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西咸新区沣东新城市场调研报告contents1234西咸背景沣东发展区域格局市场总结31西咸背景西咸背景西咸新区以“副省级”身份闪亮登场国务院重点批复的继上海浦东新区后的第七个国家级新区。西咸新区规划控制面积882平方公里，是关中天水经济区的核心区域，也是建设丝绸之路经济带的重要支点和西部大开发的新引擎。近年来伴随世贸、华润、保利、绿地、星河湾等大型开发企业的进驻，资金大量汇入这片土地。西咸新区——现代化大西安新中心西咸发展西咸人口截止2020年，西咸新区城市人口将达到236万人泾河新城：2020年，人口数量达到47万人。空港新城：2020年，人口数量达到27万人。秦汉新城：2020年，人口数量达到42万人。沣西新城：2020年，人口数量达到53万人。沣东新城：2020年，人口数量达到67万人。城市建设用地75平方公里，其中昆明池人口目前为26675人，预计2020年将达到13万人左右。根据西咸新区规划看出，截止2020年，西咸新区城市人口将达到236万人，其中沣东新城人口数量将达到67万人，占据西咸新区总人口数量的30%西咸新区未来区域人口放量较大，将截止2020年，将达到236万人，为项目的开发建设提供有利的客群保障西咸规划空港新城——高端商务、城市客厅沣东新城——科技引领、现代都市秦汉新城——依塬傍水、文化之城沣西新城——信息高地、蓝绿网络泾河新城——水韵蓝湾、住区典范“规划为新区勾勒了空间蓝图，确定了新区及各新城的城市风貌特征美丽田园、现代西咸西咸小结西咸新区以副省级身份，承载大西安现代化新中心的发展使命92沣东发展国家级新区——国家级新区核心板块区域发展后市强劲沣东新城——国家级西咸新区核心板块，能量级与天津滨海新区、上海浦东新区同级。商业、居住、产业规划合理，真正实现人文沣东、生态沣东的城市理想。区域发展区域规划大规划——“两带、七板块”的城市空间布局，一个新的城市核心区域即将诞生科技统筹示范板块：规划面积10平方公里，是国内面积最大的科技统筹聚集区；镐京优美小镇板块：规划总面积25平方公里，集约进行高密度的双子城开发建设和低密度的优美小镇建设；沣河田园城市板块：以西部能源中心和体育会展中心为支撑，以田园社区做衬托，创建高端能源研发、营销、交易及总部管理中心；斗门水利板块：斗门水库是陕西省“引汉济渭”输配水工程的重要组成部分，是解决城市用水问题以及环境改善的重要组成；三桥综合商贸板块：规划总面积8平方公里，将以高端商业、国际车城、现代服务业为重点，打造时尚、现代的西部第一商业街区。建章路现代产业板块：规划面积6.5平方公里，重点发展高端装备制造业、节能环保等产业，推动产业聚集和资源集约利用区域规划2017年，高达469米的西北第一超高层落户沣东新城区域价值南水北调国家级工程、投资200亿、水域面积10.4平方公里、相当于10个曲江池，形成以文化、休闲、生态、度假、旅游、酒店、会展、城市气候调节等都市田园心中心。昆明池生态区——斥资200亿元，面积相当于10个曲江水系区域价值区域内产业园区密布，中俄、中软、环普等产业园距离项目直线距离均在5公里以内中俄产业园，全称中俄丝绸之路高科技产业园，按照“一园两地、两地并重”的原则，成立合资企业，共同开发建设中俄丝路创新园。其中，中方园区位于西咸新区沣东新城统筹科技资源改革示范基地，规划面积4平方公里，依托西安科研和现代工业基础，建设以高新技术研发为先导、现代产业为主体、第三产业和社会基础设施相配套的高科技产业园区。区域价值百万人潮汇集城市精英——近500万㎡企业总部，汇集百万人潮沣东新城重点招商引资项目项目名称建筑体量(平方米)项目定位沣东世纪广场•CBD中心120000超高层甲级（5A）写字楼集群、五星级酒店、高端商业配套等沣东汽配城300000以汽车零配件、汽车装潢为主的辐射西北的大型综合批发市场及写字楼、酒店)五洲国际皮革城450000皮革皮草购物中心、星级酒店、高档餐饮、休闲娱乐、甲级写字楼等中联家居城340000集多元化家居时尚体验、购物、休闲娱乐、餐饮、商务办公、时尚公寓、现代化大型停车场等于一体的主题商业城市综合社区澳门施美兰250000集饮食、购物、娱乐、办公等为一体的具有澳门文化特色的国际一流商业综合体高新软件新城重点招商引资项目项目名称建筑体量(平方米)项目定位英特尔公司设立西安移动通信研发中心——项目总投资1500万美元，从事移动通信研发项目。中兴通讯智能终端生产基地项目——一期年产能将达到1500万部，是中国西部最大的智能终端生产基地，也是中兴通讯在全球最大的工厂之一三星（中国）半导体有限公司高端存储芯片项目377400总投资70亿美元，月产7万片12英寸硅片的生产基地中航工业陕西航空与美国汉胜公司强强联手组建C919电源系统合资公司项目——该项目总投资1.45亿美元，为C919大客机项目研发、制造包括发电配电系统在内的电源系统鱼化工业园项目名称建筑体量(平方米)项目定位鱼化光电电子科技产业园70000光电电子科技类产业的研发、生产基地高导高强铜基合金材料研发制造中心项目99000高导高强铜基合金材料的研发、制造、销售陕西电信公司鱼化信息产业园项目一期70000陕西数据交换中心、呼叫中心鱼化汽车产业园350000是集汽车4S店、服务配套商户为一体的汽车产业园西北总部基地1500000电子信息、生物医药、文化创意、节能环保等生产型服务业于一体的产业融合聚集区区域交通地铁1号线已开通西三环路西二环路地铁5号线2020年通车丈八北路汉城路昆明路昆明路丰镐东路团结西路阿房一路大庆路红光路对外交通1、机场沣东新城规划有多条主要通道与西安咸阳机场衔接福银高速、沣泾大道、迎宾大道2、铁路区域内分布有六处大型铁路枢纽，即北客站、西安火车站、西安南站、阿房宫站、咸阳火车站及国际港务区3、高速西宝高速、西咸北环线（规划）、包茂高速、西安绕城高速、福银高速、京昆高速、咸旬高速公路对内交通对内交通1、公交606路、729路、12路、226路、503路、713路等多条公交线路均在此处设站2、地铁1号线已经开通运营，主要打通西安东西脉络，对城西价值提升巨大，项目距离枣园站直线距离1.8公里。5号线于2016年1月正式开建，预计2020年通车。项目距离西窑头站1.7公里。地铁、公交齐全，交通路网通达全城立体式交通网络四通八达，距咸阳机场9公里，距北客站6公里，距钟楼仅有12公里。地铁、公交等各种交通工具线路完备，距离地铁1号线及5号线双站点直线距离约1.8公里区域配套城西作为老城区，生活配套完善，区域内多所知名学校、医院林立，完全满足生活所需幼儿园起点幼儿园、春田花花幼儿园、远东幼儿园小学阿房宫小学、远东一、二小、庆安小学、关庙村小学中学51中学、西城中学、远东一、二中医院西安医学院第一附属医院、医学院西纺分院、瑞康医院商超土门华润万家、华润城教育、休闲、医疗、商业等配套体系完善沣东小结沣东发展：国务院重点批复的继上海浦东新区后的第七个国家级新区，是关中天水经济区的核心区域，区域发展后势强劲沣东优势：距西安咸阳国际机场9公里，距西安北客站6公里，距西安市钟楼仅有12公里。六条高速公路穿境而过，快速干道等各种路网四通八达，地铁、公交等各种交通工具线路完备沣东劣势：区域起步较晚，发展较慢，住宅市场由于配套缺失，影响整体发展速度193区域格局西安市场2017年4月西安市商品房供应量为229.50万㎡，环比上涨37.09%，同比增长13.97%，市场存货为3337.82万㎡，当前存货市场去化周期为16个月；2017年4月西安市商品房成交面积为364.30万㎡，环比增长81.10%，同比增长69.02%；本月成交均价为8442元/㎡，环比上涨8.24%，同比上涨24.77%区域市场2017年4月西安市城西商品房新增供应量为23.38万㎡，环比增长48.85%；从普通住宅成交面积段看，90-110㎡面积成交占比仍然最大，占比31.3%，但增幅有所下降，110-130㎡位居第二，占比21.7%。110-130㎡成交占比涨幅最大，环比上涨1.4%；90-110㎡面积段占比下跌最多，为2.6%。2017年4月西安市城西商品房成交面积为48.26万㎡，环比增长96.15%，同比增长1.09倍；商品房市场成交均价7426元/㎡，环比增长9.43%，同比增长16.27%西安市城西区域商品房成交统计西安市城西区域商品房新增供应及去化周期全市普通住宅按成交面积段情况分析区域竞品巨威大秦郡海伦春天恒大翡翠华庭蓝光公园华府万科金色悦城华润二十四城水润坊所处区域内竞品项共计7个，均为大牌上市房企开发项目，以住宅产品为主，销售均价自6000元/㎡（毛坯）至8000元/㎡（精装）不等保利金香槟竞品现状项目名称产品类型在售楼栋在售产品（㎡）销售均价（元）供应货量（套）去化率项目总户数整体去化交房时间巨威大秦郡高层5#、6#高层110-122600033696%3765%65%2016.12海伦春天高层、小高15#高层73-107780012475%259375%2018.12恒大翡翠华庭高层1#公寓47-51850042090%190390%2018.11华润二十四城高层34#（6月开盘）86-9880001320%187975%2018.12万科金色悦城高层、小高43#高层106-1117800（精装）9898%700080%2017.12蓝光公园华府高层、小高、洋房5#高层（7月开盘）92-13075002720%516415%2019.01保利金香槟高层1#公寓41-487600（精装）67245%260080%2017.12区域内竞品均为50——130㎡刚需产品，产品类型以高层、小高层为主，销售均价自6000元/㎡（毛坯）至8000元/㎡（精装）不等巨威大秦郡——2#售罄1#售罄4#售罄3#售罄6#在售5#在售8#在售7#售罄项目基本信息总占地123亩总建面420000㎡容积率3.5绿化率40%总户数3700车位数1370装修情况毛坯物业公司巨威物业交房时间2016.12证件情况8.5.6#楼五证全产品类型高层社区配套双语幼儿园、会所、2万㎡商业目前住宅在售5、6、8#楼，均价6000元/㎡，支持公积金贷款，首付三成。项目优势现房价格区域最低可做公积金项目西侧规划建设红光公园项目劣势小区内有拆迁安置楼，人员混杂项目周围村子多，环境较差非市政供暖楼盘整体品质较低客群特点区域地缘性客户、拆迁户海伦春天——项目基本信息总占地150亩总建面460000㎡容积率3.43绿化率40%总户数2593车位数2873装修情况毛坯物业公司广州中颐交房时间13、15、16#18年12月证件情况五证全产品类型高层、小高社区配套柏睿幼儿园1234567810911121316151718项目优势品牌开发商园林式景观绿化自带幼儿园项目临近规划建设红光公园项目劣势项目紧邻加油站项目未通暖气客群特点地缘性及高新客户为主，追求高端品质生活的刚需客户居多15号楼目前接受咨询，面积73㎡纯南两房，107㎡南北通透三房，总高31层，2梯4户，均价7800蓝光公园华府——项目基本信息总占地335亩总建面1000000㎡容积率3.28绿化率36%总户数5164车位数5800装修情况毛坯物业公司四川嘉宝物业交房时间2019年10月证件情况五证全产品类型高层、小高、洋房社区配套底商1#7#9#11#10#12#4#5#目前项目5#处于咨询阶段，高层均价7000元/平米、洋房8000元/㎡项目优势蓝光“公园系”产品，高层楼间距70米左右，洋房楼间距50米左右项目劣势项目旁边就是加油站，不远处还是电热厂客群特点地缘性追求品牌开发商、高端品质生活的刚需客户居多市场小结目前阶段整个区域配套尚不完善、生活配套主要集中在土门区域，水润坊区域较为匮乏，导致生活便捷度不高，客户认知度较低市场价格：区域整体成交价格在6000（毛坯）-8000元(精装）/㎡主力产品：区域内住宅市场主力产品以高层、小高层居多面积区间：刚改客户为区域