佛山市房地产市场分析报告

佛山市房地产市场分析报告2009年3月楼市乍暖还寒“稳定”是基调——土地市场渐热，楼市曲折发展——广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位佛山房地产业商会副会长单位1目录前言第一部分宏观大势分析……………………………………………………………2一、宏观经济……………………………………………………………………………………2二、全国市场环境………………………………………………………………………………2三、政策解读……………………………………………………………………………………4四、佛山重大城市规划及建设…………………………………………………………………6五、宏观大势小结………………………………………………………………………………9第二部分一级市场分析…………………………………………………………10一、市场整体情况………………………………………………………………………………10二、重点地块分析……………………………………………………………………………11三、小结…………………………………………………………………………………………12四、一级市场趋势预测…………………………………………………………………………12第三部分二级市场分析…………………………………………………………13一、禅城市场……………………………………………………………………………………13二、桂城市场……………………………………………………………………………………16三、南海市场……………………………………………………………………………………19四、顺德市场……………………………………………………………………………………24五、三水市场……………………………………………………………………………………25六、高明市场……………………………………………………………………………………28第四部分三级市场分析…………………………………………………………31第五部分广告统计分析…………………………………………………………32第六部分大势预判………………………………………………………………33一、政策走向……………………………………………………………………………………33二、市场走向……………………………………………………………………………………34三、一秀地产观点………………………………………………………………………………34广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位佛山房地产业商会副会长单位2第一部分宏观大势分析前言全球房地产市场——投资环境大幅恶化据《2009年世界房地产投资战略报告》，对全世界的房地产偿还性进行再评价的结果显示，目前情况不容乐观。日本受全球经济衰退和金融危机的强烈影响，预测资本市场难以保持稳定。而北美伴随着经济的低迷和资本市场的混乱，房地产市场也在恶化，投资前景低迷，大部分国家都预计到收益将降低。而且，预计这样的情况将持续到2010年降到最低谷。在亚洲太平洋圈，受到欧美经济不景气的影响，房地产投资前景亦大幅恶化。全球房地产投资价值的不容乐观，投资需求短时间内不会大量进入市场。另一方面，受经济影响，消费者购买力有所下降。全球房地产市场回暖仍需时日。——投资需求不足一、国内宏观经济——经济在扩张，但形势不容乐观3月份中国制造业采购经理指数（PMI）为52.4%，环比上升3.4个百分点。本月PMI指数已连续4个月回升，且超过50%，这表明中国经济总体在扩张，但这主要是国家投资拉动的。而作为经济形势先行指标的用电量和发电量在3月份仍不容乐观。其中，国家电网3月份调度数同比下降0.7%，第一季度用电同比则下降2.2%左右。另外，目前全国中小企业融资难的现象普遍无改善，投资需求不足。而国内就业形势严峻，消费者购买力下降，刚性需求难以长期维持成交量保持高水平。全国房地产市场的真正回暖必须等到经济全面复苏，投资需求、刚性需求理性进入市场。——刚性需求不足以维持成交持续走高！二、全国市场环境——3月成交暴涨，但市场并未回暖1、北京——3月一手住宅成交价降量升广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位佛山房地产业商会副会长单位33月份北京一手商品住宅共成交140.9万㎡（不含政策性住房），环比、同比分别上涨59%和67%，远超过08年月均69.08万㎡的成交量。成交价格方面，3月份北京一手商品住宅成交均价11694元/㎡，环比小幅上涨3%，同比则下调12%。二手房方面，3月份北京共成交17679套，约为上月的2倍，去年同期的8倍，而二手房成交价格则在逐步走低。一二手房成交量的齐回升，主要得益于政策利好、房价的调整以及刚性需求的集中释放。2、上海——3月成交量环比近乎翻倍3月份，上海全市新建商品住宅共成交约151万㎡，环比近乎翻倍，增幅达92%，创近16个月以来新高。成交价格方面，3月上海新建商品住宅成交均价约13100元/㎡，环比上涨8%。成交量的回升是各种利好重叠的表现，而价格较上月有所上涨是因为本月高档公寓、豪宅成交量比上月增长了约5-7倍，直接拉高了总体成交均价。3、广州——3月成交量08年以来首度“破万”3月份，广州商品住宅共成交113.44万㎡，环比增长40%，成交套数11157套，环比增加45%，为08年以来首度单月成交套数“破万”的月份。虽然成交量在回升，但是市场存量仍较大。截至3月底，广州市住宅未签约套数为67610套，未签约面积为767.12万㎡。4、深圳——3月成交量07年来最高水平，二手房量超一手3月份深圳全市一手房共成交81.01万㎡，成交套数8509套，环比增长61%，同比约增长3倍，成交量达到07年以来的最高水平。而二手房成交量则达到10447套，成交面积94.91万㎡，超过一手房的成交量23%。成交量的激增也使得市场存量日益减少，截至3月底，深圳市一手住宅可售套数约48000套，510万㎡。小结：09年3月，全国四大城市成交量均出现较大幅度的回升，主要是价格调整、政策、需求集中释放、旧城改造带来大量需求等利好重叠促使的。成交量的回升虽然是在意料之中，但是，目前全国乃至全球经济并不明朗，各地库存量仍较大，而投资需求还没有完全重新进入市场，且3月份成交量回升不排除有水分，这些都表明全国房地产市场并没有真正回暖。而3月份这种惊人广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位佛山房地产业商会副会长单位4的“井喷”现象或将增加后市回暖的压力。三、政策解读1、“稳定”是两会对房地产市场的政策基调要点：两会报告中，“今年政府将采取积极政策措施促进房地产市场稳定健康发展”、“采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产平稳有序发展”……，这些都表明中央政府对房地产市场的态度是“稳定”，政策的目的在于维护房地产市场的稳定健康发展。一秀地产解读：“稳定”的基调可看出，中央政府再出台积极“救市”的房地产政策可能性已不大，市场的稳定关键看消费者的信心和能力，这或将促使开发商重新审视市场进行价格调整。2、温家宝：加大中小套型中低价商品房建设信贷支持要点：十一届全国人大二次会议听取和审议温家宝关于政府工作的报告,报告提出:促进普通商品住房消费和供给,加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场,加强住房市场分类管理。一秀地产解读：加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持，直接作用是推动市场上中小户型产品供应比例的增加，同时利于健全住房系统。3、发改委公布4万亿构成，4千亿将用于住房保障等要点：4万亿元构成如下：4000亿：用于住房保障等工程；3700亿：用于农村民生工程；15000亿：用于铁路、公路、机场、水利等基础设施建设；1500亿：用于教育、卫生、文化、计划生育等社会事业；2100亿：用于节能减排、生态工程等方面；3700亿：用于调整结构和技术改造。10000亿元：用于地震重点灾区的灾后恢复重建。其中，与房地产行业直接相关的占32%。一秀地产解读：房地产行业的产业相关性极强，32%的比例可看出中央对房地产行业的重视程度。虽然中央没有出台直接刺激房地产行业发展的政策，却也不会任由房地产行业继续低迷，而会从促进房地产行业长期健康发展的角度予以引导。广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位佛山房地产业商会副会长单位54、商务部再下放外资审批权，亿元以下由当地审批要点：自3月6日起，外国投资者投资设立注册资本1亿美元及以下投资性公司及其变更事项(单次增资超过1亿美元的除外)，由投资性公司注册地省、区、市，以及计划单列市、新疆生产建设兵团、副省级城市商务主管部门负责审批，省级商务主管部门不得再行下放或委托其他部门审批。投资性公司投资的企业，或与其他投资者联合投资的企业，如外方的外汇投资比例不低于所投资企业注册资本的25%，可享受外商投资企业待遇。外国投资者和外商投资企业并购境内企业的，鼓励类、允许类并购交易额1亿美元及以下、限制类交易额5000万美元及以下的，由地方商务主管部门会同工商、税务、外汇等相关部门审核。一秀地产解读：部分外资审批权的下放，利于吸引外资来华投资，这也是在经济不景气的环境下，中央为改善外资投资环境所采取的政策之一。5、商务部将发布《境外投资管理办法》，下放核准权限要点：与现行规定相比，《境外投资管理办法》的主要特点有：一，下放核准权限，商务部仅保留对少数重大、敏感的境外投资的核准权限；二，简化核准程序，绝大部分境外投资企业只需一张申请表，3天内即可获得《企业境外投资证书》；三，突出管理重点，商务主管部门主要对是否影响双边政治和经贸关系等境外投资进行核准，境外投资经济技术可行性由企业自行负责；四，强化引导服务；五，提出行为规范，企业应遵守东道国法律法规，依据自身条件、能力和东道国投资环境，积极稳妥开展境外投资。一秀地产解读：境外投资直接促进我国出口及进口经济的发展，该规定的发布同样是经济低迷时期，国家不断推进境外投资便利化，支持企业积极稳妥进行境外投资的政策举措。6、央行银监会：支持房地产融资要点：23日央行与银监会联合发布《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》。自去年来首次明确表态，督促商业银行向符合条件的房地产企业提供融资支持。意见同时强调，商业银行在目前急速增长的信贷规模上要把握节奏，避免前一周期中在房地产及其他行业上出现的“信贷资源错配”现象。广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位佛山房地产业商会副会长单位6一秀地产解读：该意见利于拓宽房地产行业融资渠道，但在目前经济不景气，房地产行业仍未回暖的情况下，地方商业银行不会因为该意见的出台便放宽信贷条件，而会以银行自身风险控制为前提去评估申请贷款的项目。7、广东政府发布促进房地产市场平稳发展的意见要点：3月3日省人民政府办公厅发布促进房地产市场平稳发展的意见，意见内容共15条，包括贷款购买第二套普通自住房享受首次购房优惠政策，公积金上限上浮10-20万，年限延长至30年等，放宽购房落户政策等，另外对资金困难的房地产开发企业给予一定的政策支持。一秀地产解读：广东“15条”内容与国家基本相符，在购房入户等方面有所突破，这对部分城市商品住宅成交的促进有较大作用。另外，土地出让价款的缓交可缓解部分开发商