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当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告2004-09-03中国房地产报由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。一、六市一省房地产市场近期发展情况1、房地产供应量继续呈高位增长态势首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。其次是房地产开发力度继续加大2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。2、商品房销售总体保持快速增长，但六市一省差异大1至5月，北京商品房销售面积达到212万平方米。北京呈现快速发展的态势，而且销售面积的增长大于销售额的增长比率。上海商品房销售面积达到450.1万平方米，同比增长8.9％，仍然处于平稳上升的阶段。上海从1999年至2002年5月商品住宅销售量连续3年多超过竣工量。浙江省近几年商品房销售面积和销售额一直保持在20％左右的增长幅度。今年1至5月，全省商品房销售面积达到341.6万平方米，销售额69亿元，同比增长分别为3.1％和9.6％。杭州今年1至5月，商品房销售面积51.01万平方米，占全省商品房销售面积的15％左右。广州商品房销售面积达到346.86万平方米，同比增长3.32％，销售金额158.22亿元，同比下降0.24％。在商品房销售方面，现房交易增速大于期房交易。现房交易面积已占总销售面积的40.1％。天津一季度商品房上市量64万平方米，同比下降18％；商品房销售面积98万平方米，销售额24.9亿元，分别同比下降34％和31％。重庆1至5月，现房销售面积74.78万平方米，销售额11.52亿元，同比下降分别为20.8％和33.6％，期房销售170.26万平方米，销售额33.81亿元，同比下降分别为17.4％和30.1％。3、商品房价格总体平稳，不同地区表现不同上海近年来的商品房价格呈稳中有升的走势。2001年，商品房和商品住宅每平方米的平均价格为3，866元和3，670元，均比上年增长8％。今年一季度，商品房销售价格比去年同期上涨5.7％，其中新建商品住宅上涨5.9％。上海的商品房价格还有上升的空间。浙江省商品房价格从2001年开始稳步上升，每平方米的平均价格为1，979元，商品住宅的价格为1，820元。今年1至5月，商品房平均价格为2，023元，商品住宅的价格为1，808.6元。天津2001年陆续出台了一些导致建房成本增加的政策（如土地出让金的提高），今年一季度受这些政策的影响，全市商品房平均销售价格每平方米2，540元，比去年同期上涨120元，涨幅达到5％。北京2001年商品住宅平均价格每平方米4，716元，仍维持在较高水平，但基本保持平稳态势。近期，商品住宅价格既不会出现人们所期待的大幅度回落，也不会有多大涨幅。广州近几年商品房价格一直稳中有降，1998年，商品房平均价格每平方米5，100元，1999年4，960元，2000年4，480元，2001年4，183元。重庆近几年商品房价格一直保持了较为平稳的态势，但今年1至5月，重庆主城区商品房销售价格出现回落。商品房平均销售价格每平方米1，850元，与去年同期相比下降15.6％。4、房地产投资和消费主体进一步发展变化从投资主体看，已由国家单一投资向国有、民营、外商等多投资主体并重格局方向发展。经济发展较快、市场化程度较高的上海、广州、杭州及浙江省，民营和外商企业投资已占全市（省）房地产投资的半壁江山。上海2001年民营和外商房地产投资企业的注册资本已占到全市房地产企业总资本的45.5％；广州2002年1至5月民营企业完成房地产投资71.79亿元，同比增长25.8％。北京、天津、重庆民企业投资的数量也在增加。从消费主体看，个人购买商品房的比重已达90％以上。今年1至5月，上海个人购买商品房和商品住宅的比重分别为95.9％和98.1％；北京个人购买商品住宅达到92.5％；浙江为98.7％；天津为98.9％；重庆为97.6％。同时，消费主体也在逐步扩大，经济发展较快的地区，外省市和境外人士到本地区购房的数量不断增加。上海2000年外省市和境外人士购房占商品房预售总套数的11.3％，今年1至5月，已达25％左右；浙江外省市和境外人士购房已达到33.3％，广州和北京的数字也在增加。5、二手房市场日趋活跃，交易量加速增长上海2001年二手房市场交易突破1，000万平方米，2002年1至5月，超过600万平方米，呈现很强的发展后劲。二手房交易增长速度已超过商品房销售的增长速度。广州二手房市场交易连年大幅度增长。2001年二手房交易223万平方米，同比增长77.7％，占整个市场比重的29.44％。2002年1至5月，二手房市场交易109.21万平方米，占整个市场比重52.25％。杭州二手房市场交易量近几年一直呈稳步上升态势，二手房价随新建商品房售价水涨船高。2001年二手房市场交易46.2万平方米，年初成交价每平方米2，838元，今年一季度二手房均价已升至每平方米3，546元。市场上呈现商品房、二手房齐头并进的势头。重庆主城区二手房成交面积和金额较去年同期均出现大幅度的增长。今年1至5月，二手房市场交易71.81万平方米，交易金额5.9亿元，同比增长30.6％和19.9％。天津二手房交易和公房置换继续保持增长。今年一季度二手房交易面积35万平方米，成交金额4.1亿元，分别比去年同期增长24％和36％。二、对房地产市场形势和发展态势的分析总体上看，近几年我国房地产业正处在一个快速发展的阶段，全国城市房地产市场继续保持供求两旺态势。在我国房地产市场进入买方市场后判断市场形势，研究供求关系时，决定因素是需求。在考察需求时，在投资需求与消费需求之间，消费需求是关键。根据这样的推理，六市一省的房地产市场发展情况分别如下：（一）上海市房地产市场形势和发展态势1、上海房地产市场处于高位运行、长平台、稳步发展的态势，其发展是健康的（1）房地产投资开发的规模适度。2001年上海经济增长速度为10.2％，连续10年保持两位数的增长速度。上海经济健康快速持续发展，是房地产发展的内在动力。2001年房地产开发投资630.73亿元，占全社会固定资产投资的30.3％，拉动固定资产投资增长2.9个百分点。2000年、2001年房地产开发投资增长分别为9.9％和11.4％，这一增长速度与上海经济发展水平是相适应的。（2）住房消费保持较高的增长速度。2001年新建商品房销售面积比去年增长15％，其中商品住宅销售面积同比增长16.3％。今年1至5月，商品房销售面积同比增长7.4％，其中住宅面积同比增长8.9％。（3）房地产市场结构趋于合理。新建商品房供求关系基本平衡，2000年和2001年新建商品房竣工面积与销售面积之比为1.06：1、0.99：1，今年1至5月为0.77：1；新建商品房与存量房市场的联动效应明显。（4）房地产市场的市场化程度不断提高。投资主体与消费主体的多元化趋势明显，投资更加理性和慎重，个人消费已成为市场的主体。房地产市场已出现存量与增量联动、销售与租赁并进的格局，市场自身的调节能力和抗波动能力增强。2、总体上看，上海房地产市场还有上升空间房地产市场当前高位运行、长平台、稳步发展的态势至少可以持续到“十五”期末，不会发生大的波动。上海房地产市场今后发展的态势是：开发投资和新建商品房交易将会继续保持在较高水平，投资和消费继续同步增长；存量房交易将会大幅度提高，且在整个房地产交易中的比重不断提高；房屋租赁市场将会进一步活跃和规范，成为住房投资和消费的重要领域。（二）浙江省房地产市场形势和发展态势1、浙江省近几年房地产市场呈现快速发展的态势，市场供需两旺，发展基本上是健康的，但大城市商品住宅价格上涨过快，低价位住房供不应求（1）国民经济的发展、民营经济的带动、人民收入的提高是浙江省房地产市场快速发展的基矗（2）房地产开发投资和开发量持续快速增长，商品房购销两旺，空置率下降并保持在合理区间，商品房为7％，住宅为5％。（3）商品房供应结构基本合理。在已竣工的住宅当中，普通商品住宅占90.1％，经济适用房占6.9％，别墅占3％。（4）个人购房已占主导地位，商品房价格稳步上升。（5）存量房市场呈现繁荣，存量房交易量快速增长。2、未来三五年，只要正视问题，政策得当，浙江省房地产市场仍将继续保持稳步发展的趋势（1）浙江省第十一次党代会决定未来三五年将全面推进全省现代化建设，国民经济将继续保持快速增长，浙江经济将支撑房地产市场的稳步发展。（2）全省城市化进程将继续推进，根据《浙江省城市化发展纲要》规定，城市化水平每年提高1～1.5个百分点，预计每年将增加50万非农业人口，这必将会增加房地产市场的投资和消费需求。（3）民营经济的发展带动了地区收入水平的整体提高，人民富裕，购买力强，城镇居民的消费结构基本达到了小康型，开始向富裕型迈进，呈现住房消费升级的态势，加上遍布全国各地的浙江外出经商人员，住房消费需求还会不断扩大。（4）住房货币补贴将逐步推开，职工购房能力将有所提高，二手房市场日趋活跃，住房梯级消费显现。（三）杭州市房地产市场形势和发展态势1、杭州房地产市场呈现一片繁荣，房地产投资、开发、销售及房价全线上扬，商品房供不应求，市场正处于高速发展阶段，市场繁荣的背后存有隐患（1）杭州房地产市场兴旺，得益于杭州经济快速的发展，得益于一系列开放、搞活市尝调动消费积极性的政策推动以及得天独厚的居住环境和旺盛的住房消费需求及投资需求。（2）杭州土地供应市场稳步健康发展，杭州从1999年开始，市区内房地产开发项目用地全面以公开招标（或拍卖）方式供给。（3）商品房开发销售形势一直呈现上升之势，新建商品房和住宅空置率逐步下降，房地产投资、房屋施工面积、竣工面积增长较快，市区住房供不应求。（4）二手房市场供销两旺，房地产市场结构已由商品房一统天下演变成现在商品房、二手房齐头并进。（5）个人购房已占主导地位，居民人均居住面积