搜索
海口项目专项市场调查执行计划凌峻（中国）房地产策划代理机构2005年06月一、市场调查目的市场调查是项目产品开发分析和研究工作的基础部分，是所有决策的基石。通过市场调查可以了解市场至目前为止的静态状况，并为市场未来的发展做出动态预测，从而为项目产品找到市场结构的薄弱部份、市场空白点及未来可能的需求增长点。本次，凌峻机构对海口项目进行专项市场调查，最终目的是在充分了解及搜集海口房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析地产市场，特别是所在区域地产市场和商圈的发展趋势，从而论定项目所在区域房地产市场的发展趋势、潜在机会，为项目（包括商业、住宅区二种类型）进行市场定位、产品开发提供必要的数据依据，从而为项目制定合理的产品开发策略和营销策略。二、市场调查主要内容本次市场调查以项目为中心，针对海口当前的经济环境，房地产市场的供求状况，项目所在区域同类型项目的现状及目标客户进行调研，包括购买力、购买习惯、投资经营心态、现有同类物业的体量、规模、位置及销售状况等。尤其针对以下核心内容进详尽调研：１、重点区域在售楼盘及畅销楼盘的产品特征（面积、户型、户型比例等特点）。２、目标客户群的分布和消费特点。３、项目区域的楼盘价格水平。４、本地楼盘的营销推广方式和媒体运用特点。５、商业网点的分布和商圈特点的调查。通过对上述五个核心问题的调查，对项目所在区域商圈、重点住宅项目做彻底的研究，以寻求最适宜本项目的功能定位和形象定位和价格定位，为本项目的定位推广提供参考依据。本次市场调查的内容包括：1、宏观环境调研（1）城市经济发展环境调查海口市城市发展水平；海口市居民人均收入水平、可支配收入水平（2）城市人口环境调查城市人口总量、人口的地理分布情况高、中、低收入人群所占比例及其分布情况居民的职业特征及年龄结构、性别结构等特征（3）人文环境城市价值环境审美观念风俗习惯（4）商业环境城市零售商品消费总量城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征城市商业网点的密度及其分布特点主要大型零售商店和商业物业的经营状况（5）其他宏观环境城市发展环境房地产开发法规城市自然生态资源2、项目地段环境调研1）周边居民环境地段交通环境地段交通道路的性质地段交通辐射的区域地段交通车流状况项目地块交通条件状况其他对外交通设施2）地段商业环境地段环境中的商业区的类型地段环境中商业区的经营规模、销售规模地段环境中商业区商业构成及业态组合情况地段环境中商业区的规划布局及租金水平3）地段区位特征地段所在区域的性质、特征地段所在区域在城市中的地位4）地段未来规划状况地段所在区域的交通规划地段所在区域的商业规划地段所在区域的居住区域规划其他公共设施的规划状况5）项目开发条件项目地形地貌调查项目可进入性、可视性调查3、项目商圈调研分析1）项目商圈范围的确定预测分析项目的商圈范围商圈调查描绘项目的商圈范围2）商圈分析商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口的年龄结构和性别特征、人口的置业分布、人口的收入水平等商圈消费者的社会特征、包括商圈居民的社会文化、社会阶层等商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等3）经营者调研分析各类商户的承租能力、承租条件经营者对项目的要求4、同类型竞争项目调研分析（包括商业、住宅楼二类）商业1）硬件设施建筑设施入口、中庭等整体形象内部装饰电梯布置指引设施银行、ATM等金融服务商铺间隔层高设计理货区及停车场等其它配套设施2）软件设施服务台所提供服务内容、服务质量商场氛围营造促销、推广手段采用特色经营内容经营管理内容与质量物业管理内容与质量招商特点3）业态组合现有业态种类、分布情况商家构成业态经营情况4）租售价格租售价格策略（包括优惠措施）具体租售价格价格走势预测5）辐射能力与辐射范围住宅1）硬件设施整体布局规划户型特点（比例、间隔、创新特点及各类型消费者对户型的需求特点）外立面整体形象售楼部布置园林景观规划停车场设置其它配套设施（会所、商业及入口等）2）软件设施促销、推广手段采用物业管理3）其它周边的配套目标客源及构成特点销售状况售租价5、主流媒体（电视、报纸、户外广告、外销特色房展会等）调查1)主流媒体构成与特点2)各种外销房展会的了解和分析三、市场调查主要方法本次市场调查以项目为核心，首先通过与项目发展商部门负责人访谈，了解对项目的总体开发战略、开发目标，从而制定切实可行的市调内容，有针对性地确定市调对象。通过与销售人员的访谈，迅速快捷的了解当地房地产总体状况，购买习惯、购买倾向，租售整体价格等关键数据，为市调结果的修正提供客观依据。同时，在竞争性同类项目调查中，主要针对同类型项目、在营项目、区域地块、项目地块进行调查，通过市场调查小组人员的走访获取第一手市场资料。在对于竞争项目调查中，通过市场调查小组事先设定的问题，以买家身份向销售人员获取资料，同时，通过观察、推算等方式进一步得到该楼盘的准确市场资料。整个调查过程将以定性式的访谈为主，访谈对象包括当地的消费者、经营者和行业内的销售人员等。四、市场调查日程安排日程：6月29日调查队伍从广州出发，7月4日返回广州（一）第一阶段：海口商业及住宅调查第一天（6月29日，星期三）1、调查小组抵达海口，与发展商会面沟通；2、前往项目地块了解现场及周边的情况，并着手展开实地调查。3、调查项目周边商住项目的情况；4、调查项目地块周边项目规划分布情况第二天（6月30日，星期四）1、区域典型商业项目与主力竞争商业项目调查；2、区域典型住宅与主力竞争住宅项目调查；3、夜晚间对本地主要商业街的调查第三天（7月1日，星期五）1、主要商圈的商铺租金、经营业态市场的调查；2、市内典型商业项目与主力竞争商业项目调查；3、市内典型住宅项目与主力竞争住宅楼调查第四天（7月2日，星期六）1、对重点商业物业、住宅进行补充调查，购买统计、规划与相关房地产资料；2、当地媒体、广告价格、折扣、目标消费群覆盖情况和外销巡回房展会的成效调查；3、专业人士访谈。（二）第二阶段：三亚住宅调查第五天（7月3日，星期日）（1）三亚市中心典型住宅调查（2）消费者调查（3）专业人士访谈第六天（7月4日，星期一）（1）三亚市中心典型住宅调查（2）重点对岛外消费者进行调查（3）三亚外销楼盘的营销推广特点第六天晚（7月4日，星期一）调查人员返回广州。（具体的执行情况根据实地调查的进行情况再作调整）五、本次市场调查人员组成此次负责项目市场调查工作的人员由凌峻（中国）房地产咨询有限公司富有经验的同事组成。他们已经分别为多个大型综合性房地产项目提供优质的服务，在房地产市场调查、产品研究、营销推广、销售、招商方面有着专业的经验，对各类地产项目有着深刻的认识和研究。