永州市冷水滩商业地产市场调研报告暨冷水滩

永州市冷水滩商业地产市场调研报告暨冷水滩中联国际广场项目定位报告谨呈：永州市冷水滩区中联国际商业广场2013年10月25日迅地地产（上海）报告思路二、风险和机会三、出路一、目标设定中联国际——目标未售商业面积分期全部售出,计划18个月；打造“永州淘宝”商业地产品牌，为后期运营奠定坚实基础。暂定试业时间2015年元旦。对未售的面积策略性分期销售，完成销售指标最大化。进而全部出售现实利润最大化。以“永州淘宝”商业街的形式启动，树立网商项目形象及口碑。短期内实现销售量最大化，从而促进后期销售正面促进中联国际广场在永州商业地产市场的影响力利润最大化对目标的理解销售量最大化项目位于永州市冷水滩区中心城区的核心商圈项目东临零陵中路，西接通化街；项目西南北分别相邻板块内两大商业（舜德摩尔、步行街）。步行街步步高舜德摩尔零陵路项目凤凰路珊瑚路项目区位容积率超过3，建筑形式为底商加高层建筑规划用地面积约为17282.18平米（25.95亩）。总建筑面积：57490平米，入口广场：4000平米。其他用房面积：2473平米。项目技术指标零陵路项目资源：永州第一核心商业区，与黄泥井市场隔街运营，人流互补项目资源零陵路历来为永州人流聚集、商业繁华的旺地，商业氛围非常浓厚。聚集阿波罗、金水湾、步步高等百货、购物中心；建设银行、农业银行、中国银行、工商银行等金融机构；万喜登酒店、女子医院等公共资源；邮政局、中国电信等数十家单位。一站式全面满足购物、娱乐、休闲、生活、美食等需求。区域人口：日均流动人口约2万人，周边常住约为8-10万人。第二部分二、风险和机会区域商业分析宏观市场分析项目本体分析永州商业发展环境：商业市场发展总体平稳向上永州市近几年商业市场发展总体平稳向上全区2012年实现社会消费品零售总额67.9亿元，同比增长15.6%。数据来源：永州市统计信息网（官方网站）永州市近五年商业市场发展总体平稳向上商业营业用房施工面积稳定增加，至2012年止总商业面积已达80万平方米，年增长率接近20%商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛48.9941.5161.2866.0979.21-15.27%47.63%7.85%19.85%-1.03%01002006年2007年2008年2009年2010年-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%珠海市商业营业用房施工面积(万平方米）增长率永州市商业营业用房施工面积（万平方米）增长率永州商业发展环境分析2007年-2012年永州是商品房销售均价走势数据来源：永州市统计信息网宏观环境通过对永州经济环境和居民生活结构的研究，得出以下结论：永州未来商业发展潜力巨大随着永州产业结构的不断调整，未来经济发展潜力巨大。而得益于永州目前较小的人口基数，永州人均GDP和人均可支配收入水平均较高，整体消费能力较强。同时，考虑到永州未来年均15%的消费总额增长预期。数据表明永州未来的商业发展潜力较大并健康发展。永州现有商业不能满足城市需求，优秀商业地产项目前景看好。随着一个地区人民收入水平的提高，相应的消费需求也会产生一定的升级。城市中，曾经成熟的商圈可能逐渐因不能顺应人们的消费趋势而被淘汰。无论普通消费者亦或投资者，对优秀的商业地产的需求则随之增大。商圈特征分析级别名称特点市级商业中心河西零陵路业态完善、百货扎堆，人流量大市级副商业中心湘永路与百业街凤凰园城标商圈整体中低端档次，以满足日常生活所需为主特色商圈沿江东路商圈汽车零配件一条街清桥路商圈中高端目的性消费新兴商圈育才路商圈城市扩张的核心区域火车站商圈依托火车站辐射撬动永州传统商圈，以零陵路商圈为核心，商业升级加快，同时导致交通压力明显增加。其他商圈无论是业态种类、还是人流量，消费规模，均逊于核心商圈，但在交通和停车方面较有优势永州主要商圈分布永州市区主要商圈分布与租金情况租金：10-90元/平米租金：10-35元/平米租金：120-450元/平米租金：15-150元/平米租金：30-220元/平米租金：15-90元/平米大中型主力卖场/购物中心的分布动向冷水滩商业以沿街商业为主，大型购物中心、百货商场、国内一二线连锁品牌卖场，都集中分布于零陵路商圈核心区域；较大型超市、专业卖场也是以零陵路为主，湘永路、育才路、凤凰路等为辅。超市/专业卖场主要街铺百货/购物中心中联国际—人人乐滨江友谊商业广场—世纪联华步步高超市建都超市建都超市舜德摩尔—步步高百货金水湾城市广场—金水湾百货建都超市步步高超市步步高超市（意向入驻）家乐福超市（洽谈中）凤凰园湘发建材城银龙电脑城苏宁电器通程电器国美电器大家发超市百货目前已有百货卖场4家：即舜德摩尔步步高百货、茜茜百货（运营不成功）、金水湾百货（对面金水湾广场11月份即将运营）、滨江友谊百货（运营一般）购物中心超市、卖场目前只有有一家一站式购物中心，即“舜德摩尔购物中心”，新增商业项目1家：本案（市场空白，预计2015年元旦试业）。永州市场上大型超市和卖场，较为知名和经营状况较好的是步步高超市，世纪联华、苏宁电器、通程电器、国美电器处于中高端档次，其次是当地一些较大的商家以超市和卖场结合经营的业态，大多以手机、服装和便利店等形式，但中高端超市等细分市场在未来存在较大的发展空间。商业业态分析总结专业店市场上专业店较多，多以中等档次为主。比较大的专业市场有11家，即舜德摩尔建材市场、育才路建材片区、苏宁电器、通程电器、国美电器、步步高电器、银龙电脑城、时尚春天数码城、电信数码港、舜德电脑城、潇湘汽车城等。以家电、建材、汽车为主。餐饮永州市场大型餐饮品牌进驻较多，有“肯德基、德克士、上岛咖啡、名典咖啡”；本地自主品牌有”CC新元素、咖啡地带、好食尚等，以及本地一些本土的家常特色菜馆、夜宵店遍地开花，随处可见。未来永州餐饮将随着城市的发展商家档次和品类预期会有很大提升。当地人们在吃喝方面也比较注重，这也注定了餐饮商家档次和品类的提升。娱乐娱乐业的需求在永州一直强劲，娱乐业主要消费力为KTV、茶馆和酒吧，但都以本地商家为主，其中品牌店有日不落KTV、古歌酒吧、零点酒吧，大型KTV连锁店有迪尔、帝凯乐。永州娱乐主要消费力中以KTV和酒吧最为突出，其中酒吧5家，以古歌酒吧最为突出。随着人均收入的提高和消费力的上升，永州娱乐也将会吸引一大批娱乐业连锁商家的进驻。消费者调查与分析结论：职业：以工薪族与白领为主；年龄：青与中老年人群（18-50）为主要消费群体，跨度较大消费者月收入：一半人群收入在2000-4000元以内；购物餐饮娱乐消费支出：在一千元以内的占半数；交通：消费出行主要依靠公交系统，但随着有车一族的快速增长，开车购物成为一种趋势，对停车位的需要空前增长；消费场所：百货商场、超市是人们最常去的购物场所；选择购物场所的因素：购物环境宽敞舒适，品类丰富品牌多，选择性大；到达购物地的时间：在15分钟之内的距离较为受欢迎。商铺投资者、求租者调查分析结论商业购铺租铺区域分布明显，首选河西零陵路，其次为河东商铺主要购买群体为投资者，对总价的承受能力有限，且倾向采用按揭付款，付款方式按揭占55%以上，一半以上选择按揭10年期。绝大部分商铺投资、求租者倾向于选择未装修的商铺；大部分能接受的物管费在1.1-2元/平米/月之间。面积在20-50平米，总价在30-100万元内的商铺是市场投资的低高热点。投资客约占70%左右，投资者需求以街铺为主。投资者看重租金和售价，较为关注车位。投资者购铺关注因素排序：升值潜力周边消费力项目位置项目定位与未来发展潜力项目交通条件项目未来经营管理租铺者关注因素排序：项目租金价格周边消费力项目交通条件项目经营管理随着零陵北路的开发和河西区域中心的发展已成为西区的商业中心，知名度高，辐射广舜德摩尔项目位置零陵北路458号开发商湖南省渝洲房地产实业有限公司物业公司渝州物业用地面积约10万平方米总建筑面积35万平方米（绿化率无绿化容积率/房屋类型商住建筑风格现代简约竞争项目分析（与实际定位操作不同）••••••般•舜德摩尔整体规模大，知名度高，档次中等，项目可以利用地段优势，发展精品化购物中心挑战舜德摩尔位于零陵北路河西老城区中心，区域位置优越舜德摩尔知名度高，已经成为永州地标性项目，影响力大劣势项目中庭设计不合理，存在建筑硬伤，未来业态调整存在很大困难商场缺乏与游乐园的紧密结合，同时游乐园经营状况一机会舜德摩尔针对儿童业态较少，项目适当提高儿童业态比例能够吸引到西区家庭客群舜德摩尔一楼品牌调整空间有限，本项目有机会作为永州最高档项目引入知名品牌商业体量大，业态丰富，对区域家庭客群形成了强大辐射力•舜德摩尔为永州知名度最高的商城之一，并且商业体量大，对城市河西居民形成了强大的辐射以周边居民为主要客群，定位于社区型商业，总体量约1.5万平米金水湾城市广场项目位置永州市冷水滩区河西零陵中路开发商湖南永州泰丰房地产开发有限公司物业公司未定用地面积4200㎡总建筑面积12万余平方米绿化率无绿化容积率28.6房屋类型商住建筑风格ARTDCOR竞争项目分析•态•••金水湾城市广场偏向于社区型购物中心，本项目可依靠商业体量的优势，在业态及档次上超越金水湾城市广场，形成核心竞争力挑战金水湾城市广场区位优越，交通便捷，对周边社区居民形成强大辐射业态较为聚焦，以周边社区居民为主要客群劣势业态不够齐全，缺少影院、KTV、电玩城等大型娱乐业知名品牌较少，品牌档次整体较低商业体量小，无法形成多个主力店聚集机会本项目商业体量大于金水湾城市广场，能够形成多个次主力店组团吸引客群引入家居精品馆、精品超市等档次较高的家庭业态目标消费客群档次以中高档为主金水湾城市广场以周边居民为主要客群，整体规模较小，商业类型偏向于社区商业滨江豪园（二期）地段优良+交通方便+大型成熟社区+逐步成熟商圈+近邻滨江广场项目位置冷水滩区河东清桥路86号开发商湖南省欧利房地产开发有限公司用地面积38亩总建筑面积25万平方米（其中3万平米商业街）绿地率35%容积率5.92房屋类型高层建筑风格简欧竞争项目分析••滨江友谊广场采用高端定位，主要服务滨江板块各高端楼盘的消费群体，受位置和空间的限制，辐射范围并不广。挑战滨江友谊广场辐射范围与本项目重叠比重大滨江友谊广场引入了世纪联华主力店，对其前期的商业运营成熟起着关键作用。其中的百货业态大多引入国内中高端品牌劣势项目品牌档次整体偏高，以中高档，高档为主，较为缺乏针对年轻客群的品牌机会引入知名餐饮品牌，适当提高商务餐饮比例引入档次相对较高品牌，在整体档次上高于滨江友谊广场滨江友谊广场以周边居民为主要客群，整体规模较小，商业类型偏向于社区商业整个主要商圈商业占据永州三分之二的份额，是永州人购物休闲第一首选去处，但整体商业档次中等，商业较集中，竞争激烈，交通拥堵，受城市规划限制，未来发展空间有限整个市场，高端市场比较缺失，尤其是高端百货、一线品牌家居连锁卖场（如：红星美凯龙、宜家等）缺失。品牌综合卖场、超市虽然有，但是国内外品牌卖场（如：沃尔玛、家乐福、华润、麦德龙、大润发等）在市场上集体空缺。高端专业市场缺乏国际品牌超市卖场空缺主要商圈可发展空间有限商业市场分析总结对现有商圈的研究总结：通过对永州各商圈的分析，我们发现以下几点问题：永州目前各商圈，属自由式发展。永州目前各商圈，商圈配套设施落后不合理。永州目前各商圈，停车位不足或严重不足，商圈的潜在发展已经制约。目前永州的定位清晰的商业项目少，未来商业发展的方向与核心竞争力将更加专业和专注，顾客购物目的性更强。商业级别城市中心区商业区域型商业社区型商业邻里型商业区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边居民聚居区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量2万以上日人流量1万以上0.5万以上——核心客户区域1.5公里范围内居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居