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昆明市西市区房地产发展情况市场调研一、调查区域范围及基本情况此次市场调研范围以西市区房地产市场发达区域为主：西边以昌源路为界，北边以学府路为界，东边以一二一大街为界，南边以人民西路为界的围内进行为期三天的市场调查，利用访问法、观察法、探测性调查、因果性调查，对区域范围内房地产微观市场进行调研及分析。该区域房地产市场特征被二环西路一分为二，东边是80、90年代房屋建筑风格，西边是以高新区为代表的现代建筑风格。二、市场调研1、昆明市房地产市场走势分析（宏观）中国加入WTO已有5年，各项政策制度的完善及落实着实给消费带来了实惠，我国GDP发展速度以每年10%以上的速度增长，云南去年的GDP增长也达7%的速度，国家及地产政策环境稳定，对房地产业影响较大的金融业也取得了较大进步，金融市场保持稳定，加之昆明三大开发区的各项优惠政策，不断有全球知明企业进住昆明，外汇储备不断提高。科学技术的快速发展给房地产行业带来了数字时代、网络时代的全新概念，去年国家出台了“831”土地限制政策及央行压缩银根，调高商品房贷款利率，目的出于给沿海房地产炒房现象降温，还市场一个理性。2、昆明房地产市场走势分析（中观）近期出台的政策法规：1、云南省建设厅文件关于转发房地产估价机构资质核准条件的通知；2、关于征订《房地产文件汇编二》的通知；3、商品房购销合同样本（1—16页）；4、《中华人民共和国城市房地产管理法》建设部关于加强商品房销售管理的通知。2004年中国最具投资价值的100个二、三线城市排名中昆明位于第33位，其中房地产投资水平为0.21，位居第28位，整体潜在需求为0.63，位居第7位。全市总面积21111平方公里，辖5区市8县，市区百积约98平方公里，总人口578万，平均气温14.2度，03年国内生产总值812亿元，社会固定资产投资总额达360亿元，其中房地产投资达68亿元，城市是房地产的载体，城市的扩张重新定位，给房地产业带来了巨大发展契机，随“住在昆明”号角的吹响，新一轮城市化进程已经全面启动。昆明楼市逐年攀升昆明房地产市场起步于上世纪80年代中后期，经过10多年的逐步培育，自90年代末发展明显加快，近三年已进入一个稳步增长的新阶段，过去5年，昆明房产市场投资稳定在70亿元左右，占全市固定投资的18.9%，经过几年的发展，昆明市个人购房占市民所购商品住房销售额的95%以上，居民私有住房的比例已达到70%以上。房地产开发总量稳中有升，02年68.34亿元、03年为70.07亿元、04年为80亿元，开发面积为02年731万㎡、03年748.9万㎡、04年9月末已达658.6万㎡，其中住宅商品房分别占80.12%、89.90%和88.32%，竣工面积02年42%、03年47%、04年不低于40%，其中商品房竣工面积占九成左右。市场需求不断扩大商品户预售面积02年为120万㎡、03年为140万㎡，实际成交面积02年为179.68万㎡、03年为220.62万㎡，通过二三级市场完成的交易面积02年为142.18万㎡、03年为516.14万㎡，空置房消化较快，分别从02年的116.3万㎡，降至03年的88.9万㎡，04年仅乘34.4万㎡，置商品房中住宅占45%。市场价格逐年提高02、03年昆明新增商品房平均成交价每年以10%的比例递增。二手房成交价分别为1071.01元/㎡和1264.52元/㎡。产业规模逐年扩大从房地产企业的登记户数看，02年357家，03年为452家，04年9月已达499家。04年1月至12月30日，昆明市新开楼盘60多个，商品房成交面积达492万㎡，同比增长43%，交金额133.9亿元，同比增长33%，商品房住宅平均价格为2711元/㎡，同比增长10%以上。非住宅平均价格为4502元/㎡。二手房成交面积602.6万㎡，同比增长15%，成交金额74.48亿元，同比增长25%，二手房均价为1304元，同比增长10%。03年、04年，昆明市房地产用地供应量分别为5418亩和9236亩，03年相应较少，04年则大幅度增加，04年增加的土地供应量将在1至3年内逐步开发，05年房价走势将在04年基础估计上幅5%—10%之间。以下统计数字是昆明市近二年的房地产市场调查报告：主要有以下几项因素1、居民住房私有化比例已达59.3；2、预购房以经济适用房为主和商品房为主；3、居民可承受的房价以每平方米1000—2000元为主；4、25—34岁的人占购房人群的36%；5、预购面积80—100平方米的需求量最高；6、主要房屋预购者家庭月收入在1000—4000元间，工薪阶层购房依然难，价格是最大瓶劲；高收者将是市场生力军。调查所涉及的调查范围来看，昆明城市居民以居住楼房为主，87.7%的家庭住房为无电梯式楼房，只有3.7%的家庭住在有电梯的商品房里，还有8.2%住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改的不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数；18.2%向房管所租用房屋；11.5%租住单位的房子；住房面积和多数在40—80平方米之间。多少都市人准备买房，据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21.9%，其中以经济适用房和商品为，预购面积在70—150平方米之间，可承受价格以每平方米1000—2000元为主体，辅之以每平方米500—1000元及2000—3000元的价格。购房资将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。有了产权房，还买房吗？数据显示，调查总体中59.3%的家庭拥有住房产权，住房面积在20—80平方米不等，多为2、4或4口之家，其中以居住面积在50—80平方米所占比例最高，20—50平方米居住面积位居其次。还有小部分家门或个人从单位或私人处租房。调查显示，在已拥有产权房的家门中，23.3%预计在五年内购房，20.1%预计明后购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。调查显示，无产权房家门主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题，而已拥有产权的家门则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量，计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。而计划1年内购房的比例也高于计划2年购房的经例，说明购房群体要么已持币在手，有比较具体的购买计划，要么准备一个较长时间的资金积累，再进行置业大投入，使生活质量彻底改观。另处，在商品房预购群体中，有产权房的家门预购比例达55.6%，远无高于其他住房群体，预购面积以81—100平方米的需求为最高，达30.5%；而在100—150平方米的预购群体中，拥有产权房的家门预购比例高达62.3%，可购房在这个群体中的市场潜力非常可观。调查显示，其中家门月收入在2000元至2500元之间的比例最高，达16.5%；6000元以上的高薪家门比例最小。希望房价在1000—2000元的比例最高，为30.4%；500—1000元的占22.3%；2000—3000元的占21.6%；希望房价在6000元以上的不足1%。在这些拥有房产权的预购者中，有69.1%希望使用家庭存款来购房，31.4%希望政府贷款，16.1%打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良好性增长。购房是什么样的人？数据显示，25—34岁的人占购房人群的36%，位居榜首，而3544岁的人群比例为20.3%，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业/服务人员、公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000—2000元范围内为主体购房者。目前，中国的家庭结构以三品之前家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7%和39.2%；预购面积在70—150平方米间不等，以80—100平方米的需量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000—4000元间，居民购房承受能力有多大？谁更急于购房？中国人喜欢居有定所，不尚迁徒。据调查，认为“只有真正拥有自己的房了，才会觉得稳定和可靠”的人占总体调查人口的75.6%。从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11.5%，居第二位，而这其中60.1%的预购者介于21—35岁之间；制造业职工占预购总体的12.8%，居首位，这其中46.5%的预购者介于21—35岁之间；而中级公司经理介于21—35的预购比例也超过了60%。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6%为已婚，其中介于21—35岁的点43.7%，介于36—45岁的占30.4%，34.7%为独身，其中66.1%介于21—35岁之间，仅有1.4%介于36—45岁之间。从预购房者年龄结、职业特征及婚姻状况看，已婚中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。应该说，21—45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50—150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿意花3000—4000元/平方米购房的也占一定的比例，这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场情的差距。调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500—1000元的占22.9%，1000—2000元的占32%，2000—3000元的占19.6%，而6000元以上的仅占1.3%。居住环境对购房有多大影响？调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，认为城市轻度污染的占调查总体的60.9%，在调查总体中仍有47.1%的人认为自己不惧怕失业，这些人中26.5%的人预计在五年内购房，而他们的收入主要在1000—3000元之间，另外从调查中还可以发现，收入越高越高越倾向于购买商品房。3、昆明市西市区市场走势分析（微观）（一）、回顾与展望昆明市西市区受昆明市高新技术开发区高新产业的强劲发展影响，区域内各项技术指标大幅提升，区域内土地已由生地渐变成熟地，房地产业经历了南北热后，西市日渐成为人们关目的地区，西市区不仅土地储备量大，而且拥有56万左右的居住人口，且近年来进住该区域内的人口程上升趋势，受高新技术开发区的影响，不断有公司企业进入，随城市配套设施的逐步完善，绿化规模的不断扩大，该区房地产投资必定成为热点区域。调查区域内房地产项目的基础情况如下：楼盘名称开发商楼盘地址楼盘价格销售电话美丽人生昆明财兴盛房地产有限公司高新区科医路可口可乐公司对面起价198083137668313866美丽新世界昆明华信地产西山区城市投资开发公司人民西路转昌源中起价2060均价238082112228211266西华苑昆明丰泽苑房地产公司西华园旁2020—255041725392885396实力五彩（已售完）云南实力房地产开发集团、昆明亘大房地主开发经营公司西苑立交桥南行200米均价250082228888211266香格里拉盛景昆明坤达房地产开发经营公司兴苑路中段准现房19.2万起82253338229555香颂岚山云南百大住宅开发有限公司黄土坡均价260083137668315136兴盛苑财兴盛房地产限公司科医路起价198083137668313866左岸公寓云南鸿源屋业有限公司、高新区土地房屋开发经营公司西苑立交桥，人民西路起价270082173268216171新知花园荣成兴业房地产有限公司高新区海源中路起价1880最高价228082111198216622千喜龙庭云南千喜龙庭房地产开发有限公司西山区政府后门起250082200888220999灯火阑珊处昆明市西苑房产综合开发经营公司秋苑二期8329056阳光果香云南中产房屋开发有限公司学府路起价25005399998学府人家云南汇和房地产开发经营有限公司学府路747号均价230053571665357566活力空间昆瑞路傍起价2300803507778351777创意英国云南杰昌房地产开发有限公司茭菱路88号均价3000535