保定市场调查及分析(上).

保定市场调查及分析(上)前言本次对保定市房地产市场的市态调研，主要从本市房地产宏观市场环境、区域市场状况及竞争市场入手，通过市土地局、房管局、统计局、规划局等政府主管部门帮助，结合2003-2004年《保定年鉴》《新市区土地志》等资料，以及保定市场多个项目，来重点了解保定房地产业发展状况和趋势，将得到的原始信息进行归纳、分析、总结，并做进一步的提炼，在此基础上得出相关结论，为本项目以后的定位提供科学依据。第一部分城市宏观市场分析…………………………………………10第二部分新市区区域发展状况………………………………………18第三部分保定市房地产市场分析……………………………………24第四部分潜在目标客户群调查分析…………………………………45第五部分区域性房地产市场概况……………………………………52第六部分本项目地块分析……………………………………………74第七部分项目总体定位建议…………………………………………84第八部分项目初步测算分析…………………………………………94一、城市地理位置分析区位优越，市场广阔保定市位于河北省中部，太行山北部东麓，冀中平原西部。北纬38°10′-40°00′，东经113°40′-116°20′之间。北邻北京市和张家口市，东接廊坊市和沧州市，南与石家庄市和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距河北省会石家庄125公里,位居京津冀区域经济当中,素有“首都南大门”之称。保定市拥有独特的地理位置优势.地处新环渤海经济圈辐射带，并紧临京、津、石，坐拥经济核心区域优势。第一部分城市宏观经济分析保定市在“项目立市、工业强市、特色兴市”的政策带领下，到2004年年底GDP达到了1109亿,人均创GDP已经超过了万元。在以工业强市的政策影响下,大力发展工业化,城市经济在近两年飞速发展，居民收入增长较快，促进了社会消费品零售总额稳步增长。此外，房地产市场由2004年开始加大了批放量，消费者需求得到了最大化的释放，销售率持续攀升，价格大浮度上涨，加之大规模的城市改建工程集中进行，促进了房地产消费群体的扩增，在城市经济增长中，房地产市场所占比重逐步攀升。2002年-2006年保定市消费品零售总额010020030040050020022003200420052006消费品零售总额(亿元)2002年-2006年保定市全社会固定投资268359.1472.1560.1578.6010020030040050060070020022003200420052006年份全社会固定资产投资（亿元）从整体形势看，保定市宏观调控正在加大力度引进外资，经济形势将持续好转。对保定市来讲主要的有利因素包括：第一，目前保定市经济运行处于上升期，经济增长的潜能将得到进一步释放和发挥；第二，以汽车、住房等为代表的新一轮消费热点将继续带动汽车附属品市场、家电产品市场、建筑装饰材料市场的旺盛需求；第三，保定市第二产业将进一步拓展，加快经济发展速度，从而带动人均收入的较快上涨，商品零售行业将进一步提高；第四，交通条件的不断改善，强化了保定市成为京、津、石金三角的优势；第五，中心城市的建设速度，将有利于保定市房地产业的持续、快速发展。三、城市政策方针保定市政府明确提出了“建设京南近海强市名城“的奋斗目标。“京南”，就是凭借京南中心城市的优势，主动承接京津辐射，打造“南资北移”、“南企北扩”的桥头堡，力争在京津冀一体化发展中占有重要地位。“近海”，就是利用沿海一线腹地、“东出西联”中继站的特殊区位，融入沿海经济隆起带，积极参与国际经济大循环。“强市”，就是促进经济向大总量、高层次加快迈进，推动经济实力快速提升。四、城市总体规划保定市重点开发区域示意图保定市2006年制定的总体规划要点是“科学谋划推动科学发展”，避免“建设性浪费和破坏”。靠“保定制造”、“保定文化”双轮驱动，实施“强县兴市”战略，统筹区域发展“做大中心、发展南北、保护两翼”，构建“南车北电东纺西绿城市”的空间布局。打造文化保定，抓好“一纲一力四目”。县域发展，突出“四项重点”，强调新农村建设要“通进去、走出来、化起来”。按“南车北电”的规划发展方向，城市南北两侧均为重点开发工业区域。而商业区正随着城市发展方向的调整由原老城区的裕华路逐步向西延伸，至东风路与朝阳大街。北侧则是受到高度重视的“中国电谷”。因其城市规划的方向影响，预计在未来的发展过程中，北部商业项目的开发将会有所增长。一、地理位置新市区位于保定市西半部，面积占整个保定市区近1/2，是保定市的政治、经济、文化、科技中心。全国著名的乐凯胶片公司、天威集团、天鹅化纤集团、风帆集团等十余家大企业及新兴的国家级高新技术产业开发区均坐落在该区，为全区的经济发展在人才、技术、信息等方面提供了优越的软条件。水、电、气、暖等市政配套遍布全区，为全区经济发展提供了保障。此外，新市区交通发达，京广铁路、京深高速公路、保涞公路、保阜公路及市外环路均从区内通过，形成了纵横相贯，四通八达的交通网络。第二部分新市区区域发展状况二、人口情况新市区是一座城乡结合的新型城区，辖6个乡，6个街道办事处，74个行政村，84个居民委员会，面积143.7平方公里，人口40.61万。三、区域性规划1.定位：新型高科技产业基地,保定市的外向型经济服务体系和改革开放的试验基地2.用地布局及发展方向规划：规划用地方向以现在为基础,形成”三区两带”的布置格局，把朝阳大街打造成保定市黄金商业区,把乐凯大街两侧打造成集住宿、餐饮、商务、娱乐、休闲为一体的综合服务区，加快土地报批和招商引资步伐，把新旧保满路之间建立成我区最具活力的工业经济增长区。谋划七一路西延两侧开发，重点发展科技、教育和高科技农业项目，将七一路西延建成我区的绿色新兴产业带。调整农业产业结构，以西北外环为轴，积极推进农业标准化生产，把西北外环建成新区的高效农业带。1、区内的高新技术企业按15%的税率征收所得税。2、区内新建三资型高新技术企业，经营期在十年以上，从获利年度起，头二年免征所得税，免税期满后，财政再返还一年，后二年减半征收。3、区内新建内资型高新技术企业，经营期在十年以上的，从投产年度起，头两年免征所得税，免税期满后，财政再返还一年。4、区内企业当年出口产品的产值达到当年总产值70%以上的，由税务部门按有关政策规定税率征收后，由区财政返还部分税金，使企业的所得税税负水平达到10%。5、国家级新产品三年内、省级新产品二年内、经高新区认定的高新技术产品一年内，按实际交纳的增值税额的25%，按先征后返的办法，由财政返还企业。6、外资企业免征耕地占用税和固定资产方向调节税。四、优惠政策五、区域性经济情况2005年，新市区社会生产总值205.2亿元，，财政收入30959万元，全社会固定资产投资五年累计完成115.8亿元。农业产业从26%提高到45%。全区大规模工业企业达52家，实现工业增加值13.7亿元，出口创汇1100万美元。2005年农民人均纯收入达5010元，五年来年均增加212元。保定市重点开发的工业区中有三个分布在新市区南、北、西侧，加之城市主干道朝阳大街贯穿南北，将整体带动新市区的区域性经济发展，使本区域成为保定市的富裕区。此外，在带动经济的同时，必然会吸引大批的投资者关注，而固定资产投资一直是保定市投资者所关注的焦点。一、保定市住宅市场分析保定市房屋权属登记记录单位：万平方米保定市房地产市场商品房开发及投放主要集中在2003年至目前。其中以2004年为最高点，2006年开始再次涨高。随着大面积的城中村改建，消费者购买量扩增，2006年购买需求量加大。预计2007年商品房投资将会持续攀升。0204060801001201401601802002000年2001年2002年2003年2004年2005年商品房房改房经济房保定市房屋产权产籍监理处数据来源：保定市房屋产权产籍监理处第三部分保定市房地产市场分析商品房价格变化每平米单价数据来源：保定市房屋产权产籍监理处0500100015002000250030002001年2002年2003年2004年2005年2006年商品房价格商品房价格波动较大，主要体现在2000年～2003年，房地产方面重心放在旧城改造上面。2003年下半年逐渐放开了房地产市场，从2004年底至2005年，普通住宅均价开始大浮度上涨，上涨幅度高达30%，远远高出全国的平均水平，进入2006年涨价幅度趋持续，预计今年底到明年初将有望突破3500元。保定市商品房价格变化原因如下：1、1998年停止住房实物分配、实行住房分配货币化的城镇住房制度改革和把住宅建设培育成为国民经济新增长点的一系列刺激住房需求措施的“惯性”作用；2、投资渠道较少、股票市场让中小投资者失去信心从而使大量社会资金选择房地产这一相对安全、稳定的投资对象；3、房地产开发商垄断话语权，针对“买涨不买落”的购房心态营造涨价气氛及房地产投机炒作。保定市住宅市场在过去的发展过程中，受2000年城市整体规划布局的影响，商品住宅市场开始逐步上升，日渐凸显，在开发量稳步提升的同时，近两年价格变化浮度上涨比例日渐提高，尤其是2004年底开始至目前，每平方米市场均价由1700元/平方米上涨至2900元/平方米左右。根据城市规划中大面积的城中村改建项目的即将入市，预计2007年价格上涨浮度将恢复稳步阶段。而新开区将在规划政策的影响下成为全市价格上涨比例最高区域。二、保定市商业市场状况分析保定市主要商业区分布图保定商业业态布局1、裕华中路商业圈•代表项目：保定商场、北国商城、钟楼商厦、保定百货、裕华小商品批发市场及永华南路、恒祥南大街沿线商业等•配套服务：直隶总督府、大慈阁等旅游景点•商圈特点：传统商圈，商业氛围最为成熟2、火车站商圈•代表项目：鑫龙湾、富泰商贸、十方商贸城等为代表的小商品批发市场•配套服务：保定宾馆、海龙商务中心等•商圈特点：商业产品档次总体感觉较低3、朝阳南大街商圈•代表项目：时代商厦、国贸、大世界、新天地、新华书店等•配套服务：百世开利大厦、中银大厦等•商圈特点：商圈规模较小，正处于不断成长发展中4、朝阳北大街商圈•代表项目：保百购物广场、丽隆家居广场、京海世贸广场及天鹅路临街商铺等•配套服务：恒通财富中心、假日酒店、星光酒店及国际俱乐部、美食山等•商圈特点：高档的商务休闲娱乐场所聚集，保定市商务气氛最浓，消费水平最高的区域(1）保定市主要大型商场概况一览表：（数据截止到调研日4月8号）项目名称地理位置商业体量（万M²）人流量租/售情况其它费用付款方式经营公司开发公司新天地百货朝阳南大街49号0.8优租赁电费1.07元/度按月倒扣流水百世开利新天地房地产开发有限公司国贸大厦朝阳南大街58号1.4良租赁电费1.03元/度水公用租金月付金利房地产开发有限公司金利房地产开发有限公司大世界商城朝阳南大街51号0.2良90％已租完电费1.03元/度租金月付－－－－时代商厦朝阳南大街36号1.8优租赁无其它费用倒扣流水按营业额或月返或日返时代商厦时代商厦北国商城裕华东路0.9良租赁电费1.07元/度租金和倒扣流水石家庄北人集团保定分公司石家庄北人集团保定百货大楼裕华西路1.2优租赁无其它费用倒扣流水保定百货集团保定百货集团区域性大型商业项目对比分析：区域商业形态体量商业档次客群特点运营时间裕华路商圈(南市区)大型商业项目与小型商业项目并存1.5－2万平米左右低中高档本地及郊县消费者多为2000年以前朝阳大街商圈(新市区)以大型商业项目为主2万平米左右低中高档以本地消费者居多多为2000年以后共性差异性1）大型综合业态商业项目缺乏2）多数商业项目操作不规范3）各商业项目经营方式均为只租不售4）商业项目分布不合理，形成混乱印象5）物业管理不完善1）新市区主要商业项目与老城区比相对规模较大2）南市区大型商业带动周边小型商业项目，而新市区则以小型商业与大型商业互动为主3）新市区以其现代性、时尚性逐渐成为具有极大吸引力的新兴商业圈。1、在经营的综合型百货商业项目中