清水湾项目杭州房地产市场调查

房地产E网-房地产物业管理资料库精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料清水湾项目杭州房地产市场调查房地产E网-房地产物业管理资料库第一、杭州房地产市场一、杭州房地产市场1、市场总述对比04、05年杭州房地产的大起大落，06杭州整年销售量稳定中上升，同时也说明市场刚性需求仍大量存在，一定程度也说明，杭州房地产市场发展基础稳固。未来，杭州房地产市场更趋理性，消费心态越来越成熟，自住型需求已占市场主导地位。2、土地市场分析2.1、极度活跃的开发市场，土地出让依然庞大受到国家政策的影响，杭州土地推出量在06年－07年将有所回落，但整个市场土地推出量依然庞大。单从住宅方面统计，《杭州市住宅建设规划（2006.6-2007.12）》(以下简称规划），在规划期内，总出让商品住宅用地约400-500万平方米（约6000-7500亩），总建筑面积约850-1100万平方米，约10.5万套。加上2006年推迟出让的1000余亩土地，预计2007年杭州将有近5000亩的土地推出，估计总建筑面积在500万平方米以上。也就是说，2007年杭州将迎来住宅用地供应的又一个高峰年。2.2、边郊是土地出让重点区域房地产E网-房地产物业管理资料库根据已透露的商品房土地出让地块计划，下沙、滨江、丁桥、三墩、转塘、企业改制地块成为土地供应的重点区域，此外，蒋村、和睦、城西学院区、复兴和望江区域也有若干的分布。《规划》表示，商品房土地供应的原则是体现“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略，以建立资源节约型和环境友好型城市为基础，保护好杭州的自然生态环境。此外，住宅土地的供应综合考虑了交通便利、出行方便等因素，下沙城、滨江区、三墩地区以及丁桥、九堡等将作为新增住房建设重点发展的地区。这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面将给予优先安排。对出让土地进行初步统计后发现，滨江和下沙的供应地块最多，分别有20宗左右；丁桥有七八宗；转塘和三墩各六宗左右；企业改制地块(多在运河沿线)六七宗；学校搬迁地块3宗；蒋村3宗；其他零星分布在和睦、复兴、望江等地。可以说，新建住宅郊区化已成为不可阻挡的趋势，2006年出让土地数据亦证实这一观点。本年里杭州共挂牌出让住宅用地2657亩，总建筑面积约415万平方米，其中几个边郊板块占的比例尤其大，如滨江板块、下沙板块、城北板块，其他具体板块土地出让如下：06年杭州区域土地分布图（亩）41590756028319927266018064332249017602004006008001000下沙板块滨江板块城北板块城西板块九堡板块钱江新城其他地区住宅非住宅2.3、小户型地块猛增房地产E网-房地产物业管理资料库在商品住宅用地中，土地储备地块套型建筑面积结构比例按规定分为两类：第一类为市内重要地段、涉及与重要项目建设相关的地块，其套型建筑面积结构比例按已确定的比例执行。第二类为市内相对次要地段、涉及与次要项目建设相关或只是其本身开发建设的，其套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须符合国办发[2006]37号文件精神的要求，即地块将满足90m2户型占70%的要求。据悉，市中心地块由于需要“疏散中心区人口”，90平方米套型建筑面积的比例相对低一些，达50%甚至更低，如刚在9月底出让的“杭汽发”地块仅为10%；而下沙等郊区地块相对要求严格，90㎡到达70％，或者更高。整体统计，低价位、中小套型普通商品住房在未来一年中将要有250万～310万平方米的住房用地供应。除商品房用地外，新供应政府保障性住房用地总量为约150万平方米，其中经济适用房用地约105万平方米，限价商品房用地约45万平方米。而这一部分，《规划》已经明确指出，自2006年6月1日起，经济适用房、限价商品房和危旧房改善中，套型建筑面积中小于90平方米的要占100%。小结：06－07年土地的供应会直接影响到今后一两年的住宅市场。目前杭州住宅市场存量现象已经比较严重，2003年推出的土地尚未消化完全，06年，07年土地推出依然庞大，因此可以预言未来几年内，杭州商品房供应量仍将持续走高；90㎡的土地扎堆推出，并且主要集中在边郊板块，因此，杭州郊区小户型将是一两年后市场主要供应产品，楼市进入买方市场的格局将不会发生逆转，集中竞争将成为未来楼市的主题。对开发商而言，如何把握小户性设计尺度，品质如何优化成为未来考虑的重点。3、商品房市场分析3.1、供应分析房地产E网-房地产物业管理资料库、市场供应量庞大2006年杭州有92个新盘上市，上市量将达到472.5万平方米，加上2005年的余房，2006年杭州楼市（包括萧山、余杭）供应量达700万平方米，以2.0的容积率，每套120平方米的面积计算，2006年上市商品房达到11.7万套。其中，各大区域分布如下：目前详细区域的供应特点如下：■城中区域特点:该区域已经是两极分化。一类是小户型单身公寓，户型在30-70平方米之间；另一类就是较为豪华的大户型，130-170平方米为主力户型。珍稀板块，走“顶级豪宅”路线代表楼盘：野风·现代城、金都华府、银马公寓、发展·今日嘉园。■城东区域特点:该区域建筑形态以高层小高层为主，建筑风格以现代为主，主力户型在120-150平方米之间。房地产E网-房地产物业管理资料库代表楼盘：盾安新城、金海二期、旅游·红苹果等■城西区域特点:多为高层景观住宅，价格比较坚挺，在宏观调控下未降反升，目前成交均价已超过万元。代表楼盘：兰庭国际、银马公寓等■城北区域特点:除了少量的单身公寓之外，经济型居住社区的感觉较为突出。代表楼盘：协安·景上、润和·亿城家园、清水公寓、联合·世纪新筑等■江滨区域(滨江一带加钱塘江两岸)特点:以高层景观房为主力，区域内楼盘连年扎堆上市，供应量非常可观。代表楼盘：贺田·尚城、六合·天寓、通策·钱江时代、滨江·金色家园等。■滨江区域（高新区）特点:高层为主，户型偏大，价格比江滨区实惠的多。代表楼盘：华业·南岸晶都、风雅钱塘、倾城之恋■闲林区域特点:综合性大盘居多，除多层、高层外还有排屋和别墅，主力户型在120-150平方米。代表楼盘：庭院深深、发展绿城·翡翠城、方汇花苑、新明半岛、大禹·御景城等房地产E网-房地产物业管理资料库■老余杭区域特点:老余杭楼盘的规模整体分为两类，10万平方米以下的小项目和少量20万平方米左右的大盘，建筑类型主要是多层和小高层。代表楼盘：径香苑、■临平区域特点:多层为主，少量小高层，多属于经济实惠类的产品，户型主力面积在100—130平方米左右。代表楼盘：桂花城、华城·格之林、天都城、东海·水景城■下沙区域特点:总体分成居家类和单身公寓类，建筑形态多为高层。代表楼盘：华元·梦琴湾、野风·海天城、理想·伊萨卡■闻堰区域特点:物业相当丰富，湘湖板块有较多的别墅、排屋以及花园洋房，新上市量庞大。代表楼盘：戈雅公寓、威尼斯水城、金色钱塘、江南摩卡■之江区域特点:400平方米以上的独立别墅为主，也有一些联排、叠排、多层景观房代表楼盘：九树公寓、西房·云溪香山■三墩区域房地产E网-房地产物业管理资料库特点:目前产品以居家为主，建筑形态有多层、小高层、高层。代表楼盘：亲亲家园、广宇西城年华、耀江文鼎苑06年供应量如此之大，并没有使杭州房地市场放慢推盘脚步，07年依旧数额庞大。05年杭州批准住宅预售面积360万方，2006年则上升到472.5万方，根据最新的数据统计，07年初步预计也将会有近450万方新上市量，包括市中心板块：13万方的西湖8号公馆、4.6万方元丰·钛合国际，钱江新城板块：20万方赞成·太和广场，5万方的滨江阳光海岸和11万方的绿城新绿园；城西板块：40万方滨江万家花城，23万金都城市芯宇；九堡板块：19万方科魅力之城、10万方名城左邻右舍、12万方的绿城项目13万美达九月庭院、5.4万方华鸿怡景嘉苑、27万方宋都阳光领秀；城北板块：10万方银树湾、10万方嘉泰·馨庭、5万方国强·易构街区滨江板块：30万方海威国际、30万方钱江·水晶国际公寓之江板块：占地170多亩九龙一号、8万方公元沐桥闲林板块：占地1200亩东海·闲湖城、占地870亩和家园加上目前（截至06年底）27480套共计面积389.37万㎡的网上剩余住宅，共计，07年的市场供应量将要达到840万方的年度供应体量，如果按照房源单套平均面积为135㎡计算，07年市场的供应量就有6.2万套。从目前的市场消化速度来看，按照2006年月均销售套数2131套来计算，07年的市场供应量则需要两年半的时间才能消化完，因此未来市场并不容乐观。3.1.2、小户型房源大幅度增加，集中九堡三墩城北板块房地产E网-房地产物业管理资料库随着“90/70”政策的逐步实施，杭州小户型房源正在大幅度增加。在06年年底统计数据显示，可售房源面积结构里的90平方米以下已占22.6%，这与2006年6月底的数据相比，已经上升了4.45％。而07年杭州新上市的90平方米以下的户型依然呈现上升趋势。07年上市的中小户型中，仅幸福里就有900多套，再加上九堡、丰潭路沿线、城北的几个小户型楼盘，包括旅游橡树园、华元芳满庭、万科魅力之城、宋都阳光领秀等近20个楼盘，剥离掉其中的大户型，再加上目前在售的单身公寓项目，扎堆的中小户型楼盘起码近50个，小户型房源07年的供应在一万套以上。这么多小户型，虽然也不乏“散兵游勇”，但是供应量比较集中的几个区块还是非常明显的，九堡、三墩和城北三个地区总量占到杭州整体量的60%，特别是三墩板块，斯坦福2、剑桥公社、亲亲家园·幸福里、颐景园等都将有中小套型住宅推出，剑桥公社更是达到1400套。3.1.3、经济适用房推出量继续增加庞大的商品房供应量下，杭城的经济适用房推出量也相当大。2006年杭州共组织了4次经济适用住房公开销售，推出房源7351套，建筑面积66.02万平方米，超额完成了年初有关部门制定的公开销售50万平方米的目标。与2005年相比，推出房源量增长20%，推出房源建筑面积增长27.4%。据悉，07年杭州经济适用住房公开销售目标为50万平方米，争取落实经济适用租赁房房源2万平方米。小结：可以说，未来杭州房地产市场供应量非常充足，840万方的商品房，50万方经济适用住房，远远超过杭州消费者目前对住房的需求，市场依然处于买方市场，并且这样一局面将会保持很长的一段时间；小户型大幅度的放量，强烈冲击杭城商品房地产E网-房地产物业管理资料库房户型比例结构，从目前其增涨的幅度上分析，未来市场将会由目前90㎡以下房源供应的不足直接跳入供大于求的局面，逐步形成产品高度集中竞争。3.2、需求分析3.2.1、基础需要刚性拉动，年度销售总量稳步上升04年、05年、06年杭城房地产销售持续攀升，基本有300万方年度住宅的需求量，这主要是几个基础需求较强的刚性拉动，包括：需求项目需求来源新增需求潜在购房群体巨大。购房主体年轻化是未来几年内的一个趋势，上世纪70年代是我们人口生育的高峰期，大量的70年代出生的人正在面临结婚购房的问题，而这部分人群也日渐成为社会精英，他们的潜在需求对杭州房价将是有力的支撑。改善性需求与其他城市相比，杭州家庭住房面积属于偏小。2002年杭州人均住房面积在省会城市排名第15位。2004年杭州人均住房面积排名全省最后。仅为16.6平方米。（全省平均水平23.9平方米）随着实物分房的中止和家庭收入的提高，大多数本地居民进入换购房阶段，即使人均每年提高1平方米