佛山房地产市场分析报告

目录第一部分宏观大势分析...................................8第一章全球房地产市场.................................8第二章全国房地产市场.................................9第三章2009年房地产政策回顾...........................6第四章品牌发展商业绩及存货分析......................10第二部分佛山市政建设规划分析...........................12第一章重大市政规划..................................18第二章各区区域建设规划..............................20第三部分房地产市场分析.................................17第一章佛山市房地产市场综述..........................17第二章禅城区房地产市场综述..........................28第三章桂城房地产市场综述............................34第四章南海区房地产市场综述..........................36第五章顺德区房地产市场综述..........................40第六章三水区房地产市场综述..........................44第七章高明区房地产市场总述..........................47第四部分大势预判....................................53第一章全国经济及政策走向预测........................53第二章市场走向预测..................................54第三章一秀地产观点..................................55第一部分宏观大势分析第一章全球房地产市场1、房地产市场企稳，房地产动荡或将终结《经济学人》的最近一次房地产市场调查显示，现在已经有部分国家和地区的房价增幅出现正值其，其中中国香港的增长率更是达到了两位数。德国、日本基本没有受房地产泡沫的影响，处于相对较低的价格，随着经济的复苏，房地产价格往上升可能性很大；英国的房地产价格已开始上升，以市租率（房价租金比）判断的房地产价值，整个欧洲房地产市场泡沫的修正则预期还没有结束。一秀解读：2009年底全球房地产市场基本企稳，预计房价下降的幅度已经已经修正了全球房地产的泡沫。尽管有些地方的房价同比仍呈降势，但是房地产市场正在呈现恢复的态势。2、美国房价或已探底，未来可能呈现v字反弹受金融危机等因素影响，美国2009年第四季度公寓空置率创30年新高，全年公寓平均租金则创年度最大降幅。美国Reis房地产市场调查公司对全国79个公寓租赁市场的调查报告显示，去年第四季度公寓空置率环比上升0.1％，至8％，超出全年平均水平1.3％，2009年全美公寓租金报价下跌2.3％，创这家公司过去30年同项调查最高纪录。一秀解读：地产泡沫破裂使得价格低于合理估值的情况符合经济学的理论，而且美国还有大量未售房屋有待清理，所以并不能排除未来出现房价再度下行的可能性。3、迪拜房地产市场动荡，动荡中或蕴藏投资机会2009年11月25日，阿拉伯联合酋长国迪拜酋长国宣布，将重组其最大的企业实体迪拜世界，并把迪拜世界的800亿美元债务偿还暂停6个月。迪拜世界的债权人包括汇丰控股、巴克莱、莱斯以及苏格兰皇家银行等，11月26日，这些银行在欧洲股市盘中普遍下挫4%中国内地股市则创近三个月来最大跌幅。迪拜世界旗下包括著名的世界人工群岛THEWORLD和棕榈群岛PALMISLANDS。2009年6月份，迪拜宣布将新建一座全世界最高的摩天大楼(1100米)，超过目前的迪拜塔(162个楼层，总高度818米)。迪拜塔于2010年1月初进行竣工典礼，其价格已经回落到最高价的3折，在旅游业并未受到影响的迪拜，标志性项目或许具备一定的投资价值。一秀解读：建立在石油和外国资金基础之上的迪拜房地产市场的繁荣，短期内摆脱房地产泡沫破裂的影响，可能性不大，未来在可预见的一段时间内，迪拜房地产市场将继续进行泡沫修正，包括重拾投资者的信心。第二章全国房地产市场1、2009年全国房地产市场概况2009年全国主要城市推出土地面积49000万平方米，同比增加约33%土地市场地方政府土地供应由审慎到积极，住宅用地供应量同比增加近40%。交易活跃，房企拿地积极，住宅用地成交量同比增加一倍。房企充沛的现金流和对市场良好的预期刺激了住宅用地市场需求，土地价格增幅明显。2009年住宅用地平均成交楼面地价2035元/平方米，同比增加36%。从2007年到2009年，土地市场呈现出疯狂—低迷—活跃的发展轨迹，伴随着市场变化，土地政策经历了紧—松—紧的过程。2、全国三大城市群房地产竞争格局全国房地产市场活跃地区主要分布在长三角城市群、珠三角城市群、环渤海城市群，其中长三角主要以上海、杭州、南京为代表；珠三角城市群主要以广州、深圳、佛山为代表；环渤海城市群主要以北京、天津为代表。2009年上海、杭州、南京住宅用地成交1609万m2，住宅成交面积4403.61万m2；广州、深圳、佛山住宅用地成交1349万m2，住宅成交面积2593.12万m2；北京、天津住宅用地成交2862万m2，其中天津成交2176万m2，为全国主要城市住宅用地成交之最，住宅成交面积3350万m2。3、佛山在全国房地产市场中的地位▲佛山房地产市场正式迈入二线城市行列成交情况城市住宅成交面积（万m2）同比增长成交均价（元/m2）成交金额（亿元）土地出让收入（亿元）同比增长杭州713.82151.88%144301030.041054238%上海2631.2769.27%117903102.261043172%北京2028.5084.52%131042658.1492885%天津1321.99162.66%7408979.3373267%广州987.0878.73%9200908.11489301%深圳637.4456.58%14973954.44136-3%重庆2412.7692.68%42961036.52440276%武汉1431.58156.21%4818689.45361345%佛山968.6095.12%5855567.11332390%成都1499.17128.94%6035904.75324389%数据来源：各城市房产交易网站佛山近年住宅成交情况2009年北京、天津商住用地成交2862万m2;住宅成交面积3350.00万m22009年上海、杭州、南京商住用地成交1609万m2,住宅成交面积4403.61万m22009年广州、深圳、佛山商住用地成交1349万m2,住宅成交面积2593.12万m2年份预售面积（万㎡）销售面积（万㎡）销售套数（套）销售均价（元/㎡）成交金额（亿远）2006年574.54701.00530393645255.512007年684.95764.34588234918375.902008年766.83496.41399815474271.732009年774.12968.60793605855567.11数据来源：一秀地产地产市场研究拓展部房地产语境下的城市划分标准技术指标分类成交面积（万㎡）成交金额（亿）一线城市1000万以上1000亿以上二线城市500-999万500-999亿三线城市500万以下500亿以下2009年佛山商品住宅成交面积968.6万平方米，在全国主要城市排名第八，销售金额为567.11万平方米；2009年佛山土地出让收入金额为332亿元，在全国主要城市排名第九，根据城市划分标准，表明佛山房地产市场正式迈入二线城市。▲佛山成为广佛都市圈的核心技术指标城市住宅成交面积（万㎡）同比增长成交金额（亿元）住宅用地成交面积土地出让收入（亿元）同比增长广州987.0878.73%908.11516489301%佛山968.695.12%567.11760332390%2009年佛山住宅成交面积与广州住宅成交面积相差无几，且佛山成交面积增长幅度较广州住宅成交面积大；住宅用地成交方面，佛山成交量为760万平方米，比广州多47.28%，表明佛山房地产市场的高度成长性，加上佛山成交均价较广州低，在可预见的未来一段时间内，佛山将成为广佛都市圈的核心。▲佛山房地产由“内源性——内源性为主,外源性为辅——内外源并重”的转变年份技术指标GDP同比增长常住人口同比增长2006年2926.7219.3%585.835.65‰2007年3588.5019.2%592.335.60‰2008年4333.3015.2%595.295.0‰2009年4742.5613.5%598.625.6‰数据来源：佛山统计局根据政府发布的数据统计，佛山GDP保持了较高的增长速度，人口自然增长率维持在5.60‰的水平，人口的相对增长速度远远地低于房地产市场发展的速度，表明佛山房地产市场由“内源性——内源性为主,外源性为辅——内外源并重”的转变，特别是吸引广州客源来佛山置业。第三章2009年房地产政策回顾一、加强土地市场监管，限制开发商圈地1、国土部限制闲置用地，打击开发商囤地9月19日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。按照国务院08年发布的《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。一秀地产解读：《通知》的出台表明了政府在处理“批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽”土地的方面的决心，对打击开发商囤地、防止土地市场过热、规范房地产市场有着积极作用。2、国土部遏制地王：大城市单块住宅供地禁超300亩11月12日，国土资源部印发了《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷(约300亩)。一秀地产解读：“皇帝轮流坐，今年到我家”是今年各地“地王”最真实的写照。越来越大的面积，越来越高的总价，全国各地的“地王”层出不穷，纪录不断刷新。限制供地面积，正是遏制“地王”频出现象的根本渠道之一，但规模的缩小，可能令更多中小型发展商有拿地机会，楼面地价反而会节节攀升。3、五部委收紧土地出让款：拿地首付不低于50%12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确指出分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动;有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案，可以通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。一秀地产解读：此前中央政府允许部分开发商一次性或者分期缴纳部分土地出让金，但没有对首付款的比例作出明确约定，各地自行掌握首付比例，大部分在20%或30%之间，这在一定程度上造就了开发商拿地有恃无恐，各地的地王频出，房价一再被拉高。政府此举的目的在于收紧房企的资金链，遏制日益吹起的土地市场泡沫，打击开发商的“圈地”行为。同时也将挤出部分房企手中的资金，加快楼盘的开发销售，增加市场的普通商品房的供给。但对于资金较为充裕的公司影响有限，对于中小型房企影响较大。二、金融政策由“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”转为“银根紧缩”1、14大银行存量房贷7折优惠细则出台截至09年1月9日，14大银行相继出台存量房贷