易门新城国际商贸城市场调研报告

易门新城国际商贸城市场调研报告谨呈——重庆亨佳龙房地产开发有限公司本案项目开发的三大目标：迅速完成销售、回笼资金；尽可能实现项目利润最大化；通过项目开发树立本案易门唯一高端综合型商住项目、城市地标的地位，同时传播项目与开发商美誉度。本案开发规划建议3市场分析1报告目录本案项目定位2本案开发规划建议3市场分析1本案项目定位2Part1易门县城市概况易门县概况易门风景优美、物产丰富，以“菌类之乡、滇中水城”的城市形象为世人熟知。易门县地处滇中西部，玉溪市西北，东与安宁市、晋宁县相接，南连峨山，西和双柏隔绿汁江相望，北部与禄丰、安宁两县市接壤。总面积1571平方公里。东西宽44公里，南北长57公里。辖：2街道办事处1镇1乡：名族乡、龙泉街道、六街街道、绿汁镇、小街乡、浦贝彝族乡、十街彝族乡、铜厂彝族乡。交通概况易门位于云南省中心位置，地理位置优越、交通便利，东南距玉溪市146公里、东北距省会昆明94公里，数条高等级公路可迅速从县城直达昆明、玉溪、楚雄等地，具备城市发展的先天交通优势。主要交通路线易门—昆明高等公路易门—昆玉高速—玉溪易门—安楚高速—楚雄至楚雄方向易门县城安楚高速昆玉高速资源概况易门是云南省主要铜矿产地之一，有大小矿点50余处，铁矿储量达2400多万吨；此外还有铜、铁、铅、锌、白钙、磁土、大理石、花岗石、石灰石等多样的矿产资源，该类资源的开采为当地经济的发展提供了巨大的帮助。经济发展概况易门县2011年实现GDP总值39.52亿元，较上年增长16.8%，但总体经济总量仍然较小，在云南各县中仅排在中游水平，未能跻身前50强名单内。云南省2011年各县市区GDP经济排名易门县2009-2011年GDP总量示意图（单位：亿元）28.0132.9439.52051015202530354045易门GDP示意图200920102011易门县2011年人均GDP为22313元，较上年增长16.7%，人均GDP增长率与GDP增长水平基本持平，人均收入水平稳定提高。1581518598223130500010000150002000025000人均GDP增长示意图200920102011易门县2009-2011年人均GDP示意图（单位：元）易门县。易门县目前仍是以工业（矿产）经济为主的、较为单一性发展的产业结构类型，目前县内其它产业发展明显滞后，尤其在服务行业发展上更为落后。01020304050易门三产业比重示意表（单位：%）第一产业第二产业第三产业第一产业17第二产业48第三产业351据2010年11月1日易门第六次人口普查统计数据，易门县目前共有人口177110人，同2000年第五次人口普查的169581人相比，十年共增加7529人，增长4.44%，平均每年增加753人，年均增长率为0.44%，城市人口增长速度缓慢，新增刚性购房需求少。易门人口变化情况1640001660001680001700001720001740001760001780001易门2000-2010年人口变化图20002001200220032004200520062007200820092010目前易门县内城镇人口57029人、乡镇人口120081人，城镇化率为32.2%，略低于云南省35.2%的平均标准，在云南各县城中处于中上等水平。0200004000060000800001000001200001400001易门城乡人口对比表乡镇人口城镇人口乡镇人口120081城镇人口5702912011年彝良固定资产投资31.46亿元，同比上年增长31.7%，（其中房地产开发投3.71亿元，增长20.3%），目前已经具备基本的基础设施配套，房地产开发目前正处于由起步迈向快速发展的转折阶段。易门固定资产投资概况2009-2011年易门固定资产投资示意表（单位：亿元）010203040200920102011200923.47201028.96201131.46100.511.522.533.5412009-2011年易门房地产投资示意表（单位：亿元）20112010200920113.7120102.8620092.171易门土地市场概况易门县2012年1月-10月土地成交一览表2012年1—10月共成交土地61宗，总成交面积217153.02平米，其中住宅用地成交11680.69平米（含11454平米廉租房），商业用地成交15423.79平米（全为政府机关用地），廉租房的修建供应会对本案住宅销售产生一定的影响。小结总体而言，易门经济发展呈向上的趋势，城市建设在不断更新和完善。从基本面而言，经济的向上发展形势对房地产行业的发展有直接的促进作用。现状挑战易门县目前现状可概况为产业结构单一、财政情况中等、基础设施配套一般、常驻人口少和自然资源好五大方面，易门具备较大的城市发展空间。易门属于典型的“城镇级”城市市场，整体发展格局有限，对于易门以外的人群基本没有吸引力。易门城市城镇化率与同类县市相比并不低、人口增长缓慢、刚需有限、而改善性需求对居住条件有一定要求。目前易门市场处于高速发展前的转型期，但缺乏相对应的软硬件设施及规划方面的支持，目前各项目只能依靠自身条件进行项目操作及营销。Part2易门县城市规划易门城市整体规划分析新城区：新城区是易门县今后发展的主要区域，为了配合新城区的发展目前易门县人民医院和汽车站搬迁到新城区；野生菌饮食文化区：该区域主要以野生菌饮食为主题，目前该区域已经拥有众多野生菌饭店、酒店以及商务会所；本案野生菌饮食文化区政务区中心商业区政务区：该区域主要以政府办公为主，目前已经有法院、会厅等政府机构中心商业区：以中心街、朝阳路、龙泉中路为主，目前该区域为易门县的商业中心，目前即将推出的区域性代表商业项目——嘉盛财富广场便位于该区域，建成后必将成为区域新焦点。Part3易门商业现状分析商业现状—主要商业区现状简析龙泉路商业街：龙泉路商业街为易门县老商业中心；目前主要以宾馆、服装、通信、餐饮等商业业态为主，其销售产品主要为中低档商品；步行街商业街区：步行街是易门县政府大力打造的特色商业街区，销售产品主要以中档商品为主；主要经营商场、服装、化妆品、电器及银饰等；区域购物中心：该部分主要以超市形式出现，较具代表性的超市为玉溪家佳购物超市。龙泉路商业街区商业现状—其它商业现状简析易门县除主要三个商业区外还零星分布着各种商业，分散于整个县城范围内，主要以小型KTV、会所、餐饮、装修石材卖场及小超市便民店等业态存在，规模小、满足基本居住需求。目前易门县商铺出租采用铺面整租形式，租金收取比例均按年计算；据我方调查了解，易门步行街商铺租金最高、其次是龙泉路沿线，其它区域商铺租金相对较低。序号位置面积租金转让费备注1朝阳路243号48平方米4.4万/年4.8万空铺2朝杨路205号65平方米5.1万/年5.3万空铺3中心街12号53平方米5.3万/年5.6万空铺4中心街25号104平方米9.4万/年10.3万两个铺面合在一起的5中心街107号60平方米5.4万/年5.7万新装修的6龙泉西路58平方米3.8万/年2万空铺转让7龙泉中路45号53平方米4.9万/年5万空铺8龙泉中路89号45平方米4.3万/年4.9万空铺9教师小区对面27平方米0.58万/年4万包含以前店主的全部物品转让费中还含半年租金商铺租金情况商业小结易门商业市场目前主要由县中心步行街和龙泉街商业区两部分构成，辅以其它零星小商业；目前易门商业业态主要以各类门店、宾馆、通信及餐饮娱乐场所等形式出现，但普遍规模较小，不成行成市；易门目前县中心主要商业区商铺租金区间大致在4.4万—5.4万/年，其余区域商铺租金大致在0.58万—3.8万/年，转让费2万—10万不等。Part4易门在售楼盘分析御景龙园占地面积800000平方米建筑面积600000平方米总户数当期户数500户容积率2.39绿化率40%主力面积90-123销售均价3000元/平方米去化率当期97%物管费暂无车位1000个优惠政策一次性优惠5%配套设施易门中学、开盘时间\交房时间\开发商：云南升华集团易门力达房地产开发有限公司建筑风格：现代简约建筑形态：32F高层项目销售状况较好，目前主要剩余78-90平米左右的小户型房源；本地人购房凭当地户口只需2650元/平方米，最低可做到2400元/平方米左右；下月即将开出水景房，价格在3000元/平方米左右，按揭无优惠一次性可享5%的优惠；销售人员专业水平较低，在场置业顾问仅两位。项目代表户型户型一：两室两厅三阳台，129平方米户型方正，紧凑感强；双卫及超大阳台设计增加了居住舒适度户型二：两室两厅三阳台，129平方米户型正，紧凑感强；飘窗设计增加了卧室的空间感嘉盛·财富广场占地面积\建筑面积\总户数180户容积率\绿化率\主力面积74-126销售均价待定去化率\物管费\车位\优惠政策交两万诚意金抵三万配套设施\开盘时间2012年12月交房时间2013年12月开发商：大理州嘉盛房地产开发有限公司建筑风格：现代简约建筑形态：6F多层，12F小高层该盘预计将在下月开盘，项目户型有二十余套74-84平方米的小户型；项目体谅较小总共仅180套；此项目拥有较大面积的商铺，商铺一楼层高6米，二楼层高3.9米；面积主要有17-91平方米，其中45-66平方米的户型占51%，66平方米以上占比13%，45平方米以下占比36%。项目代表户型户型一：两室两厅单阳台，74平方米户型方正，浪费面积小：阳台及飘窗设计增加了卧室的空间感；户型二：三室两厅双阳台，114平方米户型方正，双卫及阳台设计增强加了居家舒适度；水鑫花园占地面积\建筑面积\总户数\容积率\绿化率\主力面积90-125销售均价3500元/平方米去化率当期99%物管费\车位\优惠政策无优惠配套设施\开盘时间\交房时间\开发商：云南泰宇成房地产开发有限公司建筑风格：现代简约建筑形态：17F高层销售状况较好，目前剩房源较少，90平方米的户型仅剩一户且位于顶楼上；126平米的房源剩余较多目前还有二十余套，销售状况相对较差；商铺目前没有开盘；销售人员的专业素质水平较低，且在场销售人员懒散、销售激情不够。户型一：三室两厅双阳台，124平方米入户花园设计，增加了房间私密度；南北通透，通风效果好；户型二：四室两厅双阳台，125平方米户型方正，动静分区；超大生活阳台及飘窗设计增加了空间利用率；项目代表户型东盛花都占地面积\建筑面积\总户数\容积率\绿化率32%主力面积90-124销售均价3300元/平方米去化率90%物管费\车位\优惠政策一次性两个点配套设施\开盘时间\交房时间\开发商：大理嘉盛房地产开发商建筑风格：现代简约建筑形态：12F小高层商铺面积区间在29-99平方米左右，临街商铺单价在11000元/平方米，后街商铺单价约为8500元/平方米左右；商铺一次性优惠两个点按揭无优惠，按揭贷款首付50%。项目代表户型户型一：两室两厅三阳台，129平方米户型方正，紧凑感强；双卫、阳台及飘窗的设计增加居家舒适感；户型二：三室两厅双阳台，131平方米户型略显畸形，空间利用不便；扭曲户型空间舒适度较差；Part5易门客户需求调查分析根据贵公司即将开始对项目运作需要，我公司进行了对易门的居住情况、价格承受水平、购房需求等方面进行了全方位的调查，在短时间内圆满完成了调查任务，达到了预期目的。（备注：我方共发放抽样调查问卷30份）市场调研情况概述0246810121416客户年龄段示意图50-65岁30-39岁22-29岁22岁以下抽样对象最集中年龄段在30-39岁，占到总比例的46.6%，其次22-29岁和50-65岁年龄段各占23.3%，主力年龄段以中青年群体为主。23520510152025住房性质示意图自购商品房租房福利分房在易门有76.6%的居民居住商品房，16.6%的居民租房居住，仅6.6%的居民居住在单位福利房内。41442602468101214自有住房面积区间70平米以下70-105平米106-125平米126-150平米150平米以上