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永安国际项目开发前期市场调查内容一、高密市房地产政策法律环境调查：1.城市发展战略。2.城市建设规划和区域规划。3.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策。4.房地产税收政策：营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等。5.房地产金融政策：信贷政策、信贷规模、利率水平。6.土地制度和土地政策：土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式。7.房地产产业发展政策。8.人口政策、户籍制度。二、高密市经济环境调查：1.城市总体发展规划。2.地区内的重点开发区域。3.国民经济产业结构和主导产业。4.政府办事效率及工作作风。5.房地产在国民经济中的比重。6.房地产开发景气指数。7.就学条件。8.基础设施情况。三、高密市人口及社会环境：1、人口总量和密度。2、居民消费结构和消费水平。3、家庭规模与结构。4、居民就业状况及收入水平。5、社会治安情况。6、居民需求结构及特征四、高密市房地产市场调查：1.高密市房地产市场需求和消费行为调查：a)住房的总需求量及其饱和点。b)市场需求发展趋势。c)购买行为：投资、投机、自住，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。d)住宅消费状况：①居民现有住宅人均面积。②居民住宅形态及比重。③五至十年内规划人均居住面积。2.高密市房地产市场供给情况调查：a)可供开发的土地资源及规划要求状况。b)各种类型土地供应量：①上年土地供应量；②今年土地供应量；③下年土地供应量预测。c)楼面地价或单位地面价。d)房产供应量：：①上年房产供应量；②今年房产供应量；③下年房产供应量预测。e)新开发房地产面积：计划、新开工、在施工、竣工。3.高密市房地产产品调查：a)现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。b)居民对房地产产品的要求：区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设施要求、售后服务要求等。c)居民对某种房地产产品的接受程度。d)新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况。e)建筑设计及施工企业的有关情况。4.高密市房地产价格及交易情况调查：a)高密市房地产市场的价格状况。b)高密市房地产市场价格趋势。c)高密市市场供求情况的变化趋势。d)影响房地产价格变化的因素：如政府价格政策。e)房地产价格需求弹性和供给弹性的大小。f)开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。g)价格变动后消费者和开发商的反应。h)各类房产成交量：①上年成交量；②今预测量。5.高密市房地产促销调查：a)广告的时空分布及广告效果测定。b)广告媒体使用情况的调查。c)广告预算与代理公司调查。d)人员促销的配备状况。e)各种公关活动对租、售绩效的影响。f)各种营业推广活动的租、售绩效。6.房地产营销渠道调查：a)营销渠道的选择、控制与调整情况。b)市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。c)租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。d)客户对租售代理商的评价。五、高密市永安国际项目调查：一、永安国际自身情况调查：1.项目土地现状调查：a)土地使用权获得方式：招标、拍卖、挂牌、转让。b)地理位置、土地面积、形状及四至。c)土地价格：楼面地价、单位地面价。d)土地规划使用性质、年限。e)地质地貌状况。f)九通一平现状（道路、给水、供电、排污水、排雨水、电话、宽带、闭路、燃气、场地平整）。g)地下、地上附着物现状及迁除完成情况。h)周边道路及综合管网现状及规划目标。i)项目用地规划控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑风格、高度、用途、内外交通组织、停车位、公共配套要求等。2.高密市永安国际项目用地周边气候、环境调查：a)项目所在地天气状况：日照、风向、降水量、天然周期性灾害。b)地块周边建筑物情况。c)周边环境污染状况：空气、水源、噪音。d)周边卫生状况。e)绿化景观。f)历史人文景观。g)建筑抗震设计等级。3.高密市永安国际项目交通条件调查：a)周边市政路网现状及规划路。b)到达、经过地块的交通线路。c)项目所在区域陆、空交通状况。d)交通近期、中期规划情况。4.高密市永安国际项目所在区域配套设施调查：a)购物场所。b)医疗卫生。c)文化教育。d)金融服务。e)邮政、通信服务。f)娱乐、餐饮、运动休闲。g)垃圾收集站分布情况。六、竞争楼盘情况调查：竞争楼盘定义：同一区位、相同类型、售价相近的楼盘；同一城市内销售价位相近的楼盘；同一城市内相同类型的楼盘。1.竞争楼盘的区位：区域特征：地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育等。发展规划：政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整。周边环境：人文环境、生态环境、生活配套。项目状况：地理位置、规划条件、配套状况。交通条件：地块附近的交通工具和交通方式。2.竞争楼盘产品特征：建筑参数：总建筑面积、总占地面积、建筑密度、容积率、绿地率、层高、车库比例等。面积户型：户型配比、面积配比、建筑面积、公摊率、建筑风格、大堂、电梯厅、走道、外立面。3.竞争楼盘的配套状况：周边独有配套设施：学校、大型购物场所、体育设施、公园等。小区自建配套设施：会所、学校、购物场所、运动场所等。小区智能、安防状况。园林景观。物业管理水平及收费水平。水、电、通信、燃气等立户费用情况。4.竞争楼盘的价格。5.高密市永安国际的广告：售楼处：地点选择、装修设计、形象展示、三维动画、沙盘。广告媒体：报刊、电视、网络、车体、户外（路牌、灯箱、条幅、布幅）。广告投放强度：广告刊登次数和篇幅，媒体的数量和大小等。广告风格。推广主题、主广告语。6.竞争楼盘销售情况：现场情况：人流频率、数量、关注内容、销售人员状况、销售率。销售顺序：不同总价、户型、面积的房屋销售顺序，分析市场畅销户型、分期推盘节奏。销售形式：内部定购、正式签约。客户群分析：客户的职业、年龄、家庭结构、收入。7.竞争楼盘销售渠道使用情况：租售代理商。其他配销渠道。8.竞争楼盘的实力和经营管理优劣势调查：专业化程度。品牌知名度。商品房质量。价格策略。合作单位（设计、施工、策划、营销、广告、园林、物业）。与当地政府的关系。9.同类型产品的供给量和在市场上的销售量。10、同一区域内房产的月租金及入住率。11、竞争性新产品的投入时机。12、对未来竞争情况的分析与估计青岛合誉投资顾问有限公司2010年8月13日