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运河旅游集散中心综合体——物业发展建议书Ⅰ打造杭州旅游综合体领导者打造杭州旅游综合体领导者打造杭州旅游综合体领导者打造杭州旅游综合体领导者——运河集团旅游集散中心项目运河集团旅游集散中心项目运河集团旅游集散中心项目运河集团旅游集散中心项目前期市场及调研前期市场及调研前期市场及调研前期市场及调研项目顾问工作阶段划分2009/04/252009/04/30工作工作工作工作成果成果成果成果�项目地块实地勘察�整体房产市场调研�细分房产市场调研�区域房地产市场调研�项目整体战略与定位回顾�项目启动区定位研究�项目启动区开发策略研究�项目物业发展建议研究�项目现状研究�大规模地产开发启动策略研究�相关项目案例借鉴�项目所在区域市场竞争研究�大规模地产开发物业组成研究第二阶段（中期）启动区定位和物业发展建议第一阶段项目市场调研�项目启动区地块条件分析�相关楼盘启动模式分析�相关楼盘客户与产品分析�相关楼盘物业市场分析5个日历天15个日历天2009/05/1510个日历天第三阶段（终期）提交终稿�根据客户建议深化研究，完善报告�提交整体报告（终稿）2009/05/25在过去一个月里，动脑专案组进行了如下调研与研究工作收集的数据进行的访谈进行的分析�项目实地勘察�杭州房地产市场现状�杭州各个物业类型市场现状工作内容项目和地区的背景分析目标市场与客户的集中分析规划设计建议�目标消费者深度访谈�地产专业人士访谈�相关人员的访谈�相关楼盘销售总监访谈�杭州旅游市场现状�城市规划影响探讨�房地产市场特点分析�杭州购房人置业特点分析�区域竞争态势分析�杭州消费者价值取向�产品定位研究�开发节奏与时序研究�物业发展建议�杭州创意地产市场现状�杭州旧厂房改造市场现状三、杭州商业地产市场现状一、项目区域市场状况四、杭州旧厂房/仓库改造市场现状杭州主要优质商业市场—整体市场分析次中心商业圈分析—城北商圈杭州优质写字楼市场项目区域写字楼市场杭州高星级酒店市场杭州酒店式公寓市场杭州旧厂房/仓库改造现状分析现有项目功能改造方向分析二、宏观经济分析五、相关案例分析旅游地产案例实践综合体案例实践目录：一、项目区域市场状况运河旅游城市东扩城市东扩城市东扩城市东扩教育产业、制造加工业、教育产业、制造加工业、教育产业、制造加工业、教育产业、制造加工业、城市中低收入者居住疏散地城市中低收入者居住疏散地城市中低收入者居住疏散地城市中低收入者居住疏散地旅游、西进旅游、西进旅游、西进旅游、西进西溪湿地西溪湿地西溪湿地西溪湿地三墩三墩三墩三墩生态办公生态办公生态办公生态办公转塘旅游集散转塘旅游集散转塘旅游集散转塘旅游集散产产产产业业业业南南南南下下下下高科技产业、总部基地高科技产业、总部基地高科技产业、总部基地高科技产业、总部基地沿江居住沿江居住沿江居住沿江居住CBDCBDCBDCBD商业、高端居住商业、高端居住商业、高端居住商业、高端居住新兴商业、新兴商业、新兴商业、新兴商业、高端、办公、高端、办公、高端、办公、高端、办公、居住沿江发居住沿江发居住沿江发居住沿江发展展展展闲林低密度生闲林低密度生闲林低密度生闲林低密度生态居住态居住态居住态居住之江低密度之江低密度之江低密度之江低密度生态居住生态居住生态居住生态居住休闲休闲休闲休闲++++商务商务商务商务++++低密度居住低密度居住低密度居住低密度居住科技产业摇篮、产业科技产业摇篮、产业科技产业摇篮、产业科技产业摇篮、产业++++居住结合居住结合居住结合居住结合产业链、教育链、大众居住链产业链、教育链、大众居住链产业链、教育链、大众居住链产业链、教育链、大众居住链中心城区中心城区中心城区中心城区承担传统功能承担传统功能承担传统功能承担传统功能市市市市场场场场像像像像外外外外围围围围扩扩扩扩散散散散市场向外围扩散市场向外围扩散市场向外围扩散市场向外围扩散市场向外围扩散市场向外围扩散市场向外围扩散市场向外围扩散市市市市场场场场向向向向外外外外围围围围扩扩扩扩散散散散秀美拱墅杭州未来城市功能圈杭州未来城市功能圈杭州未来城市功能圈杭州未来城市功能圈杭州未来城市功能圈杭州未来城市功能圈杭州未来城市功能圈杭州未来城市功能圈本项目位于拱墅区中部桥西板块，规划范围东至京杭大运河，北至石祥路，西至西塘河，南至和睦路、湖州路，总用地面积364.23公顷。区块东邻历史悠久的京杭大运河，文化积淀深厚，新型的LOFT文化创意产业也在本区域内萌生发展，有利于本单元依托丰富的历史文化遗存，抓住运河开发的契机，构筑优美的运河文化景观和LOFT创意产业形象，提升区块的品位。区域规划规划结构为：一心、一带、两片、五轴。一心：市级城市公园和区级体育中心。一带：沿运河生态发展带。两片：东片区为运河以东、巨洲路以西，主要以现代化的居住为主。西片区位于巨州路以西、西塘河以东，为桥西区块主要产业区。五轴：为一纵两横的交通轴线和两条景观轴线。一纵：巨州路城市交通轴线。两横：石祥路城市交通轴线以及轻纺路城市交通轴线。两条景观轴：西塘河绿化生态景观轴和萍水路绿化景观轴。规划结构道路交通本区块内道路分为快速路、主干路、次干路、支路四级，规划路网以城市快速路、城市主次干道形成主骨架，以城市支路为辅，在整理现状道路和配合地形的基础上对支路系统进行整合，形成功能明确、等级合理的城市路网系统。社会停车场重点布局在公建和公共活动集中的区域，主要交通换乘枢纽集中在居住用地内。同时，规划有两个公交首末站和一处运河综合码头。规划形成“一个景观面、三横三纵六条生态轴、多个景观功能节点”的景观结构及多色彩、多层次的城市生态景观体系，以河道及道路两侧绿化带为依托，局部进行节点放大，合理安排多种形式的公共开敞空间，优化步行体系，创造合理、生态、适宜居住的生活环境。建筑布局以沿运河区域为最低点，局部点缀标志性公共建筑，向西逐步抬高。绿地景观文物保护单位：本单元位于运河西岸，历史文化积淀较深，区内主要文物保护单位有：省级文保单位：拱宸桥、通益公纱厂旧址市级文保单位：高家花园、桑庐、和睦桥历史街区：根据历史保护的相关要求，规划对单元东侧运河边的桥西历史街区划定了规划范围，并调整周边路网，对其用地性质及利用方式进行了完善。历史文化保护充分发挥紧靠运河的区位优势，以运河保护与发展为契机，通过调整路网及用地结构、完善各项配套设施，营造良好的居住生活环境。同时依托汽车工贸产业的快速发展，逐步将整个规划区块建设成设施完善、环境优美的以现代化、都市型汽车工贸产业基地“LOFT”创意文化产业基地为主导，集旅游观光、休闲、居住为一体的现代综合区，成为杭州市重要的新经济增长地。用地规划桥西板块地处杭州市中心北面，此文中的桥西板块大致范围在南临大关路、西靠莫干山路、北依石详路、东面是京杭大运河。目前区域内有南北西岸、德信银树湾、风景大院、凯德视界、远洋杭一棉项目等十来个在建和已建好的商品房项目，板块内目前销售均价在13000元/平方米左右，区域内还包括了几个经济适用房项目，总体上来看，桥西板块已成为拱墅区重点的居住区。区域概况：下沙九堡萧山老余杭市区价格圈15000-25000次中心价格圈25000城市价格圈与本案竞争区域关系分析钱江新城CBD18000-30000申花路10000-15000滨江9000-15000中心价格圈25000-40000武林门武林门武林门武林门城北10000-15000之江转塘2000万/幢起三墩8500-10000文教圈西溪20000-40000银湖5800-18000湘湖900-2000万/栋城郊圈4000-6000闲林7000-15000青山湖10000-20000虚线圈内为别墅排屋价格交通配套方面：与外部连接有上塘高架、登云路、莫干山景观大道等几条主干道，路况条件也不错，使桥西板块到杭州城区的各个方向挺方便；区域内新修建好的几条路也是宽敞干净，连接运河东西的轻纺桥也正式投入使用，轻纺桥的开通极大的方便了区域和运河东面的的联系，能够更好的享受到运河东面的配套（世纪联华运河广场店、市儿医院等），区域内还有公交604/403/23/33/151/198等多路班车也非常方便人们的出行区域配套：目前桥西板块内的配套相对比较欠缺，主要的生活配套还是依靠桥东和登云路东段的一些生活配套。生活配套方面：具体的有拱墅区政府、世纪联华运河购物广场、欧尚超市、百安居、老年公寓、市第二人民医院等大型配套，各种银行、移动、联通等服务业也配套齐全，此外LOFT创意基地和周边的商务办公场地为人们提供了广阔的创业平台；运河天地公园、Loft文化公园、运河博物馆、杭州国际会展中心等公建设施也是板块内的重要配套。教育配套方面：文澜中学、求是中学、卖鱼桥小学等杭州知名学校都在板块内有校区，名校优势也是对于桥西板块楼盘品质的一个重要组成部分。二、宏观经济分析杭州市生产总值14.33440.99四季度15.22382.46三季度15.81535.45二季度15.7673.04一季度增幅增幅增幅增幅((((％％％％))))绝对值（亿元）绝对值（亿元）绝对值（亿元）绝对值（亿元）2006200620062006年年年年14.64103.89四季度14.62798.28三季度14.41798.10二季度14.6794.41一季度增幅增幅增幅增幅((((％％％％))))绝对值（亿元）绝对值（亿元）绝对值（亿元）绝对值（亿元）2007年11.04781.16四季度11.63321.11三季度12.42158.54二季度12.9953.71一季度增幅((((％))))绝对值（亿元）2008年经济总量。初步核算，全市实现地区生产总值(GDP)4781.16亿元，按可比价格计算，比上年增长11.0%，连续18年保持两位数增长。其中：第一产业增加值178.64亿元，第二产业增加值2389.38亿元，第三产业增加值2213.14亿元，比上年分别增长3.6%、9.0%和13.8%。三次产业结构由上年的4.0∶50.2∶45.8调整为3.7∶50.0∶46.3。全市按常住人口计算的人均GDP为60414元，按户籍人口计算的人均GDP为70832元，分别增长9.4%和10.1%，按国家公布的2008年平均汇率计算，人均分别达到8699美元和10199美元。10.170832元全市人均生产总值（户籍）13.82213.14亿元第三产业9.02389.38亿元第二产业3.6178.64亿元第一产业11.04781.16亿元全市生产总值增减（％）2008200820082008年计量单位指标8.0569.34亿元#工业投资19.01266.89亿元投资项目（单位）完成投资15.0596.63亿元#房地产开发投资17.71863.52亿元限额以上固定资产投资16.51961.72亿元全市全社会固定资产投资增减（％）2008200820082008年计量单位指标固定资产投资25.0419.67亿元财政收入财政支出16.3455.35亿元#地方财政收入15.5910.55亿元财政总收入增减（％）2008200820082008年计量单位指标财政收支持财政收支。全年完成财政总收入910.55亿元，比上年增长15.5%，其中地方财政一般预算收入455.35亿元，比上年增长16.3%。在税收收入中，增值税305.44亿元，增长16.5%；营业税143.74亿元，增长13.2%；企业所得税203.64亿元，增长13.1%；个人所得税68.11亿元，增长15.8%。全年地方财政支出419.67亿元，比上年增长25.0%。其中：教育、科学技术支出92.8亿元，增长23.9%；社会保障和就业支出40.31亿元，增长34.6%；医疗卫生支出25.95亿元，增长31.7%；环境保护支出7.46亿元，增长43.7%；城乡社区事务支出68.25亿元，增长26%。商业旅游外经12.5617.21亿元国内旅游收入10.74551.67万人次国内游客人数15.812.96亿美元旅游外汇收入6.1221.33万人次接待境外旅游者人数18.233.12亿美元实际利用外资额11.662.28亿美元协