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信阳市房地产市场发展信阳市情房地产市场状况项目调研项目规划目录一、信阳市情信阳市位于河南省南部，东邻安徽，南接湖北，为三省交界处，是江淮河汉之间的战略要地。豫南政治、经济、文化、教育、交通中心，鄂豫皖区域性中心城市1、地理区位2、行政规划信阳市下辖浉河区、平桥区、潢川县、淮滨县、息县、新县、商城县、罗山县、光山县等七县二区，代管固始县。另有羊山新区、南湾湖风景区、上天梯管理区、鸡公山管理区、信阳工业城、潢川开发区等6个处级行政单位(市政府派出机构)。全境总面积18915平方公里。全市总人口610万，主城区人口约60万人；预计到2020年城区人口规模将达到l00万人左右。建设用地规模将达到100平方公里，城市结构由行政中心组团、龙山组团、老城组团、湖东组团、平桥组团、工业仓储组团、教育科研组团和南湾组团8个组团形成。3、对外交通•信阳交通便利，京广、京九铁路、京武高铁和106、107国道以及京珠高速公路纵贯南北，宁西铁路、312国道和沪陕高速横穿东西。距市区40公里的明港机场正在建设中。信阳北距郑州300公里，南距武汉200公里，东距合肥346公里，西距西安534公里，是全国44个交通枢纽城市之一，中国连接西北，承东启西最重要的支点城市。特殊的地理位置，使信阳成为三大城市之间最具区域性中心城市发展潜力的地区。4、交通概况①民航信阳明港机场，2009年12月11日开工建设。潢川机场，被正式列入河南省“十三五”现代综合交通运输体系发展规划。②铁路信阳境内现有京广铁路、京九铁路、宁西铁路、京广高铁4条铁路，此外还有京九客运专线、衡潢铁路、宁西高铁三条规划中的铁路。③水运水运：信阳有两大出海港口，分别是淮滨港和固始望岗港，其中淮滨饮马港是河南第一大内陆港。④公路公路总里程达7660公里，公路密度40.5公里/百平方公里；干线公路总里程1457.875公里。5、信阳旅游•目前，信阳市旅游业已形成了三大“特色”、七大“资源”。•三大“特色”是以鸡公山、南湾湖、汤泉池为依托的生态旅游，以新县“红色景区”为依托的红色旅游，以灵山寺、贤隐寺、净居寺为依托的宗教旅游；•七大“资源”是“山、水、林、泉、寺、茶、红”。•信阳市有多处以湖光山色、温泉、古刹、古迹为特色的旅游胜地；•鸡公山是国家级风景名胜区和自然保护区，是我国四大避暑胜地之6、空气质量•“2015创建生态文明标杆城市•从2009到2015年，信阳连续七年跻身全国十佳宜居城市•信阳2013年上榜中国十大美丽城市。•2014年中国最具幸福感城市。•2011年信阳获得“中国绿色经济十佳城市”称号，是省内唯一获此殊荣的城市。•2015年获得国家卫生城市称号。7、气候概况气候：信阳地跨淮河，位于中国亚热带和暖温带的地理分界线（秦岭——淮河）上，属亚热带向暖温带过渡区。这种过渡气候造成淮河南北自然景观的差异：淮南山清水秀，水田盈野，稻香鱼跃，犹如江南风光；淮北平原舒展，一望无垠，盛产小麦、杂粮、棉花，北国情调浓厚。信阳日照充足，年均1900-2100小时；年平均气温15.1-15.3℃，无霜期长，平均220-230天；降雨丰沛，年均降雨量900-1400毫米，空气湿润，相对湿度年均77%。信阳四季分明，各具特色。春季天气多变，阴雨连绵，季降水日数多于夏季，降雨量达250-380毫米，占全年降水量的26-30%，夏季高温高湿气候明显，光照充足，降水量多，暴雨常现，降水量400-600毫米，占全年的42-46%。秋季凉爽，天气多晴，降水顿减，季均降水量170-270毫米，占全年的18-20%。冬季气候干冷，降水量少，约80-110毫米，占全年的10%；冬季在四季中历时最长（130天左右），但寒冷期短，日平均气温低于0℃的日数年平均30天左右。8、基础设施•2015年，信阳电网总投资超过21亿元，投资规模达历年之最，计划年度完成16亿元。其中，在建110千伏及以上电压等级建设项目共27项，总投资规模10.6亿元，计划投产19项工程。8县两区的农村电网35千伏工程共29项，投产14项。截止6月底，工程进展顺利。2015年上半年，信阳市基础设施项目建设均超年度进展计划。其中铁路项目4个，宁西铁路信阳段增建二线工程已完成投资147000万元，为年度投资计划的77.4%。民航项目1个，年度投资计划10000万元，截止目前已完成5500万元。公路项目4个，1~6月份已完成投资120017万元，为年度投资计划的73.2%。航运项目1个，淮河淮滨至息县航运工程淮滨段项目建设前期工作如期推进。能源项目1个，信阳市绿瑞燃气有限公司500万方/日天然气液化调峰项目完成投资500万元，信阳市基础产业和基础设施建设成果丰硕。9、医疗设施•目前信阳市医疗设施体系分布不尽合理，市级医院都设置在老城区火车附近，区级医疗中心相对比较薄弱，而且医疗用地普遍比较紧张。规划在行政中心组团设置11公顷的市级医疗中心用地，•作为信阳市最大的综合性医院——中心医院的扩建选址，与原中心医院一并成为市级医疗中心。10、城市现状•信阳全市人口共613万人，市区城市人口约60万人，城镇化率36%。•城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。•城市经济增长率较快，城市居民消费能力逐步提升，同时旅游业主导城市发展，人均居住面积增长，都为项目后期提供充分购买力。11、城区发展从信阳市城市规划图可以看出，将信阳市的城市性质确定为：鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心、工贸旅游综合发展、具有山水园林风貌的区域中心城市。信阳市城市规划图指出，建设用地规模将达到100平方公里，城市结构由行政中心组团、龙山组团、老城组团、湖东组团、平桥组团、工业仓储组团、教育科研组团和南湾组团8个组团形成。信阳市城市规划图及其内容表明，此次规划重点加强公路交通、防洪、电力等区域基础设施建设，加强与湖北、安徽等相邻地区的经济联系。12、城市发展•城市发展规划---根据规划，2020年，城区人口规模将达到l00万人左右。•向东：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的居住区；•向北：跨国羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业；•向西：南湾风景区及金牛山风景区，发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。•向南：完善湖东区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨风景区。13、经济指数•信阳市统计局公布的数据显示，2015年，信阳市规模以上工业企业增加值预计达500亿元左右，较上年增长10%左右。2015年，信阳市社会固定资产投资总量预计将突破2000亿元，较上年度大幅增长17.3%左右。全市消费品零售总额预计将达860亿元，较上年增长13.1%。2015年，信阳市一般公共预算收入91.03亿元，较上年增长13.3个百分点；税收收入达到67.13亿元，较上年增长9.7%；一般公共预算支出373亿元，较上年增长12%。全市金融机构人民币存款余额总量为2375.36亿元，较上年增长13.4%；金融机构人民币贷款余额1290.94亿元，较上年增长16.5%。城镇居民人均可支配收入预计增长9.1%，2014年这一数据为21060元；农村居民人均可支配收入预计增长10.5%，2014年为8868元。2015年，信阳市城镇化率提高1.3个百分点，达到42.4%左右。13.1GDP增长值13.2人均收入支出13.3收入支出增长率13.4居民储蓄存贷款二、房地产市场状况1、“十二五”规划信阳住宅用地应规划2、全国楼市•全国首套房平均利率为4.54%，继续创历史新低。环比上月4.58%，下降0.04%;同比去年3月的5.76%下降1.22%。在融360监测的35个城市和地区中，首套房平均利率最低的为天津的4.20%。•多家银行首套房贷款有折扣•一线城市的优惠力度仍具优势•本月，全国十大利率最低的城市为天津、北京、佛山、珠海、上海、广州、青岛、无锡、宁波和成都，较上月相比，新增宁波和青岛，减少了重庆和苏州。本月，首套房平均利率10个城市依然全部突破4.4%以下，其中天津是4.20%，北京、佛山和珠海是4.21%，上海、广州是4.22%，青岛是4.25%，无锡是4.32%，宁波是4.33%，成都是4.36%。•目前，十大城市的平均利率折扣都有加大。以天津为例，目前提供房贷业务的16家银行全部提供优惠利率，其中14家提供8.5折优惠，两家提供9折优惠，致使其平均利率低至4.20%。•从一、二线城市的全国首套房平均利率对比来看，除深圳外，一线城市的优惠力度依然具有优势。二线城市中，天津、重庆、成都、南京、杭州优惠幅度较大。三线城市的平均利率则普遍要比一、二线城市更高一些。可见，城市分化现象依然存在，楼市比较火热的一线城市，各银行间竞争更加激烈，各银行针对房贷客户推出的各种优惠层出不穷。而在一些楼市成交不太火热的城市，银行出于风险控制的考虑，利率则相对较高。•北京二套首付主流5成•融360监测数据显示，本月北京地区首套房利率平均折扣低至8.60折，平均利率低至4.21%。民生银行和平安银行本月恢复贷款，首套房贷款利率最低的是汇丰银行，执行8.2折优惠利率。最高的是恒生银行，执行9.2折优惠，利率为4.51%。17家银行执行8.5折优惠利率，分别是南京银行、包商银行、北京农商、工商银行、邮储银行、交通银行、建设银行、中国银行、浦发银行、天津银行、招商银行、光大银行、广发银行、兴业银行、中信银行、北京银行。杭州银行继续暂停房贷业务。首套房首付比例全部为3成。•二套房方面，南京银行首付比例最低为4成，花旗银行最高为7成，其余27家银行均为5成。二套房贷款利率均为上浮基准利率的10%，即5.39%。•中国人民银行2月29日发布决定称，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。融360分析认为，在当下我国宏观经济下行、央行实行稳健的货币政策的背景下，将进一步利好楼市市场，未来仍有双降的空间。3、信阳楼市•为促进农民进城购房，加快农民市民化，扩大住房消费，科学推进以人为核心的新型城镇化，我市近日印发了《关于贯彻落实豫政办【2015】139号文件精神促进农民进城购房扩大住房消费的通知》，规定对凡是在2016年2月14日起在中心城区购买首套已办理预（销）售许可证的144平方米（含144平方米）以下商品住房的农民，市财政给予每平方米100元的购房补贴。4、2016年建设用地供应计划表5、2015年房地产开发投资持续增长•2015年1-10月，信阳市房地产开发投资完成投资193.29亿元，同比增长17.8%。•住宅投资173.36亿元，同比增长18.8%。•办公楼投资1.06亿元，同比下降43.2%。•商业营业用房投资14.68亿元，同比增长9.5%。•其他投资4.19亿元，同比下降47.0%。020406080100120140160180200房地产开发投资（亿元）房地产开发投资6、2015年1-10月商品房销售面积•1-10月，信阳市商品房销售面积351.01万平方米，同比增长9.7%。•商品住宅销售面积318.12万平方米，同比增长9.2%，占总销售面积的90.1%。•营业用房销售面积同比增长12.4%。•其他房屋销售面积同比增长7.4%。050100150200250300350商品房销售面积（万平方米）商品房销售面积7、商品房销售额•2015年1-10月，商品房销售额130.54亿元，同比增长13.4%，•商业住宅销售额112.1亿元，同比增长14.6%，占总销售额比重的85.87%。•商业用房销售额14.25亿元，同比增长1.9%。•其他房屋销售额3.08亿元，同比增长15.7%020406080100120商品房销售额（亿元）商品房销