光谷地块市场前景分析

房产资料网免费下载资料光谷地块市场前景分析“五一”期间，受集团领导委托，针对武汉光谷大道地块进行了相关的市场数据搜集及在售楼盘实地走访，现对该地块市场前景进行如下分析。鉴于个人能力及资源有限，有关数据及观点难免存在一定的局限性，仅供领导决策参考。地块简况：该地块位于光谷大道中环线外，北临正在开发中的当代国际花园，根据规划，地块西北为光谷二中用地，并与万科城市花园相望，西南为房地产开发用地，南为湿地公园，东隔光谷大道与中原电子产业园区相望。地块可开发面积230亩，可建25万平方米，容积率1.6。地块位于规划中武汉科技新城的中心区，交通较为便利，区域内光电子产业和高校较集中，周边房地产开发日益热烈，但地块较缺乏景观元素，周边尚缺乏居住氛围。光谷概况：武汉“中国光谷”于2001年被国家计委、科技部批准成立，同年5月武汉市政府正式批准武汉中国光谷新城规划，科技新城的规范范围西至中环线，东至外环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸，总面积128km2。2006年，东湖高新区工商注册企业累计11647家，比2005年增房产资料网家，平均每个工作日新注册6、7家企业。全年新认定高新技术企业131家，高新技术企业达到1900多家。年销售收入过亿元的企业有70多家，过10亿元企业8家。民营企业注册数量达到7000多家。2006年，高新区从业人员14..5万人，从业人员主要集中在亿元以上的大企业和高新技术企业中。目前光谷地区总人口约60万人。据楚天金报报道，光谷地区目前共有高等院校42所，各类科研院所50余家，各类专业技术人员20余万人。根据“十一五”规划，光谷地区至2010年将达到100万人口，其中年增约10万人。2006年12月，富士康科技集团入驻光谷，预计将带动15-20万人就业。光谷地区房地产市场情况：2001-2005年，光谷地区年均完成房地产开发150万平方米，2006年完成开发200万平方米。根据东湖高新区“十一五”规划，至2010年，区内新供住宅用地8平方公里，预计建成住宅1200万平方米建筑面积。若按光谷地区每年新增10万人，每人住宅需求35平米计，每年新增住宅需求350万平方米，四年共新增住宅需求1400万平方米，大致与供应量相当。由于东湖高新区住宅开发用地来源较为复杂，本次调研未能掌握房产资料网免费下载资料高新区全面的土地供应信息，因此采取对光谷地区52个在售楼盘进行销售数据统计的方法，试图得出相对准确的住宅供应量数据。光谷在售楼盘销售数据（2007年5月5日房产局备案数据）物业名称物业地址物业类别物业价格开发商总建面总套数住宅已售住宅可售卧龙剑桥世家洪山东湖开发区珞喻路叶麻店普通住宅4795元/平方米高武汉卧龙房地产开发有限公司3538815831240280宜家汤臣庄园1896江夏阳光大道特1号别墅不详新雅集团武汉弘福置业有限公司36367226107119光谷坐标城洪山东湖新技术开发区关山大道与南湖南路交汇处普通住宅4100元/平方米均湖北长城建设实业有限公司735（一期）62939谓语城洪山民院路与南湖南路交界处普通住宅4400元/平方米均武汉佳境房地产开发有限责任公司91863456270186现代森林花园洪山马鞍山森林公园对面普通住宅4500元/平方米均湖北现代城市建设发展集团有限公司99758913754138保利浅水湾洪山雄楚大道卓刀泉南路方家咀普通住宅3800元/平方米均武汉双环房地产开发有限公司105510944771153剑桥立方寓洪山武昌珞瑜路华中科技大学新体育馆对面普通住宅4100元/平方米均武汉卧龙房地产开发有限公司38416244144100宏德嘉园江夏纸坊街古驿道168号城北小区旁普通住宅2000元/平方米均武汉宏德房地产有限公司40000528259208宜家龙臣江夏藏龙岛科技园内普通住宅3000元/平方米均新雅集团达明置业有限公司35660358176174美院coast江夏庙山开发区江夏大道邬树村，汤逊湖畔别墅不详湖北中天鸿源房地产开发有限责任公司无备案房产资料网号（华师东门虎泉）公寓7000元/平方米均武汉恒源置业有限公司17400344342学府华庭江夏纸坊街城关村普通住宅不详泰祥房地产开发有限公司284803112503富丽畅馨园江夏武昌大道普通住宅2300元/平方米均武汉市富丽园房地产开发有限公司86500480238189观澜逸墅江夏汤逊湖藏龙岛科技园内普通住宅120万元/套高武汉鸣鸿科技发展有限公司14186422814联峰时代洪山鲁磨路附6号写字楼5800元/平方米均武汉联峰房地产开发有限公司世界城尚都洪山东湖开发区光谷广场东公寓不详利嘉置业（武汉）公司未开盘梓洲花苑城市绿洲洪山关山二路与雄楚大街交汇处商住楼3400元/平方米均武汉市科达房地产开发有限公司3467032125252天伦华公馆洪山东湖高科技开发区珞喻路特1号普通住宅5900元/平方米均武汉虹景房地产开发有限公司4736922720412东湖公馆洪山卓刀泉北路普通住宅5500元/平方米均武汉洪利房地产开发有限公司246361608163万豪水岸枫林江夏藏龙科技园藏龙大道西普通住宅5500元/平方米均湖北万豪置业发展有限公司23660014031086317物业名称物业地址物业类别物业价格开发商总建面总套数住宅已售住宅可售智源财富中心(已售完)洪山雄楚大道229号（武汉理工大学旁）商住楼3800元/平方米均武汉泛亚投资有限公司不详水天居江夏藏龙岛科技园藏龙大道玉叶路普通住宅2700元/平方米均藏龙岛科技园开发有限公司2515429311959房产资料网元/平方米均东盛地产115856115311114蓝巢逸品(已售完)洪山华工南二门对面光谷规划步行街上普通住宅4260元/平方米高武汉城乡建设开发公司382703823643光谷国际洪山东湖开发区珞瑜路456号（珞瑜路与华光大道交汇处）写字楼4000元/平方米均武汉东湖新技术开发区发展总公司791001050凤凰花园洪山关凤大道九凤城市公园正对面普通住宅3200元/平方米均武汉藏龙房地产开发公司38600019151330204金地阳光城洪山民院路与新庄路的交界处普通住宅3750元/平方米均武汉市洪华房地产开发公司1387551267869318银河湾二期洪山光谷藏龙岛科技园花园洋房3200元/平方米均武汉市鑫万国房地产发展有限公司269000948723225紫菘枫林上城洪山雄楚大街与民院路交汇处东普通住宅4888元/平方米均武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司不详洪福家园洪山东湖新技术开发区雄楚大街156号（717所对面）普通住宅3700元/平方米均武汉洪顺房地产开发有限公司98954766543182绿汀雅境洪山雄楚大街456号（洪山供电局后面）普通住宅4000元/平方米均湖北新鑫鼎物业发展有限公司15100016631135407美加湖滨新城洪山中国光谷·汤逊湖畔高尚住宅3600元/平方米均斯米克集团美加置业（武汉）有限公司133566927598232东创仕际(已售完)洪山华中科技大学正前门（关山路、东信路交汇处）商住楼3200元/平方米起武汉东湖创业股份有限公司不详当代国际花园洪山关山二路与城市中环线交汇处普通住宅4500元/平方米均武汉当代科技产业集团股份有限公司21746816961013575房产资料网免费下载资料藏龙新城(已售完)江夏藏龙岛洋湖大道特6号（湖北经济学院对面）普通住宅2000元/平方米均武汉藏龙房地产开发有限公司4793845641046光谷宇峰家园洪山关山二路19号普通住宅3300元/平方米均湖北宇峰房地产开发公司47981634373261佳源花都江夏湖口村湖北教院新校地址对面普通住宅2800元/平方米均武汉顺民房地产开发有限责任公司10296022889531215梅南山居江夏江夏大道特一号普通住宅85万元/套起武汉新大陆物业发展有限公司133000112976931巴黎豪庭洪山珞瑜路与关山二路交汇处普通住宅4000元/平方米起南益置业（武汉）有限公司28500065457183国际企业中心洪山光谷关山二路特一号写字楼3180元/平方米均武汉东湖高新集团股份有限公司2723468956898物业名称物业地址物业类别物业价格开发商总建面总套数住宅已售住宅可售万科城市花园洪山东湖高新技术开发区关山一路南端大学园路1号普通住宅4800元/平方米均武汉市万科房地产有限公司75117（一期）32392852326学雅芳邻(已售完)洪山雄楚大道卓刀泉路交汇处东南面普通住宅3500元/平方米均武汉市洪华房地产开发有限公司16039517471449171保利花园(已售完)洪山关山一路74号(原湖北电机厂)普通住宅3600元/平方米均保利（武汉）房地产开发有限公司13183134782851333华工镜湖园(已售完)江夏藏龙岛科技园普通住宅2700元/平方米高武汉华工大学科技园发展有限公司683662842768关山春晓洪山关山一路特一号普通住宅3800元/平方米均武汉汉盛地产有限公司18020014891069353房产资料网元/平方米起武汉市江夏亚太房地产开发有限公司284000692458133锦绣龙城洪山东湖新技术开发区民族大道与中环线交汇处普通住宅3850元/平方米均湖北长城建设实业有限公司48043（A区）32823890沁香书院(已售完)江夏纸纺路古驿道普通住宅1450元/平方米均江夏区房地产开发总公司3180028519925新域柠檬特区(已售完)洪山卓豹路鲁巷广场后门普通住宅4500元/平方米高湖北新域置业有限公司4437143642210南域花语城(已售完)洪山烽火村普通住宅3200元/平方米均武汉凌鑫房地产开发有限公司不详光谷未来阳光海岸江夏庙山开发区(两湖大道与江夏大道交汇点)普通住宅2600元/平方米均武汉福达置业发展有限公司143972626514112山水华庭云顶居洪山庙山两湖大道中南政法前行300米普通住宅2900元/平方米均武汉市铸久置业有限公司58648404237147（以上建筑面积不包括部分未开盘面积，总套数包括商业和写字楼物业套数）根据以上数据统计，52个在售楼盘总供应量至少达到480万平方米，加上部分未开盘量，以上楼盘总面积应在600万平方米以上；其中已开盘而未售的套数总和约7700套，加上未开盘部分，以上楼盘未来供应量在一万套以上。以上楼盘的拿地时间，从2002年至2005年不等，销售主要集中在2005年与2006年，从开发规模上，显示光谷地区房地产业发展仍先于产业发展，开发量超过需求量。但从销售上看，近年来销售趋旺，显示出消费者对本地区较强的信心。以下是本地区从2006年3月——2007年3月房产销售量与销售房产资料网免费下载资料价格的比较图：如图所示，本区域房地产成交较为活跃，价格也相对到了一个较高的水平。与杭州、苏州等地的工业园区相比较，本区域房价仍有一定的上升空间，但空间有限。目前本区域高品质房产的价格已达到每平米500