搜索
共68页第1页兴义市升华房地产开发有限公司“铭都公寓”项目市场分析报告贵州友联伟业投资顾问有限公司2010年6月10日共68页第2页目录第一部分：房地产开发政策环境一、政策形势4二、2010年房地产调控新政及各部门关于房地产的政策5三、贵州省房地产调控地方政策预测7四、按揭贷款9第二部分：兴义市宏观经济运行分析一、2005年至2009年兴义市宏观经济运行情况状况11二、三大产业分析14第三部分：兴义市城市规划及完成情况一、城市规划前景16二、2010年城市化建设规划构想21第四部分：兴义房地产市场研究一、供给市场特征22二、客户构成及购买实态分析37三、未来5年市场供给量预测39四、未来5年市场需求量预测39五、未来5年潜在市场消费者分析44六、未来总体市场发展趋势分析44第五部分：写字楼市场分析一、整体写字楼市场研究46共68页第3页二、写字楼发展趋势同类市场经验扫描——贵阳47三、本地市场分析49四、兴义市写字楼需求预测51第六部分：房地产项目分析一、房地产项目分析53二、典型项目分析58第七部分：市场开发理念及推售模式一、市场开发理念分析64二、市场推售模式65第八部分：市场分析结论及建议一、结论67二、建议67共68页第4页第一部分：房地产开发政策环境一、政策形势政策名称国八条国六条国四条国11条新国10条时间2005.4.28.2006.5.172009.12.142010．1.102010.4.17出处国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”国务院常务会议研究促进房地产业健康发展的六条措施国务院常务会议提出四条政策《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》政策基调稳定房价稳定房价遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨坚决遏制房价过快上涨分析：房地产调控政策措辞的变化进一步表明政府调控房地产的决心。共68页第5页二、2010年房地产调控新政及各部门关于房地产的政策（一）、金融时间出处政策提要2010.1.18中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者2010.04.11银监会发布银行不得对投机投资购房贷款2010.04.21银监会二套房以住房套数界定不再以贷款为准2010.4.17国务院加强对房地产开发企业购地和融资的监管2010.4.20保监会保险资金投资不动产相关办法正在制定研讨中，将择机发布2010.5.7国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国36条）(二)、土地时间出处政策提要2010.03.10国土部：强调房地产用地监管并将开展突击检查2010.4.15国土部：在2010年全国住房用地供应计划新闻发布会上土地利用管理司司长廖永林表示，国土资源部将从八个方面开展工作，推进住房供地计划实施2010.5.24国土部：同日公布《关于进一步加强和改进国家和省级重点项目建设用地服务和监管的通知(征求意见稿)》和《国土资源行政处罚办法(征求意见稿)》共68页第6页（三）、住建政策时间出处政策提要政策提要2010.1.10国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条）2010.4.13住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》2010.4.14国务院温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。2010.4.17国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新版国十条）2010.4.23住建部、民政部、财政部联合发出通知，要求严查廉租房违规行为2010.5.4住建部《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》（四）、销售管理时间出处政策提要2010.04.15国务院常务会贷款买二套房首付不得低于50%2010.04.17国务院房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010.04.19住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》2010.6.4住建部、央行、银监会《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知共68页第7页（五）、小结从2005年开始，泡沫论一直充斥着房地产市场，国家积极采取稳定房价的措施，可是每次调控，换回来的都是房价越来越高，直到2008年，由于受全球经济的影响，房地产市场受到很大的影响，全国大部分城市下跌，购房者信心受到很大影响，持币观望态势越来越明显，楼市陷入低迷状态。但2009年，由于受国家拉动内需，刺激经济政策的影响，房地产一度持续走高，直到2009年底，国家房地产宏观调控政策一改温和的面孔，从“稳定房价”到强硬的“遏制房地产市场过快上涨”，同时出台相关配套政策和执行细则，进一步表明国家对房地产市场调控态度的信心和决心。三、贵州省房地产调控地方政策预测（一）、力度预测时间政策提要政策内容2010.5.17贵州省住建厅：关于规范商品房销售现场公示内容的通知一、商品房销售现场公示内容应当遵循准确、真实、有效原则。二、房地产开发企业、房地产经纪机构预售或现售商品房的，其售房现场信息公示。三、各级房地产主管部门在办理商品房预售许可证时应要求房地产开发企业提供公示内容和文本进行审查，不按要求提供的，暂缓审批预售申请。四、设立面积和价格公示栏，公示：1.规划套数，预售（销售）套数，限制销售套数；2.每套房的建筑面积（套内建筑面积、公摊面积均应注明）；3．每套房的单价和总价，批准预售（销售）房屋的平均销售价格（按套内建筑面积和建筑面积计价）。共68页第8页政策评析：目前贵州及兴义无更多配套政策出台，即便出台相关政策，其力度不会超过国家政策，更多的是应景之作。（二）、执行预测贵州房地产宏观调控政策及执行应该是比较保守的，一方面基于发展本地经济，提升城市形象，加速城市化重点建设项的目的；另一方面，出于保护投资企业，创建良好投资环境，进一步扩大招商引资的考虑。同时，本地房地产市场的一些客观因素存在（房价相对其他省份较低），直接性打压房价和房地产企业的宏观调控政策出台的可能性不大。最终影响贵州省房地产市场发展的主要原因是保障性住房分流部分住房需求，国内整体市场的房价下跌趋势导致居民持币观望情绪上升，部分房开公司在处于资金压力的情况下进行打折促销，拉动整个市场价格走低，但对大型房开公司和资金实力较强的房开公司影响有限。（三）、兴义房地产调控政策执行效果预测1、执行强度时间政策提要政策内容2010.4.23黔西南州督查组：专项检查调整容积率情况主要检查房开企业是否按照《中华人民共和国城乡规划法》及《兴义市城市技术管理规定》文件要求登记对房地产开发中违规变更规划、调整容积率情况开展专项检查。政策评析：兴义作为贵州省几个比较偏远的城市之一，对国家房地产宏观调控政策的执行力度和强度相对较弱，调控基调基本维持在贵州省住建厅发出的通知基础上，清查各项目容积率规划情况，保证房开企业按照国家相关规范执行，制止和纠正擅自变更规划、调整容积共68页第9页率等违法行为问题。2、市场影响2009年底，“国四条”的颁布，国家房地产宏观调控政策基调由“稳定房价”转换到“遏制部分城市房价过快上涨”。2010年国务院再一次发布“国十条”和“新国十条”，房地产宏观调控政策越来越细化，各部门相关配套执行政策一个个浮出水面，国家遏制房价上涨，打压投资性需求的决心和信心越来越明显，加上各种媒体的大势宣传和引导各地房价下跌，购房者持币观望的情绪越来越浓厚，售楼部现场来访量逐渐减少，只看不买现象增多。近期兴义各楼盘明显感觉现场来访客户逐渐减少，从近期几家楼盘的开盘情况来看，成交量明显减少，客户看跌的心理比较强。四、按揭贷款1、一手房按揭贷款执行标准第一套第二套第三套住房面积90平米以下90平米以上不做规定取消贷款额度实际购房费用总额的80％实际购房费用总额的70％实际购房费用总额的50％贷款利息（商业贷款）基准利率0.85基准利率0.85基准利率的1.1倍贷款利息（公积金贷款）利率不变利率不变利率不变共68页第10页2、二套房地认定标准：2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。3、影响：对改善性需求及住宅投资投机型需求均有抑制作用。共68页第11页第二部分：兴义市宏观经济运行分析一、2005年至2009年兴义市宏观经济运行情况状况（一）、2005年至2009年兴义市生产总值变化趋势0204060801001201400%5%10%15%20%25%30%生产总值（亿元)6173.5488.23105120同比增长率24%20.56%19.98%19.01%14.29%2005年2006年2007年2008年2009年数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理（二）、2005年至2009年兴义市固定投资变化趋势图表分析：从2005年至2009年兴义市生产总值变化情况看，生产总值每年都大幅度增长，，增幅逐渐趋于平稳阶段，说明兴义市经济发展形势较好，整体投资环境和形式比较乐观。共68页第12页010203040506070-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%固定资产投资21.5519.6926.044060.33增长率17.77%-7.38%32.26%53.61%50.08%2005年2006年2007年2008年2009年数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理图表分析：从上图表中可以看出除2006年固定投资受到影响之外，其他年限固定投资都以较高的速度增长，其中2008年虽然全国经济形式较为严峻，但兴义市的增长率却是近年来最高的，作为内陆型城市，产业投资主要偏向资源类内贸性产业，因此受全球经济影响较小，投资型环境较好。共68页第13页（三）、2006年至2009年兴义市社会消费品零售总额变化趋势01020304050600.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%社会消费品零售总额（亿元）27.1632.474050.2增长率19.55%23.19%25.50%2006年2007年2008年2009年数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理图表分析：兴义市居民消费市场情况良好，近几年内保持较快增长，平均增幅超过20%以上。2009年突破50亿元，同比增长25.50%。共68页第14页（四）、2005年至2009年兴义市城镇居民可支配收入变化趋势02000400060008000100001200014000160000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%城镇居民人均可支配收入80228707114111350014500增长率17.97%8.54%31.06%18.31%7.41%2005年2006年2007年2008年2009年二、三大产业分析（一）、兴义市三大产业运行情况1、2008年至2010年兴义市第一季度三大产业运行对比情况数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理图表分析：从上图表中可以看出，从2005年开始，城镇居民可支配收入呈现良好增长态势，2007年增长比例更是达到顶峰，为2008年良好的经济形势作下铺垫。持续增长居民可支配收入，提升城镇居民购买力，为房地产市场的发展提供了坚强雄厚的经济基础。共68页第15页024681012141618-0.200.20.40.60.811.21.4第一产业完成值（亿元）第二产业完成值（亿元）第三产业完成值（亿元）第一产业同比增长第二产业同比增长第三产业同比增长第一产业完成值（亿元）1.962.172.07第二产业完成值（亿元）8.128.0712.3第三产业完成值（亿元）8.818.9515.41第一产业同比增长10.71%-4.61%第二产业同比增长-0.62%51.42%