杭州万象城市场调研报告

杭州万象城市场调研报告•商业一地块分析三万象城简介二区域分析四总结钱江新城规划区域位置—一地块分析钱江新城规划功能定位–是未来杭州行政、经济、文化活动的中心；–是城市经济、旅游发展的新增长点；–是开辟钱塘江时代，带动钱塘江两岸城市开发的重要因素；–是杭州现代化大都市形象的标志区位情况地理、交通：万象城位于钱江新城的CBD区域，北靠钱江路，西邻江景路，南临富春路，东依庆春路，其中地铁4号线中的江锦路站、地铁2号线的钱江路站均与万象城接驳，项目周边还覆盖了多条BRT快速公交路线。周边配套：杭州大剧院、国际会议中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，规划有未来这里将成为商务办公、购物、文化娱乐的中心。本项目周边都是城市标志性的建筑，区域价值已被认可，有一定的升值空间；配套成熟、生活便利，体现高档的生活品质。二区域分析万象城规划总建筑面积约80万平方米，其中有首期已建成建筑面积达24万平方米的大型购物娱乐中心。与三栋建筑面积达14万平方米超高层住宅；二期将建设建筑面积达25万平方米的酒店式写字楼、公寓，三期将建设建筑面积达11万平方米的超高层写字楼与6万平方米的超五星级酒店。区域SWOT分析•区域优势Strength•钱塘江畔，自然景观条件佳•政府统一规划，有序实施，严格控制管理•区域交通便捷•区域劣势Weakness•背临钱塘江，发展空间受限•尚未成型，需要一定时间的人气积累•多家不同背景开发商实施建设，良莠不齐，增加了同质开发的潜在危险就规划本身而言，杭州钱江CBD的规划是相当到位和具前瞻性的，在截止目前的钱江新城建设的过程里我们也不难看出，政府的决心是坚定的。但由于杭州传统的商务区的潜在竞争，与隔江相望的钱江世纪城能不能形成合力等问题，并且随着杭州地缘经济地不断被边缘化，钱江新城CBD形成过程是漫长而艰苦的，随之而来的不确定因素也相当复杂。地铁交通分析其中2号线、5号线经万象城地块经钱江新城并在其中设有站点的线路有三条线路这对万象城的可达性和客流的汇集起到了极大的促进作用钱江新城规划交通组织老城区交通连接有清江路、解放东路、庆春东路、凤起东路等交通主干道。过江网络杭州市将在目前（已建和在建）六座跨钱塘江大桥的基础上，再增添“四桥一隧”，形成“十桥一隧”加密过江网络。万象城利用地块自身的优势，合理地规划，规避主干道过宽及周边大楼的压制，全力打造强势商业中心，为项目的最终赢利打下坚实的基础。因写字楼项目区位不具优势，需避免钱江新城内部的不必要无效竞争。酒店在规划设计中必须力求更贴近核心辐射区域内的企事业单位和政府机构的实际需求，与新城内大量的酒店形成错位互补，在商务配套方面真正达到CBD的要求。地块SWOT分析区域优势Strength区域劣势Weakness项目两面临宽阔的主干道，一定程度影响商业人气西侧的规划中的300米摩天高楼，使得本地块项目受到高度压迫感距离钱塘江较远，亲水性欠缺处于核心区内左右逢源的区位位置，可同时吸引来自写字楼和居民区的多样化消费群体东侧住宅已大面积动工，将带来大量人气建设中的过江隧道更能进一步提升地块价值地铁的规划，将提升区域价值基本概况三万象城简介万象城开发商：华润集团&新鸿基地产总投资：逾50亿港币位置：钱江新城-杭州CBD一期占地面积：9.95万平方米主要用途:商业，写字楼，酒店及酒店式公寓，住宅开业时间：2011年4月22日建筑面积：240000㎡楼层：地上6层、地下3层停车位：B2局部及B3全部约1300个车位万象城商城总平图分布解析项目分析地下三层，地上六层空中花园→下层式广场各层品牌介绍分布解析品牌布局Ole’（B2）、Central尚泰百货（B1-L3）、百老汇影城（L3-L5）、冰纷万象滑冰场（L4）分布解析人气较高的场所1、1层总服务台贵宾卡2、B1层千味刷3、3层嘉禾电影广场4、4层溜冰场品牌解析地下二楼品牌超市/健康/生活餐饮美车堂华润堂RichLife集品堂L&CHarborHouse芋贵人味千拉面McDonald'sMichelCourcelle珠宝餐饮FENIX、Tissot、CHJJEWELLERY、ENZO、周生生、周大福、千禧之星、CITYCHAIN、LensCrafters、甜言物语、emoi、乐扣乐扣、Mannings、Minigem、时光音像大渔铁板烧、满记甜品、AppleStreet、面包新语、ColdStone、必胜客、Starbucks、KFC、Godiva、甜言物语、千味涮、太兴餐厅、Movenpick、PacificCoffee尚泰百货品牌解析地下一楼品牌品牌解析一楼品牌国际品牌/珠宝/手表ouisVuitton、PRADA、MiuMiu、Fendi、Dior&DiorHomme、Ferragamo、ErmenegildoZegna、BottegaVeneta、Cartier、EmporioArmani、Montblanc、Piaget、LoroPiana、Balenciaga、Coach、MarinaRinaldi、Maxmara、HugoBossBlackLabel、Escada、Marni、Dunhill、Paul&Shark、Y-3、亨吉利世纪名表中心尚泰百货品牌解析二楼品牌国际品牌/国际潮流服饰LouisVuitton、Thoery、Durban、Kookai、Marella、HugoBossOrangeLabel、TrueReligion、Pinko、iBLUES、Blugirl、LLOYD、Lancel、Anteprima、Giada、Sammy、RIMOWA、ALEXANDREDEPARIS、songofsong、EscadaSport、Max&Co.、Kent&Curwen、H&M、MUJI、NOVO、Lb、PennyBlack、D-mop、TommyHilfiger、OVS餐饮品牌：CostaCoffee品牌解析三楼品牌时尚休闲服饰/鞋履/电影院Ochirly、EIEGANT.PROSPER、Dissona、COZZI、LEO、Pesaro、NINEWEST、Mephisto、EQ：IQ、GIVHSHYH、Finity、Jorya、JoryaWeekend、Marisfrolg、on&on、MAPbybelle、DanielHechter、PSALTE、Jessica、SteveMadden、NOVO、H&M、CAT、GEOX、SKAP、蓝丝绘、JNBY、速写、VEROMODA、JACK&JONES、ONLYSELECTED尚泰百货Kubrick鼎泰丰仙踪林餐饮品牌品牌解析四楼品牌儿童/运动休闲服饰/书店/冰场/电影院BEBELUX、Jacadi、NikeKids、Kingkow、Goodbaby、ToysRus、AdidasKids、E-landKids、Celden、CHCKEEDUCK、DrivePro、TeenieWeenie/E-LAND/ROEM、LOTTO、Columbia、TheNorthFace、JackWolfsin、Samsonite、HotWind、PageOne、玛花纤体餐饮品牌釜山料理川味观三上日本料理一茶一坐外婆家ICAF品牌解析五楼品牌礼品/家店/电影院/餐饮世尊家具艺术廊、肖邦家居、琉璃工房、LLADRO、法兰瓷、非非想时尚发型、MTM、气味图书馆、FRANZ、双立人、BOSE、OSIM、SONY、CAV、OTO、苏宁精品店、大食代、禾绿回转寿司、豆捞坊、亚洲土地品牌解析六楼品牌美容Orlane法国幽兰美研中心餐饮苏浙汇、张生记、唐宫四总结总结就区位来说，杭州万象城项目地处杭州市钱江新城，属于CBD的核心配套，是以万象城shoppingmall为核心，集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高尚住宅为一体的都市综合体项目。但是目前钱江新城的商务和居住配套尚未完全启用，加上连接市区和钱江新城的地铁尚未建成，公交线路也较为不便，因此现阶段交通是万象城面临的比较大的问题，工作日客流稀少。针对此问题，万象城开通了四条免费接驳巴士，方便客人的出行。现阶段消费者前往方式以驾车为主，且以杭城本地人为主，周末自驾的人数较多。随着万象城知名度的提升，辐射的区域逐步增大，且游客的数量也大为增加，将来其辐射范围将进一步增加乃至达到整个浙江。万象城的建筑设计亦比较有特色，它由凯里森建筑事务所设计，此公司亦是港汇广场、悦达889的设计公司。项目的设计概念源于由杭州最著名的西湖为主导的一条城市河流——钱塘江。项目的灵感以及设计的各处细节都来自河流穿越建筑的形象寓意，创造了类似峡谷的室内空间和自然地貌的屋顶造型，这个概念贯穿了整个建筑的造型、动线规划、建筑语言和材料选择。整个建筑富有流动性，且在屋顶设置空中花园，环境和L6的餐饮店铺相得益彰，9米的层高使餐厅格外大气。总结万象城项目定位是高端时尚的家庭消费，倡导的并不是简单的购物模式，而是一种高端精致的生活方式。从LV、Prada、Dior、FENDI、ZEGNA这些国际一线品牌，到ANTEPRIMA、LANCEL等100多个国际时尚服饰品牌，且很多都是品牌旗舰店的形式，而LouisVuitton也继在深圳万象城开出中国最大的旗舰店之后，在杭州万象城开设1880平方米的旗舰店。除了国际一线品牌，万象城也不乏年轻时尚品牌，从H&M、OVS这样国外快速时尚品牌，到Ochirley等本土的设计师品牌，都是目前受到年轻消费者认可的品牌。餐饮方面，从杭州本地最富盛名的外婆家、张生记，到香港粤菜唐宫、太兴茶餐厅，从台湾小吃鼎泰丰，到上海菜系的苏浙汇，还有釜山料理、豆捞坊等等，各种菜系风格的餐饮都可以找到；Lifestyle方面，引进了Pageone、MUJI等年轻人欢迎的品牌；休闲娱乐方面，冰纷万象滑冰场和百老汇影院丰富了商场的娱乐功能。总结另外，尚泰百货则和万象城起到了品牌互补的作用，例如化妆品、内衣、家居等几个品类是mall中较少或者没有的，就在尚泰中得到了很好的补充，多为承租能力较低的品类，或是商品SKU较少或者是形象达不到独立店铺的品牌。一楼的化妆品和三楼的内衣及家居都有丰富的品牌可以选择，而二楼三楼服饰的NOVO店以及B1层的休闲服饰则将市场上主流的休闲潮牌一网打尽。以上这些品牌组合后使万象城适合喜好时尚的年轻消费者、具有一定消费能力的家庭消费者以及注重娱乐体验的人群，成为“一站式”的家庭购物娱乐的商业项目。万象城之于杭州已不仅仅是一个商业项目的简称，而一个城市向国际化都市迈进的重要节点总结