淄博城市进入性市场调研报告

淄博城市进入性市场调研报告2013年1月目录CONTENTS….….……………PART1：城市宏观环境分析PART2：淄博房地产市场分析PART3：项目本体分析PART4：研究结论与建议第一部分宏观分析城市区位及环境行政区划和人口经济发展水平城市规划城市格局淄博是国务院批准的“特大城市”之一，是省内第三大城市，中国五大瓷都之一,是鲁中物流“旱码头”淄博市是中国城市综合实力50强之一。经过建设和发展淄博的经济实力日益增强。1992年以来，淄博市连续跨入中国城市综合实力50强行列。近年来，全市对外经贸、高新技术产业、民营经济快速发展，市内生产总值每年都以10%以上的速度增长。淄博市“十二五”规划纲要中提出，将大力改造提升传统产业，培育发展战略信息，加快发展服务业，集中建设鲁中物流“旱码头”（鲁中物流中心）和齐鲁股权托管交易中心，全面提升信息化水平；将大力发展航空、核电与船舶配套产品，逐步把淄博市打造成为全省、全国重要的船舶配套产品生产基地。淄博历史悠久，是齐文化的发祥地，国家历史文化名城。是足球最早起源地。淄博市是组群式城市，下辖五个市辖区，各辖区呈“T字”状分布，张店区是全市政治、经济、文化、科技和流通中心淄博下辖张店区、淄川区、博山区、周村区、临淄区五个市辖区，各辖区呈“T字”状分布，和桓台、高青、沂源三个县以及1个国家级高新技术产业开发区和1个省级文昌湖旅游度假区。五个市辖区呈“T字”状分布，东西南北城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成组群式城市。淄博市辖区面积2972平方千米，市辖区户籍人口312.92万人（截至2011年11月1日）；全市市域面积5968平方千米，市域户籍人口456.07万人（截至2011年11月1日），市域常住人口约为500万人（截至2011年底）。张店区是全市政治、经济、文化、金融、科技和流通中心。全区总面积244.2平方公里，城市化水平达82.49%城市格局莱芜专业化城市内核：钢铁冶炼、板材深加工、新材料及其钢铁制品产业链泰安旅游目的地城市内核：机械制造、精细化工、非金属材料、生物医药聊城休闲旅游城市内核：国家历史文化名城、“江北水城”文化德州综合性现代化工业城市和物流基地内核：机械及新能源设备制造、纺织及服装制品、化工造纸及其制品、食品深加工等四大产业链滨州综合性制造业中心城市内核：纺织及服装制品、石油化工—盐化工—生物化工及其制品、汽车—飞机—轮船交通设备制造及零部件、农副产品加工等四大产业链济南综合性省会城市主导：现代服务业和总部经济内核：机械装备与交通设备制造、高新技术产业两大产业链淄博现代制造业城市内核：石油化工及其制品、陶瓷及新材料、生物医药、机电、纺织服装等五大产业链淄博都市圈城市定位淄博属于加工型地区，以石油化工和非农产品为原料的加工工业占优势。济南属于知识型地区，在高新技术产业和教育、文化产业等方面具有优势；德州、滨州、聊城的纺织业和农副产品生产、机械制造业占优势；泰安、莱芜的生态旅游业、采掘业、重加工业占优势；淄博都市圈：淄博定位为现代制造业型城市，在石油化工及其制品、陶瓷及新材料、生物医药、机电、纺织服装产业发展方面具有相对优势。城市区位及环境建材工业医药工业机械工业纺织工业陶瓷工业化学工业电子工业轻工业冶金工业9大支柱产业区域面积(万㎡)户籍人口数（万）类别备注张店区39792.92市辖区淄博常住总人口为500万人。但是人口形态不对称，其最大的中心城区人口粗略统计也只有90万左右。淄博市因为整体城市布局的原因，流动人口无法形成常驻态势。形成了各人口在各区县相对集中，整体人口居住不集中的态势，中心城区不突出，城市的辐射力和凝聚力远不及集中式大城市。淄川区100173.19市辖区博山区70046.30市辖区周村区26536.23市辖区临淄区66864.28市辖区行政区划：淄博是一座独具特色的组群式城市，现下辖张店区、淄川区、博山区、周村区、临淄区5个市辖区和桓台、高青、沂源3个市辖县以及1个国家级高新技术产业开发区（淄博高新技术产业开发区）和1个省级文昌湖旅游度假区城市化及人口数据来源淄博市统计局统计范围：淄博市区和周边县市常住人口户籍人口非户籍人口453.06万422.4万143.1万城市人口：淄博市人口近五年来匀速上涨，截至到2011年，淄博市常住人口数为453.06万，户籍人口数为422.4万。中心城区吸引了越来越多的外来人口，这为房地产的持续发展提供了条件。类别2011年普通高校6中等职业学校6.2技工学校3.5总计15.7城市化水平城市市区常住人口（万人）户籍人口（万人）非户籍人口（万人）非户籍人口占比在校学生（万人）济南681.4604.876.611.2%59.2青岛871.5764107.512.3%42.6潍坊908.6862.546.15.1%34.8烟台696.8651.145.76.6%24.9淄博453.06422.4143.18.8%15.72012年三季度企业景气指数开始下滑后，时隔八个季度后首次进入较强景气区间，表明企业微观经济正逐步步入正轨。值得关注的是建筑和房地产行业，企业的景气较高且不断攀升，表明企业家对于淄博的房地产行业前景看好。景气指数分类第一季度第二季度第三季度工业企业124.6134.6138.3建筑业150.9158.1160.9交通运输业122.2122.2133.3批发零售业181.8143.2163.3房地产业138.1147.6152.4社会服务业153.3146.7146.7信息传输业171.4151.4170.0住宿餐饮业143.5147.8147.8总体指数133.0137.0142.7景气指数的数值介于0和200之间，100为景气指数的临界值。当景气指数大于100时，表明所处状况趋于上升或改善，处于景气状态，越接近200状态越发好淄博2012年前三季度企业景气指数经济态势数据来源：淄博市统计局统计文件年份20072008200920102011GDP（亿元）1645.161945.022265.612539.103280.23淄博的GDP总量，在山东各个城市的排名中处于前列，其人均GDP超过8000美元，经济实力比较雄厚。但是，对比过去的排名，可以发现淄博的排名逐年下降，其经济地位不断受到挑战。反映出淄博经济的后劲不足，缺乏持久创新的经济实力。05001000150020002500300035002007年2008年2009年2010年2011年淄博2007—2011年GDP名次城市1青岛2烟台3济南4潍坊5淄博经济态势数据来源：淄博市统计局统计文件宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（单位美元）800～30003000～40004000～80008000以上正常需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主正常发展特征超速发展单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合发展型中国现状无论是无论城市的人均GDP有多高，只要在中国，房地产现阶段只有一个步伐：快速发展经济增速与人均GDP对应的房地产行业发展特征是矛盾，但是这样的正常表现只是一个大体的规律，结合不同的地区，这样的关系分析需要因地制宜。因此，虽然淄博的人均GDP超过了8000美元，但是这并不能说明淄博的房地产市场发展缓慢，具体的房地产表现下一部分会进行详细分析。淄博的GDP增速基本维持在10%以上，而人均GDP为54846元，折合成美元大约为8235美元。人均GDP与房地产发展关系经济态势通过淄博的恩格尔系数水平来看，淄博居民在食物支出以外的消费力很强，结合居民的可支配性收入来看，完全达到富裕型水平，照此推算，淄博居民在住房消费上的支出大约在2537—3805元的水平。消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30年份200920102011城镇居民恩格尔系数0.3040.3210.298注：恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准居民消费站在未来看今天随着淄博经济不断发展、城市能级上升，以及伴随人口增长而带来的城市扩容，市场需求必将产生爆发性的增长。而随着人民生活水平及居民购买力的增强有利的带动房地产行业的发展。淄博房地产市场拥有广阔的市场发展空间。世联观点第二部分房地产市场分析淄博房地产发展历程商品住宅指标分析商品住宅片区分析张店区住宅片区分析典型项目分析发展阶段时间跨度阶段特征福利分房阶段1998年以前98年以前淄博市场主要以福利分房为主，房产尚未作为交易商品进入市场流通环节。集资建房阶段1998-2002年这一阶段，福利分房的方式已经淡出淄博市场，企事业单位集资建房及大型团购成为市场主流。商品房萌芽阶段2002-2004年本阶段随着淄博当地少量国企涉足房地产开发，房产开始以商品形式进入市场交易环节，但由于市场上集资建房、团购等形式依然十分普遍，商品房价格仍处于较低水平。淄博房地产发展历程发展阶段时间跨度阶段特征商品房探索阶段2004-2007年这一阶段淄博当地民营房地产开发企业日渐活跃，商品房消费已成为房产购置的主流形式，但由于房地产开发仍处于摸索期，开发水平较低，市场仍处于不完全阶段。商品房繁荣阶段2007年至今自07年以来，淄博房地产市场有了突飞猛进的发展。以黄金国际“地王”地块为例，国企开始敢于出高价拍地，而随着外地开发企业入主淄博，带来了新的开发理念，促使淄博市场开发质量有了明显提升，中润·华侨城的产品力以及北京昂展带来的创意户型均受到追捧，整体房价水平也有了极大提高，优质产品单价已过万元。品质升级阶段未来5年全国性房产大鳄陆续进入淄博市场，住宅品质升级，潜在的需求被发掘和推动。市场持续显现供不应求态势自2006年至今，淄博市场一直保持繁荣红火的状态，在未来一段时期内仍将持续供不应求态势。0100200300400500600700200620072008200920102011淄博历年竣工面积与销售面积竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）淄博供求分析淄博房地产开发总量迅速增长2010年淄博房地产开发总量达1411.41万㎡，速度增长迅猛。05001000150020032004200520062007200820092010淄博房地产市场历年开发总量开发面积（万㎡）淄博开发总量类型项目商品房其中住宅商业经营用房办公楼指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）完成投资（亿元）55.6173.3940.79105.283.4742.800.77175.002010年上半年淄博市房地产开发市场主要统计指标情况淄博2010年上半年地产投资类型比例90%2%8%住宅商业经营用房办公楼淄博2006—2010年上半年同期完成投资对比可以看出，2010年淄博的房地产市场异常火爆，国家调控的影响在这里难寻踪迹。投资商看好淄博的房地产前景，地产投资尤其是在住宅上的投入不遗余力。淄博投资情况淄博整体房价飙升近300%自2003年起淄博房价开始持续上涨，至2010年，淄博全市房屋销售均价已上涨至3384元/㎡，相比2003年房价增幅近300%。13011485167819202228225924083156338401000200030004000200320042005200620072008200920102011淄博市历年销售均价销售均价（元/㎡）淄博价格走势近几年淄博的房地产市场运行平稳，经历11年的大好市场，销售额达到138亿元，11年的巨大成功，让开发商和投资商看到淄博的潜力，从而将更多的资本投入到其中。销售额的增长