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伟业控股市场发展部.廊坊市场前景分析及研判报告时间：2011年3月第2页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents1、城市印象3、城市房地产市场分析■廊坊城市的战略地位4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议第3页万科27年42城，成就32万人居梦想，作为房地产行业的领跑者，目前主要开发一、二线城市，进驻被誉为“京津走廊上的明珠”的廊坊市，有着广阔的发展前景。城市印象——战略地位河北·廊坊第4页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents1、城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件小结第5页“京津走廊明珠”、“联京津之廊、环渤海之坊”十九世纪初廊坊发展成村落1879年清华光绪二十三年京山铁路通车，并在此设站。逐渐发展成城镇1900年八国联军沿京山铁路北侵，义和团奋起迎击，取得了震惊中外的“廊坊大捷”1948年廊坊解放1949年廊坊设镇，隶属安次县1950年安次县政府迁驻廊坊1958年全国农村以社代乡，廊坊镇遂并入廊坊公社1965年廊坊恢复镇建制1975年廊坊公社划归廊坊镇1982年国务院批准廊坊镇改为廊坊市（地辖）1983年安次县并入廊坊市1989年4月经国务院批准撤地建市，廊坊地区改称廊坊市（省辖），原廊坊市改为安次区廊坊位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间,被誉为“京津走廊上的明珠”.曾获得“国家环保模范城市”、“国家园林城市”、“全国绿化模范城市”和“国家节水型城市”荣誉称号.城市印象——城市历史第6页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents1、城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件小结第7页天下第一城城市印象——城市名片名胜类“天下第一城”建于香河县安平镇，这是一座外仿明清时期都城北京之风貌，内集华夏古今文化之精华的仿古建筑。融度假、观赏、娱乐、购物、餐饮、住宿为一体。第8页廊坊的传统饮食以冀菜中的冀中南派为主，选料广泛、制作精细，注重色香味俱全，最具代表性的菜肴有：三河豆腐丝、香河肉饼、永清“胡记”烧鸡等。以冀中南派为主，“香河肉饼”闻名中外美食类城市印象——城市名片第9页东方大学城是由北京市外企服务总公司投资兴建的高校密集型教育基地。建筑面积达780万平方米，未来的东方大学城不仅是教育城,更是人才城、科学城、产业城、生态城、旅游城。东方大学城教育文化类城市印象——城市名片第10页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents1、城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件小结城市功能空间主框架：一轴、一廊、两环、八中心；8+2发展模式：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定等8地市；环首都经济圈：在北京周边的十余个区县，建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区，以新兴产业为主导的经济圈。2011年，廊坊、保定等4市13个县电话区号将变成010，这是打造环首都经济圈发展战略的第一步。廊坊地处北京、天津两大城市之间，目前处于高速发展期，未来将建成一座充满生机和活力的新兴城市。城市总体布局“8+2”发展规划环首都经济圈主城区城市规划城市印象——城市规划城市主城区规划城市印象——城市规划城市功能空间主框架：一轴、一廊、两环、八中心●一轴：城市南北绿色步行轴及核心区，旨在优化区域资源配置，整合城市各类资源，提升个性。●一廊：即高铁生态廊，将依托铁路及两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。●两环：环城水系，打造水生态水文化；环城奥林匹克公园，塑造多功能城市空间。●八中心市民中心：生态高效商务中心：都市风情会展中心：展示城市信息交流休闲中心：高品质生活体育中心：充满活力商业中心：城市客厅不夜城交通枢纽中心：城市门户零换乘龙河次中心：配套城南广阳区安次区13城市产业空间规划京津冀城镇群重要区域中心市，承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代服务业为主的生态宜居名城”的城市定位。在坚持市区“小三点（主城区、开发区、万庄新城区）组团”城市空间布局的基础上，积极谋划“大三点（市区、永清、固安）组团”的城市群空间布局结构。在突出中心城区示范带动作用的同时，加快构筑“两带（环北京天津产业带）一轴（中部特色产业轴）一中心（廊坊市区）”多园支撑、集群发展的产业格局。城市印象——城市规划第14页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents1、城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件小结第15页城市印象——重点事件廊坊大捷，是中国近代史上撼人心魄的一次重大战役，是整个义和团运动期间最具深远历史影响的大事。在这次战斗中，中国人民敢于和敌人血战到底的英勇气概震惊了世界。1900年6月10日，俄、英、美、日、德、法、意、奥八国拼凑2064名官兵组成联军，在英国海军中将西摩尔的率领下，从天津出发，原计划当天下午到达北京，但是在廊坊一带遇到了义和团的奋力阻击。廊坊大捷一役，从11日开始到18日结束，共打死八国联军62人，负伤332人。义和团、清军、平民群众死伤近千人。西摩尔事后回忆说：“如果义和团所用武器是近代枪炮，那么，我率领的联军必定会全军覆灭”。廊坊大捷廊坊大捷遗址廊坊大捷第16页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents1、城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件小结第17页城市印象——小结关键词：教育文化名城、城市高速发展、新型产业崛起、房地产升值潜力较大廊坊县城区域房地产市场发展较快，周边各区县发展相对较慢；城市交通网络发达，目前在建的京台高速将带动廊坊房地产价格提升，升值潜力大；北京浙商移师廊坊，打造“巨无霸”新城，将带来大量住房需求。第18页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents1、城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结第19页人均GDP进入稳定发展期，以改善型需求为主。城市宏观环境分析——经济发展数据来源：2005-2009年廊坊经济统计年鉴0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长和人均GDP与房地产市场发展阶段的关系05-09廊坊人均GDP变化情况20数据来源：廊坊2006-2010年经济统计年鉴居民收入稳定提升、消费水平趋于理性。城市宏观环境分析——经济发展第21页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents1、城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结第22页城市宏观环境分析——人口发展城市分区人口（万）所占百分比安次区40万9.68%广阳区43万10.41%霸州市58万14.04%三河市50万12.10%固安县40万9.68%永清县37万8.96%香河县38万9.2%大城县46万11.14%文安县46万11.14%大厂县15.07万3.65%总计413.07100%全市总人口趋于平稳，城市化率近年加剧明显。数据来源：2006-2010年廊坊经济统计年鉴第23页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents1、城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结24北京新机场、京廊轻轨、京沪高铁、密涿高速、京台高速等重大基础设施的规划建设，将极大提升廊坊的城市价值。城市交通城市宏观环境分析——交通发展京沪高铁：北京到廊坊只需20分钟,加快与北京交通对接廊沧、京台、密涿支线、密涿（廊坊至北三县段）等高速公路。首都第二机场围绕新机场将在固安、广阳区西部、大兴区南部形成空港城。第25页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents1、城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结第26页城市宏观环境分析——资源发展社会固定资产投资近年有所下降，较石家庄等二线城市发展相对落后。数据来源：2006-2010年廊坊经济统计年鉴资源发展较缓，较其他城市落后第27页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents1、城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结第28页城市宏观环境分析——小结关键词：居民收入稳步提升，消费能力日趋理性，房地产进入高速发展阶段。城市宏观经济稳步发展，居民人均收入水平逐渐提高，房地产市场进入快速发展阶段；居民消费能力日益加强，消费趋于理性，以投资改善性居住为主；资源发展迅速，交通设施发达，城市化率加剧。第29页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents1、城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■土地市场■住宅市场■市场小结城市房地产市场分析——土地市场城区住宅用地交易盘点（2009年至2010年6月30日）1619151713212022231885137122964111424251026272829303131323233城区住宅楼面地价区间集中在1400-1800元/平米，容积率以2.0左右的产品居多城区住宅用地交易盘点（2009年至2010年6月30日）整体市场土地供应量充足，建设力度明显增强，市场活跃。城市房地产市场分析——土地市场32城市房地产市场分析——住宅市场整体市场格局划分较明显，存在一定梯次特征广阳区：110-130平米三居产品为市场主力城市新区，高认知度安次区：70-90平米两居产品为市场主力老城区，认知度有限广阳区安次区第33页城市房地产市场分析——住宅市场销售面积和竣工面积数据来源：2007-2009年廊坊经济统计年鉴第34页房地产价格（数据来源：廊坊房地产网）城市房地产市场分析——住宅市场价格激增明显，09年尤为凸现，涨幅达43%，廊坊正在经历起步的快速发展阶段，同时也受京津地区高房价的强烈辐射影响。城市房地产市场分析——住宅市场廊坊在售项目小结客户接受总价区间：总价50-80万，二居三居为主。客户来源：廊坊客户为主占85%以上，其中项目区域地源性客户及廊坊下县客户主。客户需求：改善（大量）：子女教育房、家庭结构变化购房、旧换新升级购房、拆迁户购房等。多次置业（少量）：投资房、其它目的性购房等；首置（大量）：婚房、高性价比房、外来人员定居房等。客户年龄结构：以25-40岁客户为主。其中包括23-28岁首置、27-45岁改善、以及少量32-50岁多次置业。城市房地产市场分析——住宅市场区域客群市场分析客户购买方式：80%以上客户均以贷款方式购置，仅有少量客户（多次置业者）全款支付。客户职业构成：改善：私营业主、下县老板、管道局及管道公司员工、政府部门工作人员及部分事业单位从业人员等。首置：公司职员、公务员、医生、教师、银行人员、其他普通工人等。客户关注点：价格经济、品牌口碑、户型实用、配套成熟、交通便利、景观园林