深圳龙岗同乐商圈商业市场调研报告

龙岗同乐商圈商业市场调研报告2014年1月18日目录第一部分区域市场环境分析第二部分项目商圈分析、消费分析、市场份额；第三部分竞争对手分析第四部分居民消费习惯及消费取向分析（消费者问卷调查部分）第五部分主要行业经营现状及未来发展分析第六部分项目所在商圈内商业现状及租金分析第七部分项目扩大经营的可行性分析-顾客需求、商家需求、收益分析第八部分项目改造方案分析第一部分区域市场环境分析区域位置及概况龙岗街道办辖区面积为62.79平方公里，现有常住人口约22万人，登记在册的流动人口18万人；龙岗街道下辖9个社区，包括新生、南约、同乐、龙东、盛平、平南等社区。龙岗街道概况龙岗区概况龙岗区位于深圳市东部，东临大亚湾、大鹏湾，南连罗湖区、盐田区及香港，西接宝安区，北靠惠州市、东莞市，拥有得天独厚的区位优势、储备丰富的土地资源、风光旖旎的黄金海岸和历史悠久的客家文化，是改革开放的热土和投资置业的理想之地。同乐社区概况同乐是龙岗街道下辖的一个社区，机荷高速、深汕高速、龙岗出入口不到五分钟路程,交通便利,地理位置优越。社区功能目前以第二产业为主，周边工业厂房众多,主要以大型家具生产企业为主.企业约100多家；在此工作及生活的人员超过10万，大部分在同乐工作的人员都居住在附近，因此周边商业设施、商务酒店、休闲公园、医院、一级幼儿园学校等公共设施齐全。项目所处位置宏观经济龙岗街道2012年实现地区生产总值195亿元，社会消费品零售总额60.4亿元，同比增长8.7%；社会固定资产投资总额96.7亿元，同比增长12.2%；外贸出口总额22亿美元。龙岗区各街道主要经济指标（2011）街道名称常住人口（人）地区生产总值（万元）工业增加值（万元）社会消费品零售总额（万元）固定资产投资总额（万元）出口总额（万美元）龙岗区总计19268501882351711213786426039253008183203452坂田228149829309176259204675654885312029500龙城2713202604245251865712816126191860923龙岗2196551946620885632604498966600219577横岗3097091618798840581763234556650263658布吉371794149058222077977869468145060043平湖2315091446931638170454653675070179935南湾199028882536431219339263420516155196坪地9568654071431962013966925008369975*以上按地区生产总值排序商业发展现状概述发展趋势小型为主中低档次同乐片区现有商业基本集中在中低档的格局上，基本上无连锁品牌门店，只是满足居民的基本生活需求.同乐片区商业在形态上，以小门店为主，大卖场为辅；在空间上，以人人购物广场为中心；在模式上，以传统的个体经营或家庭经营的小门店为主，连锁型商业较少。2014年开始，随着龙岗区城市化进程的推进，城市不断向周边扩张，不少原本处在城市边缘的老工业厂房将逐步搬迁,旧城改造的步伐将一步步加快，工业区将被住宅区逐步取代，同时随着未来地铁12号线的开通,将有越来越多的在龙岗中心甚至深圳市区工作的人入住，将加速该片区人口结构转变，对商业的需求将发生质的变化；商业零售市场现状业态较为初级商业业态较为初级，以传统个体经营为主，满足居民日常的基本生活必需品为主，存在着较多粮油批发、小士多店等传统业态，另外晚上及周末，路边摆摊经营较为普遍；第二部分项目商圈分析、消费分析及市场份额步行5分钟商圈～住宅12346＃＃＃＃＃8＃＃13＃＃1410＃＃＃＃59＃1岗德商住楼26户90M2泰源商厦256户102M3同德路142号80户108M4岗德路住宅488户122M5阳和浪老屋村728户200M6岗德门诊楼166户260M7联发大厦180户256M8川湘楼118户320M9长湖围村392户313M10丰顺村住宅170户320M11岗德商住楼86户320M12丰顺村住宅2112户330M13九安门诊楼68户340M14长湖围村1200户345M15丰顺B区1160户348M16阳和浪村672户348M17挺进机械公司148户350MTotal3950户7＃1211＃＃151617＃＃步行5分钟商圈居住家庭:3950户项目位置竞争对手位置住宅出口楼盘位置＃步行5分钟商圈～工厂分析1＃＃234系号楼盘名称工厂人数与项目距离与竞争对手距离展丰超市裕兴百货万汇百货万顺百货1春源钢铁298人130M1200M1000M1300M2000M2联发厂270人229M1200M1300M1700M2500M3银裕厂216人503M1100M1650M1950M2750M4益丰电子塑料厂690人450M1360M1770M2100M2600M＃＃公交线路4条公交线路25条步行5分钟商圈工厂宿舍人数:1474人项目位置竞争对手位置厂区出口工厂位置＃步行5-10分钟商圈～住宅步行5-10分钟商圈居住家庭:1519户20182419＃＃＃＃＃＃2221＃＃23＃＃252627万汇百货1000㎡展丰万佳3500㎡18同乐主力学校宿舍楼245户90M19岗德路住宅2210户102M20阳和浪老屋村2220户108M21长湖围村2300户122M22岗德路住宅3150户200M23岗德路皮革批发大楼98户260M24丰顺B区280户256M25丰顺村豪宅16户320M26榕树吓住宅292户313M27同乐主力学校宿舍1108户320MTotal1519户项目位置竞争对手位置住宅出口楼盘位置＃步行5-10分钟商圈～工厂公交线路4条万汇百货1000㎡裕兴百货4500㎡＃系号楼盘名称工厂人数与项目距离与竞争对手距离展丰超市裕兴百货万汇百货万顺百货5好家园家具240人515M1520M862M1400M2200M6德庆工业区1460人700M1200M1700M2200M3000M7新亚洲家具400人619M1000M1750M2000M2800M8欣隆达包装600人705M1180M1680M2220M2980M9富之岛家具400人838M1200M1300M1700M2500M10福盈门家具350人557M1100M1650M1950M2750M11吉合昌工业园600人536M1579M432M1300M1700M12摩迪卡486人688M1758M1100M846M2350M13同乐万泉工业园560人708M600M1500M1800M2600M14奔达第一工业园2000人546M815M735M1800M2100M＃＃＃＃＃＃965107811121314＃＃＃＃公交线路1条公交线路25条展丰万佳3500㎡步行5-10分钟商圈工厂宿舍人数:7096人项目位置竞争对手位置厂区出口工厂位置＃步行10-15分钟商圈～住宅步行10-15分钟商圈居住家庭:4,962户万汇百货1000㎡展丰万佳3500㎡282930＃＃＃＃313234＃＃＃＃33353637393840＃＃＃＃＃＃裕兴百货4600㎡28榕树吓村1206户867M29丁甲岭村1092户955M30丁甲岭农贸综合市场宿舍226户1050M31企岭村小区160户710M32企岭村平房区28户710M33企岭村高层280户1000M34企岭村C区203户720M35其面村525户870M36东园巷828户900M37派出所旁红楼24户950m38对面住宅44户950m39大坑路边住宅90户850m40水流田村216户800m41后门红色住宅40户1040mTotal4962户41项目位置竞争对手位置住宅出口楼盘位置＃步行10-15分钟商圈～工厂万汇百货1000㎡裕兴百货4600㎡展丰万佳3500㎡1516171819202122＃＃＃＃＃＃＃＃＃＃＃2324公交线路4条＃25公交线路25条公交线路1条＃步行10-15分钟商圈工厂宿舍人数:13，930人系号楼盘名称工厂人数与项目距离与竞争对手距离展丰超市裕兴百货万汇百货万顺百货15利园路工业园1320人848M621M974M1900M2300M16新达标厂640人1050M886M800M1800M2200M17荣昌家具厂480人880M2100M1500M1700M2500M18宝士来300人739M1800M1200M729M2400M19同华工业区2000人1030M2100M940M688M2200M20同路工业园4430人867M1700M264M1100M1500M21奔达第二工业园400人785M1100M388M1400M1800M22万乐园260人992M2300M887M475M2200M23黄江工业园1900人1030M1900M537M567M1900M24九九同心工业园1000人1050M2100M666M360M2000M25金凤凰家具1200人1050M980M2200M2600M3600M项目位置竞争对手位置厂区出口工厂位置＃步行30分钟商圈(1050-2100m)～住宅(吓坑村和新布村)236451＃＃＃＃＃＃万顺百货3500㎡万汇百货1000㎡裕兴百货3500㎡1新布村2668户1400m2吓吭村住宅98户1600m3吓吭村住宅254户1700m4田心村住宅1932户1900m5吓吭二路住宅392户2000m6吓吭路住宅224户2000mTotal5368户1050-2100m商圈居住家庭:5368户项目位置竞争对手位置住宅出口楼盘位置＃1079鑫隆百货130㎡仟惠百货120㎡8111213141516富丽达百货300㎡展丰万家3500㎡＃＃＃＃＃＃＃＃步行30分钟商圈(1050-2100m)～住宅(水流田村和黄屋村)步行30分钟商圈居住家庭:2880户7水流田八区564户1100m8乐园楼90户1200m9民乐路住宅612户1250m10展丰楼上住宅54户1180m11深汕路边住宅72户1150m12乐园路边民房37户1200m13富丽达楼100户1300m14园新路边住宅64户1300m15黄屋村1260户1380m16赖屋村民小组27户1450mTotal2880户项目位置竞争对手位置住宅出口楼盘位置＃20171819＃＃＃＃2122262728242325理家好200㎡伊彩百货150㎡富佳华百货100㎡信品百货100㎡展丰百货3500㎡鑫隆百货130㎡仟惠百货120㎡富丽达百货300㎡步行30min商圈(1050-2100m)～住宅(老大坑)步行30分钟商圈居住家庭:2467户17其面村18区740户1100m18大坑路住宅20户1100m19大坑路民居72户1200m20大坑路居民100户1300m21黄色高层56户1500m22景盛路平房60户1550m23老大坑西区648户1600m24老大坑东区408户1600m25老大坑老屋195户1800m26景盛路平房105户1900m27坑尾村村民28户2050m28坑尾村老屋35户2100mTotal2467户项目位置竞争对手位置住宅出口楼盘位置＃步行30分钟商圈(1050-2100m)～工厂(吓坑、新布村）1050-2100m商圈工厂宿舍人数:4527人万汇百货1000㎡裕兴百货4600㎡1345678910＃＃＃＃＃＃＃＃＃＃公交线路3条公交线路3条2万顺百货3500㎡系号楼盘名称工厂人数与项目距离与竞争对手距离展丰超市裕兴百货万汇百货万顺百货1新布村工业区1310人1400m2300m926m147m2200m2吓吭第一工业区296人1500m2600M770M1600M670M3同兴科技48人1650m2800M1000M2200M320M4吓吭大地工业区1480人2100m3800M1800M2600M180M5吓吭第二、三工业区1216人2000m3600M1600M2200M50M6吓吭大地工业区2486人2100m365