及人口相关数据，实证结果支持了上述理论模型。（2）通过建立汇率和外国直接投资FDI的关系模型，FDI流入房地产市场可以同时影响供给和需求，但由于房屋供给的相对刚性，FDI对房地产需求的影响更显著，进而说明汇率和房屋价格关系，并借鉴杜敏杰、刘霞辉（2007）汇率预期对地产价格影响的模型，从理论上说明汇率预期和房地产价格的关系，并运用中国数据实证检验发现人民币实际有效汇率与各类房屋销售价格呈长期反向均衡关系，与理论模型不符，这可能是因为我国汇率升值预期突显于2005年汇率改革之后，但这一时期外资流入在推动名义房价上涨的同时，整体物价水平也出现了快速上涨，房价涨幅在这一时期实际是逐步下降的。在运用地区面板数据进行实证时，发现汇率变动和各类房屋销售实际收益率呈现正相关关系。对于以上两个问题的回答，说明人口因素在这段时期对房价的影响不显著，而汇率是影响房地产收益率的一个因素，本文人口红利、汇率对房地产价格的影响有重要的理论和实践意义，不仅可以对现在的房地产“拐点论”的争论提供一个明晰的结论，也可以为企业的生产经营提供帮助，为投资者投资提供支持，而且可以为未来政府决策，进行宏观调控提供参考。3.期刊论文林文.LinWen人口红利与福州住宅真实需求-城市2007,(7)人口红利是指从事经济活动的人口不断增加带来的高生产率与高储蓄率,从而形成较高的资本积累.人口红利变化对住宅真实需求影响巨大.万科首席研究员谭华杰说过,看懂人口就看懂了房地产.要看懂人口最关键的是看懂人口红利.4.期刊论文邓有德.王敬峰武汉市房地产市场的发展趋势和投资取向-法制与社会2009,(2)目前房地产市场博弈进入关键时期,绝大多数楼盘开始降价吸引消费者,这是当前拐点论的重要依据,从蓝皮书预计国家宏观环境来看,目前房价的低迷不是从长期上涨到长期下跌的拐点,更不是从大涨到大跌的拐点,而是从快速上涨到理性调整的拐点.本文通过对武汉房地产市场的分析,阐述了武汉房地产市场的发展趋势和投资取向.5.期刊论文任正委人口因素对房地产市场需求的影响——兼论中国房地产业的刚性需求-商场现代化2008,(17)本文论述了城镇人口数量和人口结构对房地产市场需求的影响,认为这方面因素短期内仍将推动房地产市场需求的增长,但在中国城市化趋于饱和、人口红利转为人口负债后将显著影响房地产业的发展.接着提出房地产市场刚性需求的两个方面:人类在时间上的身份转换和空间上的身份转换.6.学位论文刘洪武汉房地产市场分析与发展预测研究2008我国经济的快速发展带来了房地产行业的繁荣，中国房地产行业实现了高速发展和规模化扩张，武汉房地产也不例外。武汉市作为二线城市，房地产业发展起步较晚，房地产价格也偏低、市场价值被低估。然而随着武汉市区位优势的明显提升，武汉市房地产业在近期也得到了快速发展。房地产价格不断攀升，对武汉市的经济发展也起到了一定的拉动作用。但鉴于外围市场如北京、广州、深圳等地房价的变动，武汉市房价是否有虚高的危险，面对这个问题，迫切需要在新形势下深度分析当前武汉市房地产业的发展。机遇与挑战是共存的，当前的武汉市房地产市场，应该充分利用中部崛起战略的优势，充分发挥城市价值，完善和优化房地产市场，调整房地产结构，做到理性协调稳定地发展，这也将是本文需要研究的原因所在。因此，本文首先从武汉市的经济以及房产、地产的背景着手，运用房地产市场与预测相关理论，分析武汉市房地产市场的现状，然后通过对武汉市房地产市场的运行特征，即成熟渐进性、发展不均衡性、自住需求主导性以及城区中心带动性四个方面进行详细分析，再结合武汉市房地产市场发展的影响因素，以此对武汉市房地产市场发展前景进行了展望，把握武汉市房地产业发展趋势，给予武汉市住房消费者和开发商一定的借鉴。具体而言，本文认为武汉市的房地产市场有以下发展趋势：1、由于武汉市经济良好的发展态势，人口红利的因素以及自住需求仍然占据主导地位等因素，武汉市的房地产市场会继续保持姿态有着良好的发展态势。2、因为武汉市政府的规划布局，武汉市的楼市发展的区域带动性凸显，各中心城区相互带动，不止是中心城区，近郊区甚至是远郊区的楼盘都受到带动，“回归郊区”的呼声也越演越烈，住房向郊区发展是武汉市房地产市场发展的必然趋势。3、政府保障工作更加到位，着力解决房地产供应结构问题。因为住房供应结构层次不多，且经济适用房的供应不充足，使得政府会更加大监管及投资力度，武汉市的经济适用房在整个房地产市场上的作用将更加明显，而长期处于经济适用房与廉租住房、经济适用房和商品房供应对象之间的缺口的“夹心层”的住房问题将会得到解决，未来几年可以通过经济适用房出租、限价房等来实现。武汉市房地产市场的住房供应结构将产生变化，经济适用房的比例大幅度增加，起到解决中低收入人群住房的重要途径之一，而限价房则会真正使得处于“夹心层”的居民从尴尬中走出来。武汉市的房地产供应结构将更加健全，房地产市场将更加繁荣。7.期刊论文叶春雨.YECbun-yu房地产开发项目成本控制研究-广东财经职业学院学报2008,7(4)随着国民经济快速发展、住房分配体制改革、人口红利因素和城市化进程快速发展,我国房地产业正经历一个暴利、高速发展的阶段.在这样的背景下,房地产企业大多实行粗放经营,项目成本管理、控制意识淡薄.然而,近年来随着更多的市场进入以及政策法规的不断完善,尤其是国家一系列宏观调控措施的实施,房地产企业正在经历一场阵痛.要度过这场阵痛,房地产企业必须重视价值链分析,实施全面成本管理,建立精细化的成本控制和跟踪管理体制,方能应对环境的挑战.8.期刊论文王晶杰浅谈土地增值税对房地产市场的经济效应-中小企业管理与科技2008,(4)随着我国城镇化进程的不断加快,加上人口红利的不断增长、人们对居住环境的要求日益提高,促进了住宅产业化的不断快速发展,对国民经济内需的强力拉动起到了一定的促进作用.但自2003年起,随着房地产开发投资额的连年高速增长,商品房销售价则年年攀高,由2003年增长3.4%,到2006年增长7.7%,更有甚者部分城市和地区的房价年增长超过20%,已远远超过普通居民的购买承受能力,房价成为最让政府头痛的经济问题.9.学位论文吴艺灵2008年房地产行业证券投资分析2008房地产业对国民经济的增长贡献率较高，是国民经济的支柱产业。2007年,美国和英国房地产市场出现大幅下跌，美国爆发了次级抵押贷款危机。而中国房地产市场由于人民币升值的预期吸引了大量的投资性资金的涌入从而推高房价。但是，政府九月份加强对房地产的调控，导致房地产市场成交量低迷，许多城市房价有所松动。房地产是否出现了拐点，2008年的房地产市场将如何发展，投资者又如何去投资成为了市场关注的焦点。本文通过分析房地产在我国未来长期发展的前景，得出我国房地产市场由于土地供应的紧张、市场刚性需求强烈、人口红利、城市化进程加速、人民币持续升值将长期保持良好的增长；通过分析2007年房地产市场的运行情况和政策对市场的影响以及深入研究2008年影响房地产供给和需求的因素，得出2008年供求矛盾依然紧张，刚性需求将是支持市场平稳发展的动力源泉，房地产市场价格将保持在一定区间平稳运行将不会大起大落。并且通过数据对比分析房地产上市公司股票和沪深300成份股的历年业绩增长以及历年涨幅的情况，得出2007年房地产上市公司的涨幅出现滞涨，未来有补涨的需要，并且房地产上市公司从2007年10月以来跌幅比较大，鉴于未来的成长性，行业整体的估值水平已经出现投资价值。在2008年房地产调控措施将继续加强的条件下，具备土地储备丰富、资金优势的房地产公司和受宏观调控影响小的资源型地产公司将是2008年房地产的投资方向。10.期刊论文王林.陈雯.WANGLin.CHENWen中国农民工就业矛盾研究-重庆大学学报（社会科学版）2008,14(1)中国处于经济社会转型时期,农村剩余劳动力及城市工业化的需求,使农民向城市移动无可避免.由于历史沉淀下来的城乡隔离政策、农村剩余劳动力数量巨大、农民工本身素质、就业规划性与方向性差等原因,导致中国农民工低端就业、不稳定就业、自我及后代无保障就业、两栖就业等,以及雇主的低成本雇佣、一些地方政府不断享受人口红利等就业矛盾尤其突出,带来诸多社会问题(资源配置失当、流动性加大、社会稳定等),农民工就业矛盾表现在宏观、中观及微观三个层次,只有在相应的层次发挥政府、企业、农民工组织、农民工个体及NGO等的作用,通过政策调整、目标调整、行为调整等来消除、缓解农民工就业矛盾,统筹城乡,建设和谐社会.本文链接：